Für Eigenheimbesitzer
Immobilien - was sich 2005 ändert

Ob Eigenheimzulage oder Modernisierung: Manches sollte bis zum Jahreswechsel bedacht sein, auf einigen Gebieten ändert sich im kommenden Jahr einiges. Das Wichtigste im Überblick.

» Eigenheimzulage

» Modernisierung

» Zinsvorauszahlungen

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Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 050 vom 02.12.2004 Seite 123

Eigenheimzulage

Alle Jahre wieder steht die Eigenheimzulage auf der Streichliste von Finanzminister Eichel, während die Opposition mauert. Auch dieses Mal dürfte der Vermittlungsausschuss erst kurz vor Jahresende entscheiden. Von der CDU kommen widersprüchliche Signale, in der vergangenen Woche deuteten hochrangige Politiker wie Saarlands Ministerpräsident Peter Müller Gesprächsbereitschaft an.

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Wer sowieso eine bestimmte Wohnung oder ein Haus kaufen will, sollte auf Nummer sicher gehen und noch im Dezember handeln. Denn selbst wenn sich die Parteien nicht auf eine Abschaffung der Eigenheimzulage einigen, könnten sie in einem Kompromiss eine gekappte Zulage beibehalten. Für die Bewilligung der Zulage müssen Hauskäufer den Kaufvertrag noch dieses Jahr unterzeichnen. Wer ein Haus bauen will, muss den Bauantrag bis Silvester einreichen - maßgeblich ist der Eingangsstempel beim Bauamt.

Jetzt noch hektisch die Suche nach einer Immobilie zu starten, wäre hingegen unsinnig: In Preisverhandlungen unter Zeitdruck verliert der Käufer oder Bauherr meist mehr, als ihm die Zulage gebracht hätte. Im vergangenen Jahr hatten Regierung und Opposition die Eigenheimzulage auf ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr, maximal 1250 Euro gesenkt. Dafür erhöhten sie die jährliche Kinderzulage um 33 auf 800 Euro. Die Zulage fließt acht Jahre.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 050 vom 02.12.2004 Seite 123

Modernisierung

Wer in den ersten beiden Jahren nach Kauf des eigenen Heims Geld für die Modernisierung ausgibt, kann ebenfalls Eigenheimzulage beantragen. Neubesitzer, die beispielsweise für 100.000 Euro ein Haus gekauft haben und für 10.000 Euro eine neue Heizung einbauen, bekommen pro Jahr ein Prozent von 110.000 Euro plus Kinderzuschläge. Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten gehören nicht dazu.

Vermieter dagegen können so genannte Erhaltungsaufwendungen von der Steuer absetzen. Seit 2004 dürfen sie frei wählen, ob sie die Kosten etwa für eine Dachsanierung sofort oder über bis zu fünf Jahre verteilt beim Fiskus absetzen. Was günstiger ist, sollten Vermieter genau prüfen.

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Wenn der Kauf des Hauses noch keine drei Jahre zurückliegt, ist Vorsicht geboten. Denn wenn die Sanierung mehr als 15 Prozent der Immobilie kostet, rechnet der Fiskus die Kosten zum Kaufpreis dazu. Den müssen Immobilienkäufer über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes (40 bis 50 Jahre) abschreiben.

Ein entsprechendes Gesetz hatte die Bundesregierung 2003 als Reaktion auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs verabschiedet. Die Richter hatten entschieden, dass der Zeitpunkt der Arbeiten und die Relation zwischen Kaufpreis und Sanierungskosten für die steuerliche Behandlung keine Rolle spielen. Das wollte der Gesetzgeber jedoch so nicht stehen lassen. Von der Neuregelung sind Maßnahmen, die weniger als 4000 Euro kosten, jedoch nicht betroffen. Ausgaben bis zu diesem Betrag zählen auf Antrag als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 050 vom 02.12.2004 Seite 123

Zinsvorauszahlungen

Wer Zinsen im Voraus zahlt, kann sie nicht mehr in jedem Fall auf einen Schlag von der Steuer absetzen. Noch gilt: Bis zu fünf Prozent einer solchen Vorauszahlung (Damnum oder Disagio) kann der Immobilieneigner beim Fiskus geltend machen - ohne Einschränkung. Früher waren es zehn Prozent. Vom Januar 2005 an wird diese Möglichkeit noch weiter eingeschränkt: Dann gelten die fünf Prozent nur noch, wenn die Zinsen für das Darlehen nicht länger als fünf Jahre festgeschrieben sind.

Immobilienkäufer müssen deshalb umdenken: "Wegen des derzeit niedrigen Zinsniveaus vereinbaren viele Käufer feste Zinsen für zehn Jahre oder länger", sagt Immobilienmakler Jürgen Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland. Wer eine Immobilie kaufen will, hat nur in diesem Jahr noch die Chance, sich ein steuersparendes Damnum plus einen langfristig festen Zinssatz zu sichern.

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Das Problem, im Voraus gezahlte Zinsen nur noch eingeschränkt absetzen zu können, trifft auch alle, die in Erbpacht kaufen. Für sie besonders bitter: Die Regierung änderte das entsprechende Gesetz rückwirkend, mit Wirkung zum 1. Januar 2004. Jetzt können Immobilienkäufer auf einen Schlag gezahlte Erbbauzinsen nur noch für fünf Jahre von der Steuer absetzen, nicht mehr - so wie vorher - für alle 99 Jahre. Auch Mieten, Pachten und Leasingraten für Immobilien fallen unter die neue Regelung. Wer 2004 in Erbpacht gekauft hat, kann also keine zusätzlichen Steuervorteil einheimsen.

Dass Privatleute die Erbzinsen komplett im Voraus bezahlen, ist zwar selten. Die Neuregelung trifft aber auch drei geschlossene Fonds, die Immobilien im Erbbaurecht gekauft und Anlegern steuermindernde Verluste von bis zu 70 Prozent versprochen hatten. Daraus wird jetzt nichts.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 050 vom 02.12.2004 Seite 123

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