Finanzierung
Banken und Projektentwickler in einem Boot

Der Markt für Projektentwicklungen befindet sich derzeit im Umbruch. Und das gleich in mehrfacher Hinsicht.

HB FRANKFURT. Zum einen wirken sich die strukturellen Änderungen in der Immobilien- und Finanzwirtschaft auch auf den Projektentwicklungsmarkt aus. Somit steigen die Anforderungen an Projekte unter anderem auch vor dem Hintergrund von Basel II. Zum anderen findet die klassische Projektentwicklung kaum mehr statt. Sie ist zu langwierig, zu risikoreich, und die Projektentwickler besitzen obendrein meist zu wenig Eigenkapital.

Banken jedoch sind heute nicht mehr bereit, fehlendes Eigenkapital durch Kredite zu ersetzen. Die 100-Prozent-Finanzierung gehört der Vergangenheit an. Denn diese kam die finanzierenden Banken bei einer Verschlechterung der Märkte oftmals teuer zu stehen. "Die einzige Sicherheit für den Kapitalgeber ist im Bereich der Projektentwicklung das Projekt selbst", konstatiert Raffaele Lino, Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters DTZ. Somit haben die Kreditinstitute in den vergangenen Jahren ihre Methoden zur Risikomessung und-steuerung weiterentwickelt und verfeinert. Daher stehen Projektentwicklern heute risikoadäquate Finanzierungsprodukte zur Verfügung: Dazu zählen , wie beispielsweise Mezzaninekapital, Private Equity oder Joint Ventures.

Doch durch diese Finanzierungsalternativen holen sich die Projektentwicklungsgesellschaften häufig fremde Kapitalgeber mit ins Boot. Damit verlieren sie an Flexibilität und wertvolle Zeit. "Allerdings müssen gerade mittelständische Developer oftmals sehr flexibel agieren können", konstatiert Björn Katzorke, Rechtsanwalt bei Dr. Werner Financial Service Group. Auch die Meermann-Gruppe setzt auf innovative Finanzierungsprodukte. Der Berliner Immobilienentwickler hat über seine Führungsgesellschaft Meermann Bau- und Invest eine Hypothekenanleihe in Höhe von 150 Millionen Euro begeben.

Mit dem Geld werden Immobilienentwicklungs- und Bauprojekte vorwiegend im Regierungsviertel sowie in anderen Toplagen in Berlin-Mitte vorangetrieben. "Mit der Hypothekenanleihe verschaffen wir uns das nötige Kapital, um diese Chancen, die sich nur noch wenige Jahre bieten, jetzt auch zu nutzen", erläutert Unternehmenschef Heinz H. Meermann. Darüber hinaus wurden auch Genussscheine über einen Mezzanine-Fonds von HSBC Trinkaus & Burkhardt als zusätzlicher Finanzierungsbaustein für Projekte eingesetzt. "Da es sich hierbei um wirtschaftliches Eigenkapital handelt kann das Unternehmen so seine Bonität verbessern", meint Katzorke.

Eine weitere Finanzierungsform bietet die IKB Deutsche Industriebank Projektentwicklern mit der Möglichkeit eines Joint Ventures. In diesem Fall hält eine Projektgesellschaft das Eigentum an der Immobilie, deren Anteilseigner der Projektentwickler und die finanzierende Bank sind. "Dabei sichert die IKB die Finanzierung von Projekten bereits in der Anfangsphase", so Stefan Brimmers, Abteilungsdirektor des Bereichs strukturierte Finanzierung bei der IKB.

Ein entscheidendes Merkmal eines Joint Ventures ist die Gleichberechtigung von Bank und Developer. "Gerade für mittelständische Projektentwickler bedeutet ein Joint Venture mit einer Bank eine bessere Marktpositionierung sowie einen Image-Gewinn", urteilt Christian Diesen, Geschäftsführer von HLG Projekt Management.

Dies gelte auch für das Joint Venture zwischen HLG Projekt Management und der IKB. Gemeinsam entwickeln die Partner das Projekt Tempelhofer Hafen in Berlin. Rings um den Tempelhofer Hafen mit dem markanten, knapp 100 Jahre alten Speichergebäude, entsteht ein neues Stadtquartier mit zahlreichen Geschäften, Restaurants und Hotels.

Ihren Kernkompetenzen entsprechend übernimmt die HLG in diesem Joint Venture sämtliche Themenschwerpunkte der Vermietung und Schaffung des Planungsrechts. Die IKB mit ihre Tochtergesellschaft IKB Immobilien Management ist für das technische Projektmanagement und die Projektsteuerung verantwortlich. "Wir profitieren so wechselseitig von unserem Know-how", erklärt Diesen.

Gleichgültig, welche Finanzierungsalternative ein Projektentwickler in Anspruch nimmt, die finanzierenden Banken überprüfen heute detailliert sowohl die generelle Marktfähigkeit und planerische Konzeption als auch die kalkulierten Gesamtinvestitionskosten und die in Aussicht gestellten Vermietungs- und Verkaufserlöse. Dadurch wird deutlich, dass Projektentwickler mittlerweile eine größere Offenheit bezüglich ihrer Geschäftsentwicklung an den Tag legen müssen. Sie müssen nicht nur ihre Konzepte umfassend darstellen, sondern die von ihnen aufgestellten Projektkalkulationen auch detailliert aufschlüsseln und möglichst mit Vergleichsdaten untermauern können.

Für den positiven Verlauf des Kreditentscheidungsprozesses ist dies heute von entscheidender Bedeutung. Die finanzierende Bank bedient sich ferner detaillierter Analysen über lokale Marktbedingungen und-potenziale, überprüft die Nachhaltigkeit der Projektkonzeption und - last but not least - die Stellung des Kreditnehmers im Markt.

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