Es besteht die Gefahr einer ungewollten Haftungsübernahme
Shoppingcenter bergen Risiken für den Vermieter

In den vergangenen Jahren hat auch in Deutschland die Zahl der Einkaufszentren deutlich zugenommen. Neue Zentren müssen sich als selbstständige Einheit gegenüber anderen Zentren oder den Innenstadtlagen behaupten und sind darauf angewiesen, ein eigenes Profil zu entwickeln, mit dem sich genügend Kaufinteresse wecken lässt.

HB DÜSSELDORF. Dies zwingt zu einem abgestimmten Verhalten von Vermietern, Mietern und Managern. Die hiermit verbundene enge vertragliche Einbindung der Mieter in das Konzept führt automatisch in ein Dilemma: Die Mieter sind selbstständige Wirtschaftsunternehmer, die nach dem gesetzlichen Leitbild selbst entscheiden können, wie und wann sie ihre Ware präsentieren und wie sie wirtschaftlichen Erfolg anstreben. Da jedoch der Centererfolg nur bei Bündelung der Einzelinteressen im Rahmen des gestalterischen Konzepts gewährleistet werden kann, und alle schon wegen der hohen Mieten auf den Erfolg des Centers angewiesen sind, entsteht zunächst eine natürliche Interessengemeinschaft. Diese funktioniert so lange, wie alle in die gleiche Richtung marschieren und die finanzielle Möglichkeit haben, den häufig nicht unerheblichen Aufwand mit zu tragen.

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten zeigt sich jedoch, dass der gemeinsame Ansatz in vielerlei Hinsicht brüchig sein kann. Es kommt nicht selten vor, dass ein Centerkonzept nicht so erfolgreich vermarktet werden kann, wie der Initiator sich dies vorgestellt hat. Dann stecken eine Anzahl Mieter in einem engen Korsett, ohne dass der Vermieter die erstrebten Vorteile gewährleisten kann – entweder weil erheblicher Leerstand herrscht oder der angestrebte Branchenmix nicht zu realisieren ist. Ähnliche Probleme können auftreten, wenn im Laufe der Entwicklung eines Einkaufszentrums große Frequenzbringer ausscheiden und neue nicht hinzugewonnen werden können. In Anbetracht der erheblichen Aufwendungen, die sie für den gemeinsamen Erfolg getragen haben und weiter tragen müssen, stellen sich dann viele Mieter die Frage, in welchem Umfang der Vermieter, der auf die Ausgestaltung des Centers entscheidenden Einfluss genommen hat, für den ausbleibenden Erfolg einstehen muss.

In zwei Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Problem befasst und betont, dass das Verwendungsrisiko für gemietete Flächen auch dann beim Mieter liegt, wenn das Vermieterkonzept fehlschlägt und ein Center sich als unattraktiv erweist. Mit diesen Grundaussagen ist der Centerbetreiber aber haftungsmäßig nicht aus dem Schneider, denn durch die meist umfangreichen Klauseln der Centermietverträge besteht die Gefahr einer ungewollten Haftungsübernahme. Dabei geht die Gefahr weniger von typischen Mietrechtsbeschränkungen aus, zum Beispiel vorgeschriebenen Öffnungszeiten oder Sortimentsbeschränkungen, als vielmehr von Klauseln, mit denen der Vermieter zum Ausdruck bringt, dass er den Gesamterfolg des Zentrums zu seiner Sache macht.

Enge Gestaltungsvorschriften und umfassende Managementvorbehalte können zu Risikoverlagerungen führen. Klauseln, mit denen der Vermieter versucht, seine Haftung für Betriebsunterbrechungen im Center zu beschränken, können als Indiz für eine vereinbarte Risikoübernahme ausgelegt werden.

Wer diesen Gefahren entgehen will, tut gut daran, sich bei der Vertragsgestaltung auf einige, für den Gesamterfolg wesentliche Punkte zu beschränken und Hinweise auf die Gesamtverantwortung für den Centererfolg zu vermeiden. In jüngster Zeit ist auch die typische Klauselkombination des Centermietvertrages – Betriebspflicht und Sortimentsbeschränkung auf Seiten des Mieters bei gleichzeitigem Konkurrenzschutzausschluss auf Seiten des Vermieters – durch das OLG Schleswig für unwirksam erklärt worden. Es bleibt also spannend: Centermanager und Mieter sollten sich bei den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf weitere, die Klauselwerke in Frage stellende Urteile einstellen.

Lorenz Kneer, Rechtsanwalt in der Kanzlei Hecker, Werner, Himmelreich & Nacken – Köln, Berlin, Leipzig

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