Offene Fonds runden ihre Portfolios zunehemd mit Logistikimmobilien ab. Dies dürfte sich auch in der nächsten Zeit nicht ändern. Mit ihrer Nachfrage nach Logistikflächen unterstützen die Investoren den Trend zu größeren Lagerhallen.
DÜSSELDORF. „Jeder möchte Logistik kaufen“, sagt Thomas Vortkamp, Logistik-Spezialist beim Düsseldorfer Immobiliendienstleister Aengevelt. Aengevelt gehört zum Maklernetzwerk DIP – Deutsche Immobilien-Partner. Auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt sei der Logistik-Sektor zurzeit der einzige, der noch wachse, stellte Aengevelt-Wettbewerber Atisreal nach dem ersten Quartal 2008 fest. Lagerhallen vereinten demnach rund zehn Prozent des Transaktionsvolumens von 8,6 Mrd. Euro auf sich.
Jüngst fielen offene Immobilienfonds als besonders eifrige Käufer auf. „Die offenen Immobilienfonds beschäftigen sich mehr als früher mit Logistikimmobilien“, beobachtet Hans-Jürgen Hoffmann, Leiter des Industrie- und Investmentgeschäfts bei Atisreal. So investiert der Deka-Immobilien-Fonds rund 80 Mill. Euro in eine 83 000 Quadratmeter (qm) große Lagerhalle in Neuss am Rhein.
Der Trend, dass offene Fonds ihre überwiegend aus Bürogebäuden bestehenden Portfolios durch Lagerhallen ergänzen, dürfte anhalten. So kündigte Hubert Spechtenhauser, Chef der Fondsfirma Commerz Real, im Gespräch mit dem Handelsblatt größeres Interesse an Logistikimmobilien an. Dahinter steckt geballte Kaufkraft. Der zehn Mrd. Euro schwere Hausinvest Europa ist das Flaggschiff der Commerzbank-Tochter und der Branche – aber noch immer zu fast drei Vierteln in Bürogebäude investiert.
Die offenen Fonds sind es gewohnt, dreistellige Millionensummen in ein Bürogebäude zu stecken. Einzelinvestitionen von weniger als 20 Mill. Euro sind bei diesen Fonds sehr selten. Mit ihrer Nachfrage nach Logistikflächen unterstützen sie den Trend zu größeren Lagerhallen, weil allein die vom Anlagevolumen her interessant sind. Ausgelöst hat diesen Trend die Erkenntnis, dass die Baukosten je Quadratmeter mit der Hallengröße abnehmen. Das gleiche gilt für die Personalkosten im Betrieb. Für zwei Hallen mit 10 000 qm werden mehr Mitarbeiter benötigt als für eine mit 20 000 qm. „Etwa 65 bis 70 Prozent der Lagerbewirtschaftungskotsen sind Personalkosten“, sagt Aengevelt-Experte Vortkamp.
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Die Hallennutzer – Produzenten wie Händler – bauten früher für den eigenen Bedarf. Heute konzentrieren sie sich lieber auf ihr angestammtes Geschäft und mieten Hallen. Zwar steigt deshalb das Angebot an Lagerhallen auf dem Investmentmarkt. Allerdings bedienen große Entwickler wie die US-Gesellschaften Prologis und Gazeley, sowie die australische Goodman International zuerst ihre eigenen Anlagevehikel mit neuen Hallen. Das Geld für diese Vehikel kommt von institutionellen Investoren.
Die Preise für die Stauflächen geben zurzeit wie die für Gebäude in anderen Immobiliensegmenten nach. Bis Mitte vergangenen Jahres sei in Deutschland das vierzehn- bis vierzehneinhalbfache der Jahresmiete für Top-Neubauobjekte mit zehnjährigen Mietverträgen gezahlt worden. Doch solche Mietverträge sind rar. Das liegt daran, dass Auftragslogistiker als Mieter immer größeres Gewicht gewinnen.
Die Auftragslogistiker transportieren und lagern Teile für andere, etwa Industrieunternehmen. Produzenten und Händler werden dadurch flexibler. Dafür sorgen auch kurze Auftragslaufzeiten von drei, in extremen Fällen sogar nur einem Jahr. Ein Kontrakt-Logistiker will wiederum eine Halle nicht länger mieten, als sein Auftrag läuft. Vortkamp schätzt, dass drei Viertel der von den großen Entwicklern erstellten neuen Hallen an Auftragslogistiker vermietet werden.
Darüber, wo die höchsten Mieten gezahlt werden, gehen die Angaben auseinander. Das Maklernetzwerk DIP ermittelte im Großraum Hamburg die höchsten Mieten. Atisreal-Experte Hoffmann beobachtete in Frankfurt, München und Stuttgart ein höheres Preisniveau. In den drei süddeutschen Metropolen würden für Spitzenhallen acht bis neun Euroje qm und Monat bezahlt.
