Facility Management
Trend geht zum Service aus einer Hand

In den 80er und 90er Jahren erlebten Gewerbeparks ihren Boom: Vor allem auf Grund der Umnutzung ehemaliger Industriegelände, aber auch durch zahlreiche Neugründungen, die von der kommunalen Wirtschaftsförderung unterstützt wurden, entstanden sie bundesweit in großer Zahl. Ziel der Kommunen war dabei, insbesondere für kleinere Unternehmen ein adäquates Arbeitsumfeld zu schaffen und mit der Ansiedlung neuer Betriebe die Wirtschaftsstruktur zu beleben.

DÜSSELDORF. Bei der Abwicklung von Gebäudemanagement-Leistungen tendierten noch vor einigen Jahren die Verantwortlichen dazu, eigene Betreibergesellschaften zu gründen. Technische Wartungsarbeiten, kaufmännische Mietverwaltung, Reinigungs- und Sicherheitsdienstleistungen wurden zumeist an eine Vielzahl einzelner Dienstleister vergeben. Ein Verfahren, das sich jedoch in der Praxis nur selten bewährte. Schwerfällige und hochpreisige Betreibergesellschaften sind deshalb vom Markt verschwunden.

Vor allem bei privaten Gewerbeparks hat sich daher inzwischen die einheitliche Vergabe etabliert. Das heißt: Ein Unternehmen betreut das Gewerbegebiet komplett aus einer Hand, sowohl im kaufmännischen, technischen wie infrastrukturellen Facility Management. Für den Eigentümer des Gewerbeparks ist dies ein transparentes Verfahren, Budgetentscheidungen lassen sich so auf einer soliden Basis treffen.

Dabei stellt das Facility Management von Gewerbeparks an Anbieter hohe Anforderungen. Das erforderliche Dienstleistungspaket unterscheidet sich in der Breite wie in der Tiefe von der Betreuung einer Einzelimmobilie. Zu den zahlreichen Aufgaben gehören Mietvertragsverhandlungen, Nebenkostenabrechnungen, Unterhaltsreinigung, Bewachung sowie Wartung und Instandsetzung der technischen Anlagen. In größeren Gewerbeparks sind zudem oftmals Gemeinschaftsräume, Kongresszentren sowie Areale außerhalb des Parks vorhanden, die gepflegt und effizient gemanagt werden müssen. Hinzu kommt, dass ein bunter Mietermix vom IT-Anbieter bis zum Pizzabäcker mit unterschiedlichen Bedürfnisse betreut sein will. Es gilt, das Business jedes Mieters zu verstehen, seine speziellen Bedürfnisse zu erkennen und das Facility Management entsprechend anzupassen und gegebenenfalls zu optimieren - unabdingbare Voraussetzung für jeden Gewerbepark, um in Zukunft wettbewerbsfähig zu bleiben.

Denn generell gilt, dass die Bewirtschaftung großer Flächen mit hohen Ausgaben verbunden ist. Multidienstleister sind in der Pflicht, für den Auftraggeber Kostenoptimierungspotenziale zu identifizieren und zu realisieren. Gefragt ist daher größmögliche Flexibiliät: Sie lässt sich nur mit qualifizierten und umfassend einsetzbaren Mitarbeitern erzielen. Erst wenn Dienstleister und Auftragsumfang eine kritische Größe erreicht haben, kann der Mitarbeitereinsatz flexibel gesteuert, eventuell umgeschichtet und so schnell den geänderten Anforderungen eines Gewerbeparks angepasst werden.

Darüber hinaus lassen sich für Eigentümer und Nutzer weitergehende Verbesserungen erzielen, etwa durch die Optimierung des Energieverbrauchs und die Durchführung von Vergleichsanalysen. Ähnliche Kostenvorteile bringen bauliche Maßnahmen. Ein simples Beispiel: Eine veraltete Umzäunung wird ausgebessert und so Unbefugten der Zutritt unmöglich gemacht. Eventuelle Beschädigungen an den Gebäuden werden dadurch reduziert.

Ein weiterer Pluspunkt für die Vergabe an ein integriertes Facility-Management-Unternehmen liegt überdies in der Steuerung aller Sekundärprozesse auf dem Areal. Unterschiedliche Mieterwünsche und -anforderungen können gebündelt und auf ein einheitliches und effizienter umsetzbareres Niveau gebracht werden. Die Kosten werden nach unterschiedlichen Modellen abgerechnet. Üblich ist eine Pauschale für Standardleistungen nach einem Komponentenkatalog und die Abrechnung von Zusatzleistungen im Rahmen von Budgets.

Maßgebliche Kosteneinsparungen können in Zukunft nur mit der Bündelung von Dienstleistungen erreicht werden. Das setzt Anbieter voraus, die durch professionelles Standortmanagement Prozessverbesserungen umsetzen können. Bleibt eine Senkung oder kontinuierliche Optimierung der Allgemeinkosten und eine Anpassung der Einrichtungen auf veränderte Umfeld-Anforderungen aus, werden die Mieter zunehmend auf Flächen außerhalb der Parks ausweichen, für diese eine Ernst zu nehmende Gefahr.

Der Autor, Michael Herbert, ist Geschäftsführer Industrie- und Dienstleistungsmarkt der Schubert Unternehmensgruppe.

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