EU-Osterweiterung macht Logistikimmobilien attraktiv: Lagerhallen versprechen satte Renditen

EU-Osterweiterung macht Logistikimmobilien attraktiv
Lagerhallen versprechen satte Renditen

Lagerhallen in Deutschland werfen heute schon hohe Mietrenditen ab und sind auch für die Zukunft eine vielversprechende Investition.

HB DÜSSELDORF. "Die Mieten sind stabiler als im Bürobereich, auch wenn sie leicht rückläufig sind", sagte Rainer Koepke, Leiter Industrieimmobilien Deutschland beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL), kürzlich auf einer Euroforum-Konferenz in Frankfurt. Die Wunschmiete der Nutzer sei von fünf auf 4,50 Euro je Quadratmeter (qm) gesunken. "Fünf Euro hatten wir schon vor fünfzehn Jahren", sagte Koepke. Doch die sinkenden Mieten haben den Mietrenditen nicht geschadet. In den fünf Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München bewegen sie sich seit sieben Jahren in der Spitze zwischen sieben und acht Prozent. Wenn die Nachfrage nach Lagerhallen wie erwartet noch einmal anzieht, könnte der Mietrückgang sogar gestoppt werden.

Dafür sprechen vor allem drei Gründe: "Das Verkehrsgewerbe wächst in Deutschland weiterhin stärker als die Gesamtwirtschaft", sagte Koepke. Einen anderen Grund liefert die Osterweiterung der Europäischen Union: Deutschland werde mittelfristig vom Trend, europäische Zentrallager weiter nach Osten zu verlagern, profitieren, sagte Roland Hennebach, Prokurist bei Prologis Germany Management GmbH in Köln, der deutschen Tochter des amerikanischen Lagerhallenentwicklers Prologis. Der Prologis-Konzern hat in 15 Ländern fast 2 000 Lagerhallen erstellt. Viele Firmen stehen vor der Alternative, ihr Zentrallager in den Niederlanden oder Belgien zu lassen und ein zusätzliches Lager in Osteuropa zu schaffen oder das Zentrallager nach Deutschland verlagern. "Wenn sich die Firmen für Deutschland entscheiden, könnte dies einen kleinen Boom auslösen", sagte Koepke.

Thomas Westphal, Leiter Logistikconsulting und Marketing der Rhenus AG & Co. KG, sieht die Konkurrenz in Osteuropa gelassen: "Das Problem dort sind die Verkehrswege." Auch von Deutschland aus seien viele Städte in Osteuropa binnen 24 bis 28 Stunden erreichbar. Darüber hinaus glänzt Deutschland nicht nur mit der besseren Infrastruktur: Es herrsche kein Mangel an Grundstücken, die Genehmigungszeiten seien kurz und der Arbeitsmarkt unproblematisch, erläuterte Jörg Hoppe, Logistikdirektor der Supermarktkette Wal-Mart Deutschland. Frankreichs Logistikbetreiber kalkulierten jährlich eine Woche Streik ein, erwähnte er, was Logistikunternehmen schmerzt.

Größere Hallen der Kontraktlogistiker

Der dritte Grund: Die Unternehmen vergeben immer häufiger Logistikaufgaben komplett an Dienstleister, so genannte Kontraktlogistiker. Daraus resultiert häufig eine Verlagerung zu einem anderen, technisch optimierten Standort. Tendenziell werden die Hallen größer. Auf dem Vermietungsmarkt lässt sich das Ablesen. "In kleineren Einheiten sind die Leerstände höher und die Vermarktungszeiten länger", stellte Koepke fest.

Allerdings schließen die Industieunternehmen immer kurzfristigere Verträge mit den Kontraktlogistikern. Diese mieten dann die Lagerhallen möglichst nicht länger als die Laufzeit ihrer Verträge währt. Koepke beobachtet: "Die Auftraggeber sind sogar bereit, höhere Mieten zu zahlen, wenn sie dafür flexibler bleiben." Auch im langfristigen Bereich lösten Fünfjahresverträge die Zehnjahresvereinbarungen ab.

Vermietungsleistung ist gestiegen

Die kurzen Vertragslaufzeiten sind auch ein Grund dafür, dass die offenen Immobilienfonds noch nicht im erwarteten Umfang Lagerhallen gekauft haben. Verschiedene Fonds hatten angekündigt, zur Ertragsstabilisierung in den Nischenmarkt Logistik investieren zu wollen. Typischerweise sind offene Fonds aber risikoscheu, brauchen also langfristig sichere Mietverträge.

In den fünf deutschen Logistik-Hochburgen wurde JLL zufolge im vergangenen Jahr die höchste Vermietungsleistung der vergangenen sieben Jahre erbracht. Dort wurden fast 1,2 Mill. qm neu vermietet. Auffällig sei, dass an den Standorten außerhalb dieser Zentren inzwischen mehr vermietet werde als in den Zentren. Allerdings waren die Vermietungserfolge auch in den Zentren sehr unterschiedlich. Den Frankfurter Markt, neben Hamburg der größte in Deutschland, charakterisierte JLL-Experte Koepke so: "Viele Anfragen, wenige Abschlüsse." Große Abschlüsse und Neubauprojekte hätten gefehlt. Ganz anders Hamburg: Zweistellige Zuwachsraten im Containerumschlag hätten "dem größten Hafen Polens" rasanten Zuwachs gebracht.

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