Gewerbeimmobilien
Briten erwarten Notverkäufe

Die Lage auf dem britischen Markt für Gewerbeimmobilien ist düster. Seit Mitte 2007 hat ein rapider Preisverfall von 35 Prozent die Wertsteigerungen eines Jahrzehnts ausgelöscht. Das laufende Jahr werde weitere Verluste bringen, sagen Analysten voraus. Es gibt aber auch Lichtblicke: Der Kursverlust des britischen Pfundes hat London in einen der attraktivsten Büromärkte verwandelt.

LONDON. Das Tempo, in dem britische Büros und Einkaufszentren an Wert verloren, ist schockierend: Um 15 Prozent ging es nach Daten der Investment Property Databank (IPD) allein im vergangenen Quartal abwärts. 27 Prozent betrug das Minus im Jahr 2008. Damit ist der IPD-Wertindex für Bürogebäude etwa auf den Stand von 1998 zurückgefallen. Schließt man die Mietentwicklung ein, dann haben Immobilieninvestoren in den vergangenen fünf Jahren insgesamt vier Prozent Rendite gemacht.

Die Makler- und Wertgutachtervereinigung Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) fürchtet, dass das erst der Anfang war. Ihr Chefvolkswirt Oliver Gilmartin erwartet, dass die aktuelle Krise schlimmer wird als ihre Vorläufer in den Siebziger- und den Neunzigerjahren. Ein Minus von 16 Prozent im laufenden und weiteren zehn Prozent im kommenden Jahr sagt er für Gewerbeimmobilien voraus. Bis zum Ende der Krise sagt er eine Wertberichtigung von mehr als 50 Prozent voraus.

Optimistischer ist Mat Oakley, Marktforschungs-Direktor bei der Beratungsfirma Savills. Auch er rechnet zwar mit einem weiteren Wertverfall von zehn Prozent im laufenden Jahr, doch er glaubt, dass die Leerstandsquote deutlich unter der vergangener Krisen bleiben werde. In der Londoner City werde sie von fünf auf zehn Prozent steigen, aber nicht auf 20 Prozent wie in den letzten Rezessionen. Zu Recht kämen die Käufer zurück: 2009 seien die Kaufgelegenheiten in London so gut wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Einziges Problem: Die meisten von ihnen fänden selbst bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent keine Finanzierung. Nur für Projekte unter einem Wert von 50 Mio. Pfund (55 Mio. Euro) mit stabilen Mieteinnahmen sei der Markt wieder in Gang gekommen.

Großprojekte überlebten die Krise nur, wenn hinter ihnen krisenfeste Investoren etwa aus Nahost ständen. Das gilt zum Beispiel für die „Glasscherbe“, Westeuropas höchstes Gebäude, das in London am Südufer der Themse entsteht. Eine der wenigen Transaktionen, die in diesem Jahr schon gelaufen ist, war der Verkauf des Bürogebäudes One Fleet Place in der Londoner City an die börsennotierte Immobilienfirma London & Stamford für 74 Mio. Pfund. Das Unternehmen hat sich 2007 vor Ausbruch der Krise mit frischem Kapital versorgt.

Viele andere börsennotierte Immobilienfirmen werden nun zu einem weit ungünstigeren Zeitpunkt Kapitalerhöhungen anstreben, warnen Analysten. Einen Kapitalbedarf von 13,7 Mrd. Pfund errechnet Merrill-Lynch-Analyst Bernd Stahli für die im FTSE-350-Index vertretenen Immobilienfirmen. Allein die fünf großen Reits, Land Securities, British Land, Hammerson, Liberty International und Segro, kommen zusammen auf eine Schuldenlast von 19 Mrd. Pfund. Nach Analyse des Bankhauses Nomura werden 700 Mio. Pfund im laufenden Jahr fällig.

Alternative zu Kapitalerhöhungen sind Beteiligungsverkäufe. Branchenführer Land Securities nahm bereits einen kräftigen Bewertungsabschlag hin, um seine Outsourcing-Tochter Trillium zu verkaufen und so knapp eine halbe Milliarde Pfund einzuspielen. Analysten erwarten, dass andere Firmen folgen werden. Savills-Experte Oakley geht davon aus, dass eine Reihe von Immobilienfirmen bereits ihre Kreditbedingungen verletzen, Banken aber noch stillhalten, um keine Welle von Notverkäufen in Gang zu setzen. Die würde auch sie zu massiven Wertberichtigungen zwingen. Eine alarmierende Aussicht, die andere Experten bestätigen. Auch RICS-Volkswirt Gilmartin befürchtet, dass der britische Markt eine Welle von Insolvenzen und Notverkäufen sehen wird.

Dirk Hinrich Heilmann
Dirk Heilmann
Handelsblatt / Chefökonom
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