Geschlossene Fonds verzichten auf steuermindernde Anfangsverluste
Immobilie soll sich ohne Fiskus rechnen

„Auf die Immobilie kommt es an, die Steuervorteile sind nur das Sahnehäubchen.“ Das haben die Anbieter geschlossener Immobilienfonds schon immer gesagt, doch nie danach gehandelt. Jetzt ist es so weit. Angesichts der jüngsten Fondsgeneration mit anfänglichen Verlusten unter zehn Prozent kann wohl niemand mehr behaupten, es handele sich um Steuersparmodelle.

HB DÜSSELDORF.Ganz freiwillig kommt der Verzicht auf die steuermindernden Anfangsverluste, eines der wichtigsten Verkaufsargumente der Vergangenheit, indes nicht. Die Konzeption neuer Fonds von Real I.S. und Alcas GmbH fiel in die Zeit, in der die amtierende Bundesregierung Steuervorteile geschlossener Fonds massiv beschneiden wollte, um mit den daraus resultierenden Mehreinnahmen einen Teil jener Etat-Löcher zu stopfen, die die Unternehmenssteuerreform reißen würde. Wo das Konzept noch nicht passte, wurde es kurzfristig geändert, wie etwa beim Fonds der Hannover Leasing. Der bleibt mit 9,9 Prozent Anfangsverlust gerade 0,1 Prozentpunkte unter der Schwelle, die die Vorteile rauben würde. Den Anlegern kann es recht sein. Sie sind auch dann auf der sicheren Seite, wenn nach den Bundestagswahlen eine von der CDU/CSU geführte Regierung – wie bereits signalisiert – den SPD-Entwurf aufgreifen sollte.

Allen drei Angeboten ist gemein, dass ein einziger Mieter dominiert. Bei Real-I.S. in Hamburg ist es die Barmer Ersatzkasse, die 89 Prozent der Mieteinnahmen des Fonds liefert, beim Fonds der Hannover Leasing (HL) ist die Verwaltungs-Berufsgenossenschaft der Banken und Versicherungen (VBG) alleinige Mieterin, und in den Alcas-Fondsgebäuden belegt die Deutsche Bank 84 Prozent der Fläche. Zwar gibt es gegenwärtig keinen Grund daran zu zweifeln, dass diese Mieter die vereinbarten Mieten zahlen. Und auch die Restlaufzeiten der von den Fonds abgeschlossenen Mietverträge von sieben bis achtzehneinhalb Jahren versprechen Sicherheit. Selbst dass die VBG in Duisburg ihr Sonderkündigungsrecht nach fünf Jahren ausübt und auszieht, hält Uwe Freitag, Projektleiter geschlossene Fonds bei HL, nur für ein theoretisches Problem. Sie müsste dann der Fondsgesellschaft den Barwert aller noch ausstehenden Mietzahlungen überweisen. „Das macht wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn“, sagt Freitag.

Anleger müssen allerdings wissen, dass ihre Gebäude – abgesehen vom Real-I.S.-Angebot in Hamburg – nicht in den Immobilienhochburgen stehen. Vor allem die Immobilienmärkte Duisburg (HL), Bremen und Leipzig (beide Alcas) sind nicht so attraktiv, dass eine Neuvermietung ein Selbstgänger wäre, falls die Mieter am Ende ausziehen.

Solange diese die Objekte nutzen, hängen die Fondseinnahmen angesichts der indexierten Mieten vor allem von der künftigen Inflationsrate ab. Sie zu prognostizieren, fällt wegen steigender Energiekosten zurzeit schwer. Die veränderte Teuerung aber schlägt überproportional auf die Renditerechnung durch, wie sich am Beispiel des Real-I.S.-Fonds zeigt: Die Gesellschaft kalkuliert für 2005 vorsichtig mit 1,6 Prozent Inflationsrate. Danach steigt sie an, bis zum Jahr 2019 liegt sie durchschnittlich bei 2,3 Prozent jährlich. Fällt die tatsächliche Rate um 0,8 Prozentpunkte auf jährlich 1,5 Prozent, kostet dies den Anleger nach Steuern etwa 1,2 Prozentpunkte Rendite, berechnet nach der internen Zinsfußmethode. Umgekehrt bringt ein Plus von 0,7 Prozentpunkten eine etwa doppelt so hohe Verbesserung der Rendite. Hannover Leasing und Alcas kalkulieren jeweils durchgehend mit Raten von zwei Prozent.

Auf der Ausgabenseite erstaunt, dass die Fonds trotz des zurzeit niedrigen Niveaus die Zinsen durch Disagien weiter nach unten drücken. Nachteil der Auszahlungsabschläge: eine höhere Verschuldung, denn der Kapitalbedarf bleibt gleich. Der Markt verlange Anfangsausschüttungen mit einer Sechs vor dem Komma, rechtfertigt Andreas Heibrock, Geschäftsführungsmitglied der Real I.S, das Disagio. Andererseits seien langfristig vermietete und deshalb im Einkauf teure Immobilien gefragt. Um die Ausschüttung hoch zu halten, deutet dies an, muss an den Finanzierungskosten gedreht werden. „Immobilien, die früher das 13,5- bis 14-fache der Jahresmiete gekostet haben, gibt es heute erst für das 15,5- bis 16-fache.“ Für den Fondsanleger sind sie noch teurer: Er zahlt obendrauf noch die Nebenkosten.

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