Experte empfiehlt Schnäppchenjägern: Erst das Haus und sein Umfeld erkunden, bevor geboten wird
Zwangsversteigerungen nehmen zu

Noch nie kamen mehr Immobilien unter den Hammer als heute. Im ersten Halbjahr 2004 nahm die von der Argetra GmbH ermittelte Zahl der Zwangsversteigerungstermine gegenüber der gleichen Vorjahresperiode um knapp zwei Prozent auf 47 339 zu. „Die Zahlen steigen kontinuierlich“, stellt Harald Hess, Fachbereichsleiter Insolvenz- und Sanierungsmanagement beim Bund deutscher Unternehmensberater fest.

HB DÜSSELDORF. Melanie Kloth vom Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Universität in Bochum (Inwis) bestätigt die Beobachtung. Dort wurde die Zahl der Zwangsversteigerungen von 1995 bis 2000 unter die Lupe genommen. „Dabei machen die Gewerbeimmobilien einen großen Anteil aus“, sagt Kloth. Argetra kommt auf rund 27 Prozent.

Das Traurige daran: Von Zwangsversteigerungen hat eigentlich keiner etwas. Der Unternehmer ist insolvent, die Immobilie wird oft unter ihrem Wert verkauft, die Banken müssen einen Großteil des Geldes abschreiben – und selbst die, die ein Objekt zum Schnäppchenpreis ersteigern, werden möglicherweise nicht lange glücklich damit. „Wer eine Gewerbeimmobilie ersteigert, trägt ein gewisses Risiko“, sagt Steffen Wissmann, Wirtschaftsprüfer in Köln. „Derzeit unterschreibt niemand langfristige Mietverträge. Kommt es zu Leerstand verursacht das Gebäude Kosten und verkommt außerdem“.

Er rät darum Erwerbern, das Objekt vor dem Versteigerungstermin genau zu inspizieren. Wie ist das Umfeld? Ist die nötige Infrastruktur gegeben? In welchem Zustand ist die Immobilie? Ist die Ausstattung noch zeitgemäß? Dabei gilt: Je zentraler und moderner das Gebäude ist und je besser es in Schuss ist, um so höher ist die erzielbare Miete. Und von der Miethöhe lässt sich der Preis ableiten.

Außerdem rät Wirtschaftsprüfer Wissmann: „Der Interessent sollte auf jeden Fall fragen, warum der Besitzer Pleite ging. Denn vielleicht könnten diese Gründe auch den neuen Eigentümer – also womöglich ihn selbst – treffen.“ Außerdem gilt: Erst anschauen, dann bieten. Wissmann warnt: „Ein Foto im Internet reicht nicht aus.“

Damit nicht genug. Peter Ulrich, Rechtspfleger und Justizamtsrat beim Kölner Amtsgericht, hat für Bietende noch einen anderen Tipp parat: „Vielleicht verrät der Gläubiger im Vorfeld, welche Preisspanne er sich vorstellt“. Der Gläubiger ist meistens eine Bank und will soviel Geld wie möglich bei der Versteigerung bekommen. Aber genau da liegt das Problem. Ist nach der vorgeschriebenen Mindestbietzeit von 30 Minuten das höchste Gebot erzielt, könnte von Amts wegen der Zuschlag erteilt werden. „Liegt der Preis aber unter 50 Prozent des Verkehrswertes, dann wird zum Schutz des Eigentümers der Zuschlag versagt“, erklärt Ulrich. Bestehen die Gläubiger darauf, dass zu ihrem Schutz mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, dann könnte der Zuschlag auch noch bei 68 Prozent versagt werden.

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