Exkklusives Wohnen
Teuer macht noch keinen Luxus

Ob exklusiv ausgestattetes Penthouse, repräsentative Villa oder Luxus-Loft: Was genau unter diesen Bezeichnungen zu verstehen ist, lässt sich im Nebel des Marketingjargons nur schwer ausmachen. Denn anders als in der Automobilbranche ist der Begriff der "Luxusklasse" im Wohnimmobilienmarkt keineswegs klar umrissen. Was ein Spitzen-Haus ist, wissen selbst Profis nicht so ganz genau.

KÖLN. "Es gibt keine griffige Definition für dieses Segment", sagt Tobias Just, zuständig für das Immobilienresearch der Deutschen Bank.

Diese Hürde musste auch das Hamburger Maklerhaus Dahler & Company nehmen, als es im vergangenen Monat die bundesweit erste Studie zum Luxuswohnimmobilienmarkt in Deutschland veröffentlichte. "Wir haben uns dazu entschlossen, Luxusimmobilien für diese Studie über ihren absoluten Wert oder, bei Eigentumswohnungen zusätzlich über den Wert pro Quadratmeter zu definieren", erläutert Chef Björn Dahler.

Der Schwellenwert für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei 750 000 Euro, Eigentumswohnung zählen ab Kaufpreisen von 5 000 Euro pro Quadratmeter zum Edelsegment. Nach dieser Definition gibt es in Deutschland weniger als 200 000 Luxushäuser und schätzungsweise 15 000 Eigentumswohnungen im Premiumsegment. Bezogen auf den Gesamtbestand ein Anteil von 1,3 Prozent bei Eigenheimen und gerade einmal 0,5 Prozent bei Eigentumswohnungen, so das Ergebnis der Studie.

Doch die Sache hat einen Haken: "750 000 Euro sind in Chemnitz etwas anderes als in München", legt Deutsche Bank-Researcher Just den Finger in die methodische Wunde. Eine Schwäche, die Dahler nicht abstreitet. Dennoch verteidigt er den Ansatz: "Er führt in meinen Augen zu den derzeit bestmöglichen Annäherungswerten für den deutschen Luxusimmobilienmarkt." Auch Just wertet die Studie durchaus als einen ersten Schritt hin zu mehr Transparenz, streng wissenschaftlichen Ansprüchen genüge sie indes nicht.

Andreas Schulten, Vorstand des Immobilienanalysehauses Bulwien Gesa und dort zuständig für Wohnungsmärkte, nähert sich dem Thema auf einem anderen Weg. "Wir machen die Definition von Luxusimmobilien eher an der Zielgruppe fest, die solche Produkte nachfragt", sagt er. Dies seien in erster Linie "globale Kosmopoliten", die nicht nur in einer Stadt zu Hause seien. Echter Luxus sei daher immer auch mit einem besonderen Serviceangebot verbunden - dem Concierce etwa, der sich um Post, Blumen, Einkäufe und Reinigung kümmere. Auch sei die innerstädtische Lage ein Muss. Dem kann auch Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, folgen und verweist auf die Käufer der exklusiven Wohnungen im Beisheim Center am Potsdamer Platz in Berlin: "Hier hat eine internationale Klientel ihre Zweit- oder Drittwohnung gekauft."

Die Villa mit 600 qm Wohnfläche und 3 000 qm Grundstück in Hamburg-Blankenese, das Penthouse in München-Bogenhausen oder das Loft im Frankfurter Westend zählt Schulten nicht zum Luxussegment im engeren Sinne. "Obwohl auch hier astronomisch hohe Preise gezahlt werden, würden wir dies dem hochwertigen Wohnen zurechnen." Dies definiere sich durch seine nicht duplizierbare Lage, eine deutlich überdurchschnittliche technische wie architektonische Ausstattung und Größe. Solche Objekte, sagt IVD-Vize Schick, seien - anders als die auf eine internationale Klientel zugeschnittenen High-End-Produkte - erfahrungsgemäß besonders wertstabil. "Hier wird die Nachfrage künftig wieder anziehen", ist er überzeugt und wünscht sich daher mehr Mut der Projektentwickler zu Bauvorhaben, die den Namen "Premium" verdienen: mit nicht bloß großen, sondern großzügigen Wohnungen, perfekt zugeschnitten auf die Bedürfnisse der Bewohner statt auf die des Entwicklers. "Teure Schuhschachteln lassen sich nicht mehr verkaufen."

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