Europas Immobilienkrise

Der Einbruch steht kurz bevor

Europa steuert auf eine Immobilienkrise zu: In Spanien stehen massenweise Wohnungen leer. In der Schweiz und in Frankreich steigen die Preise ins Unbezahlbare. In Deutschland gibt es die Blase bislang nur punktuell.
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Neue Appartements in Madrid. Häuser kann sich kaum noch jemand in Spanien leisten. Quelle: Reuters

Neue Appartements in Madrid. Häuser kann sich kaum noch jemand in Spanien leisten.

(Foto: Reuters)

Madrid, Schweiz, Athen, Paris, MailandDie Immobilienkrise in Spanien hat ihren Höhepunkt noch nicht erreicht, und die schwersten Folgen der Blase stehen noch bevor, glaubt der IWF. Nach seinen Schätzungen reicht der bisherige Preisabsturz noch lange nicht aus, um Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Auch in Deutschland wächst die Angst vor einer Überhitzung des Wohnungsmarkts. Jeder dritte Bundesbürger hält es für möglich, dass es in den kommenden zwei Jahren zu einem Einbruch kommt, ergab eine Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest. Doch die Gefahr, hierzulande eine Blase wie auf der iberischen Halbinsel zu erleben, ist weit geringer.

Dass die Lage in Spanien deutlich dramatischer ist, liegt vor allem an der unterschiedlichen Art zu wohnen. Spanien ist ein Land der Eigentümer, Deutschland eines der Mieter. In Spanien wird Baugeld variabel verzinst, in Deutschland langfristig zu einem Festzins vergeben. Steigen die Zinsen, fressen sie deshalb in Spanien ein immer größeres Stück des Familieneinkommens. In Deutschland bleibt die monatliche Belastung über viele Jahre gleich. Dabei haben die Spanier in einem Punkt zurzeit noch Glück: Die Zinsen sind niedrig. Doch ein anderes Problem drückt sie: Arbeitslosigkeit. Während sie in Spanien in der Wirtschaftskrise auf mehr als 20 Prozent gestiegen ist, beträgt sie in Deutschland zurzeit 6,6 Prozent.

Ende eines Booms: Als im Jahr 2007 die Finanzkrise heraufzog, brach die Nachfrage nach Wohnungen in Spanien ab. Seitdem sind die Wohnungspreise um rund 30 Prozent gefallen. Dennoch liegen die Verkaufspreise nach Berechnungen des Internationalen Währungsfonds (IWF) noch immer um rund 20 bis 25 Prozent über den Angebotspreisen. Aber nicht nur Eigentümer wehren sich gegen weitere Preiszugeständnisse. Auch die spanischen Banken haben kein Interesse daran. Denn sinkende Preise erhöhen ihren Abschreibungsbedarf. Deshalb warten noch immer fast eine Million Wohnungen auf einen Käufer. Die IWF-Experten gehen davon aus, dass es etwa vier Jahre dauern wird, bis das Überangebot abgebaut ist.

Die Spanier ächzen unter den Fehlern der Vergangenheit. Mit billigem Geld wurde weit mehr gebaut, als gebraucht wurde. Ab Mitte der 1990er-Jahre verdienten die Spanier deutlich mehr und konnten sich bessere Wohnungen leisten. Die Banken gaben bereitwillig Kredite für Wohnungskäufe, und die Familien verschuldeten sich bis über die Ohren. Mit dem gepumpten Geld trieben sie die Preise zwischen 1997 und 2006 um das Dreifache nach oben. Zum Höhepunkt wurden etwa in Alcobendas, einer Vorstadt von Madrid, Apartments zu Preisen von 5.300 Euro je Quadratmeter gehandelt. Das ist ein Niveau, wie es heute sehr gute Wohnungen in der Innenstadt von München erreichen.

Fünf Jahre später meinen auch die Analysten der Deutschen Bank, dass die Wohnungen noch immer um ein Viertel zu teuer sind. Sie haben für ihre Berechnungen die Einkommen ins Verhältnis zu den Wohnungspreisen gesetzt. In den besonders teuren Metropolen San Sebastian, Bilbao, Barcelona und Madrid kosten 100 Quadratmeter große Wohnungen noch immer im Schnitt mehr als 300 000 Euro, in San Sebastian sogar mehr als 400 000 Euro. Wenn ein spanischer Durchschnittsverdiener eine solche Wohnung kaufen will, muss er zwischen 13- und 17-mal sein Jahresgehalt ausgeben. Das Fazit der Deutsche-Bank-Experten zum spanischen Wohnungsmarkt fällt deshalb eindeutig aus: "Die Preiskorrektur ist noch nicht zu Ende."

Deutschland: Der Boom ist punktuell
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51 Kommentare zu "Europas Immobilienkrise: Der Einbruch steht kurz bevor"

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  • Hallo Kritiker01,
    was die Bevölkerungsprognosen allerdings doch mittelfirstig recht genau macht, ist die Tatsache, dass man die Geburtenzahlen der letzten Jahre kennt. Oder anders gesagt: Wie viele 20 Jährige wir in 19 Jahren haben werden, ist weitgehend bekannt. Nur Ab- und Zuwanderung bleibt noch unsicher, was aber mengenmäßig bisher eine untergeordnete Rolle spielt. Wie viele Menschen also in 10 oder 20 Jahren im typischen Immobilienkaufalter (25-50) sind, wissen wir schon heute sehr zuverlässig. Der geburtenstärkste Jahrgang in D war 1964, der Jahrgang ist langsam durch mit Immokäufen. Ab jetzt wirds weniger. Gleichzeitig kommt die Generation "erster Häuschenboom" mit Immoerwerb in den 60igern und 70igern langsam ins Altenheimalter und muss die Hütte loswerden. Weiternutzung durch die Erben, sofern vorhanden, ist für viele Erben uninteressant. Der demographische Wandel frisst sich nur langsam in den Immomarkt, er wird aber gewaltige Wirkung zeigen über die nächsten 20 Jahre.

    Demgegenüber gebe ich Ihnen beim "Fachkräftemangel" recht, das ist heiße Luft von unflexiblen, dem Jugentlichkeitswahn verhafteten Arbeitgebern, die nur auf Alter, formale Qualifikation auf dem Papier (bloß keine Seiteneinsteiger mit ähnlicher Qualifikation und 3 Monate Einarbeitungsbedarf) und möglichst niedriges Gehalt schauen.

    Gruß
    Xray1

  • "In Deutschland gibt es keine "Blase".

    Sie wissen um die Einlagensicherung der Versicherer ab 2013? Jeder Lebensversicherung muss mit 25% gesichert sein. Die Versicherer sind also gezwungen erhebliche Immobilienwerte zu Geld zu machen. Zwar betrifft es in erster Linie Core-Immobilien aber zusammen mit den geplanten Steuererhöhungen und Sparmassnahmen für die nahe Zukunft, wird es viele Menschen gegen, die ihre Hauskredite nicht mehr finanzieren können.

  • Bitte erst mal nachdenken !
    Deutschland hat über 80 !! Mio. Einwohner .-
    Frankreich ca. 65 Mio. Einwohner .-
    Spanien nicht mal 50 Mio. Einwohner .-

    Deutschland ist doch anders ......oder ?

  • @fuadi
    Ihre Beschreibung der Landflucht ist zutreffend. Aber in Metropolen (Berlin) beobachte ich, dass die Käufer der ETWs gar keine Selbstnutzer sind, sondern sog. Kapitalanleger. Solange die Preise, wie derzeit, jedes Jahr um 15% steigen und die Kreditzinsen niedrig bleiben, geht alles im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers gut. Die Immobilien werden derzeit oft über Gutachterwert versteigert, alle werden glücklich, auch die Schuldner kommt meist mit einem blauen Auge heraus. Anders wird es aussehen, wenn die Preise wieder fallen - weil die Immobilienpreise in Zeiten der Rezession fast überall auf der Welt fallen – oder gar finanzkrisenbedingt steuerliche Sonderabgaben für Immobilienbesitzer kommen, dann kommt auch in D schnell die Panik: Auf eine angemessene Rendite aus dem Verhältnis Kaufpreis zum Mietertrag – geschweige denn Tilgung - wurde im Zuge der Sachwerteflucht und in den Jahren der Euphorie der allgemeinen Preissteigerung oft nicht geachtet...

  • In Deutschland gibt es keine "Blase". In USA beispielsweise haftet jemand, der ein Haus mit Bankkredit kauft, nur mit dem Haus und nicht mit seinem Privatvermögen. Im Falle finanzieller Probleme, kann er daher das Haus an die Bank zurückgeben. Er verliert natürlich alles, was er bezahlt hat, ist aber frei, sein Leben woanders wieder aufzubauen. Auf dieser Grundlage versteht sich auch, warum in den USA sich eine "Blase" überhaupt hat bilden können. Das geht in Deutschland nicht, da jeder mit seinem Gesamtvermögen haftet. Was wir zur Zeit in Deutschland erleben, ist der klassische Rückzug vom Land in die Stadt. In den 70ern / 80ern zogen junge Familien von der Stadt aufs Land, jetzt wollen sie zurück. Die Alten, weil es auf dem Land ohne Auto ganz schön beschwerlich sein kann. Die Jungen, weil es auf dem Land ohne Familie ganz schön einsam sein kann. Vor allen Dingen, wenn Arbeit und Freunde in der Stadt sind. Das ist keine Blase, das ist der natürliche Lauf der Dinge.

  • Wer will denn in der Stadt wohnen, noch dazu in der Innenstadt unter all diesen Juppies und Freaks?

    Geld ist wirklich eine ganz böse Ersatzreligion.


  • @RalfB
    Immobesitzer, über das eigene Heim hinaus, werden in eine große Ent-täuschung laufen

    Möglich ist es. Aber es wird nicht lange dauern und eine Blase wird sich nur zeigen bei hoher Fremdfinanzierung oder überteuerten Objekten.
    Wenn dann wird es alle Vermieter betreffen und man wird die Mieter langfristig mit ins Boot holen, und zwar ganz kräftig. Da bleibe ich doch lieber auf der anderen Seite. Auch der Eigenheimbesitzer wird zur Ader gelassen.

    Schönen Tag noch.

  • Eine Blasenbildung ist dort zu beobachten, wo der Mietwert/Ertrag einer Immobile in keinem angemessenen Verhältnis zum Anschaffungspreis steht. Dabei wird von Käufern anstelle angemessener Mieteinnahmen eine „Rendite“ aus künftige Wertsteigerungen und Wiederverkäufen erwartet. In Berlin findet man mühelos Eigentumswohnungen für 240.000, die nur 4.000 EUR im Jahr einbringen. Die Makler trösten ihre besorgte Kundschaft mit Hinweisen auf die weiter wachsenden Immobilienpreise. Doch spätestens wenn auch in Deutschland die Rezession kommt, wird es den Absturz geben. Dann werden die erhofften Preissteigerungen beim Wiederverkauf ausbleiben, und auch die von vielen Immobilienkäufern erhofften Mietanstiege nicht stattfinden. Man kann derartiges Szenario eigentlich nur erhoffen, denn viele Immobilen in Großstädten wurden von Ausländern gekauft, die so auch die Preise enorm getrieben haben. Das Geld wurde irgendwo im Süden von Geschäftsbanken geschöpft oder „gedruckt“ und im Gegenzug mit Schrottpapieren besichert, die Deutschland in Haftung nehmen. Auf die Dauer kann Derartiges nicht gut gehen, sollte auch nicht, sonst haben wir bald die dicke Inflation.

  • Ja, das ist mal ganz angenehm :-)

  • Raffelhüschen ist ein Versicherungsvertreter mit Professorentitel. Alles was dieser Mensch in die Welt hinaus posaunt ist unwissenschaftliche Kaffeesatzleserei. Bei Raffelüschen kommt es auf ein paar Billionen mehr oder weniger nicht an. Er missbraucht sein Institut, das von der Versicherungswirtschaft finanziert wird, um Sozialabbau zugunsten der Versicherungswirtschaft zu predigen. Wer das noch ernst nimmt, hat es nicht besser verdient als von einem Scharlatan verarscht zu werden.

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