Erste Projekte in Rumänien und Kroatien
Shopping-Boom in Osteuropa

Einkaufen heißt nicht einfach Konsumieren. Einkaufen ist eine kulturelle Tätigkeit. Das spricht sich auch in den Ballungszentren Ost- und Zentraleuropas herum: Shoppincenter wachsen wie Pilze aus dem Boden, leer stehende Bürogebäude werden in Einzelhandelsoasen umfunktioniert, Luxusmarken erobern die Bummelmeilen der Metropolen – und Immobilieninvestoren machen glänzende Geschäfte.

HB DUISBURG. Und das nicht mehr nur in Polen, Tschechien oder Ungarn. Auch die jüngsten Mitgliedsstaaten nehmen sie ins Visier, insbesondere Rumänien. „Das Land ist augenblicklich die am schnellsten wachsende europäische Volkswirtschaft und dabei entwickelt sich die Hauptstadt noch rasanter als der Rest des Landes“, sagt Charles Krick, Leiter des neu eröffneten Büros von Jones Lang Lasalle (JLL) in Bukarest. Nimmt der Wohlstand zu, ist auch mehr Geld zum Ausgeben da. Und so arbeiten Investoren und Entwickler mit Hochdruck daran, den Anteil an Shoppingcenterfläche zu erhöhen.

Nach einer Recherche von Colliers International verfügt die Hauptstadtregion mit ihren 2,2 Mill. Menschen derzeit über „nur“ 150 000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche innerhalb von Einkaufszentren. Ende 2008 sollen es 400 000 Quadratmeter sein und bis 2009 könnte die Stadt laut JLL zehn Shoppingcenter mit 600 000 Quadratmetern Fläche, vier Retail Parks, eine Hand voll Supermärkte und Hypermärkte haben.

Interesse am rumänischen Markt für Einzelhandelsimmobilien kommt dabei auch von deutscher Seite. Der Hamburger Shoppingcenter-Entwickler ECE plant eine 70 000 Quadratmeter große Einkaufsoase mit 240 Shops in Bukarest. Die „Mall of Romania“ könnte, wenn alles klappt, im Herbst 2009 eröffnen. Insgesamt hat ECE derzeit elf Shoppingcenter mit 460 000 Quadratmetern Verkaufsfläche in Mittel- und Osteuropa in Planung oder in Bau. „Wir investieren hier gemeinsam mit externen Investoren rund 1,1 Milliarden Euro“, sagt ECE-Geschäftsführer Alexander Otto. Für die HGA Capital, die 2004 einen geschlossenen, 66,8 Mill. Euro schweren Immobilienfonds mit dem ECE-Center „Galeria Krakowska“ in Krakau aufgelegt hat, sind Rumänien und die Balkanstaaten noch keine Zielländer. „In Rumänien können wir uns ein Engagement zwar gut vorstellen. Jedoch gibt es dort kaum noch risikoadäquate Ankaufsrenditen bei gleichwohl volkswirtschaftlich interessanten Wachstumsperspektiven“, sagt Matthias Voss, Geschäftsführer von HGA Capital.

Dabei hätten aus westlicher Perspektive noch viele Städte Ost- und Zentraleuropas Nachholbedarf. So verfügt etwa die Region Zagreb laut Colliers „nur“ über sieben Shoppingcenter mit 56 000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Für eine Metropole mit 780 000 Einwohnern (1,2 Mill. leben in der Region) recht spärlich. Ihre Einkäufe erledigen die Menschen in Mini-Geschäften, die selbst an den Hauptbummelmeilen im Schnitt nur fünf bis 35 Quadratmeter groß sind. „Ladenlokale mit mehr als 200 Quadratmetern Fläche sind selten“, berichtet Natalia Kaneva, Managing Partner bei Colliers in Zagreb. Dass mit der Expansion internationaler Einzelhandelsketten neue Flächen und Flächengrößen an den Markt kämen, sei nur eine Frage der Zeit. „Bis Ende 2009 sind 250 000 Quadratmeter neuer Shoppingcenterflächen geplant“, sagt Kaneva.

Nachholbedarf melden die Experten von Colliers zudem aus Serbien und Montenegro. „Investoren haben sich 2006 vor allem für Anlagemöglichkeiten in Belgrad interessiert. Aber auch in Städten wie Novi Sad und Nis wird die Nachfrage zunehmen“, berichtet Jovica Jakovac, General Manager von Colliers in Belgrad. Zur Zeit zählt Belgrad zwei moderne Shoppingcenter mit zusammen 28 000 Quadratmetern Fläche.

Die Großstädte Polens, Ungarns und Tschechiens hingegen haben das größte Flächenwachstum bereits hinter sich. Mancherorts macht sich sogar eine erste Centermüdigkeit breit. „Mehr als die Konsumenten in jedem anderen ost- oder zentraleuropäischem Land lieben die Polen das Einkaufen in kleineren, benachbarten Geschäften. Dies erklärt vielleicht, weshalb sich erste Proteste gegen geplante Shoppingcenter regen“, sagt Sven Hitchen, bei Colliers in Warschau für das Research zuständig. Folge: Investoren weichen in Nischen aus, sagt er. „Engagements in Klein- und Mittelstädten, die Erweiterung vorhandener Shoppingcenter oder die Entwicklung neuer Handelsflächen in günstig gelegenen Bestandsimmobilien“, heißen die Alternativen.


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