Gewerbeimmobilien
Mit alten Objekten wieder Geld verdienen

Gewerbeimmobilien, die nicht mehr vom ursprünglichen Eigentümer genutzt werden, sind eine gute Anlage. Mit dem geänderten Nutzungskonzept locken hohe Renditen - auch das Risiko ist überschaubar, wenn die großflächigen Gewerbeliegenschaften an mehrer Nutzer vermietet werden. Noch hält sich das Interesse institutionelle Anleger aber in Grenzen.
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BERLIN. Berlins gestrenger Finanzsenator Thilo Sarrazin war zufrieden, als er vor fünf Jahren das Finanzamt Neukölln in der Thiemannstraße eröffnete. Er freue sich, dass der Standort für die Mitarbeiter eine erhebliche Verbesserung bedeute, sagte der damalige Berliner Kassenwart. Noch mehr freute sich der heutige Bundesbank-Vorstand wohl darüber, dass das Land Berlin seit dem Umzug des Finanzamts jährlich eine halbe Million Euro an Miete einspart. Dabei hatte auch Vermieter Stephan Bone-Winkel, Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Beos, durchaus Grund zur Freude. Denn mit dem Finanzamt gewann sein Unternehmen einen respektablen Großmieter für ein Objekt, das auf den ersten Blick wenig Glanz verbreitet. Die teilweise leer stehende Gewerbeliegenschaft nämlich hatte Beos kurz zuvor von einem Hersteller von Sicherheitstechnik erworben, der Geld für seine Expansion brauchte. "Ein halbes Jahr später hatten wir das Objekt voll vermietet", erinnert sich Bone-Winkel.

Gewerbeimmobilien wie diese, die nicht mehr vom ursprünglichen Eigentümer genutzt werden, sind nach Ansicht des Beos-Chefs nicht nur in Berlin-Neukölln eine gute Anlage. Denn sie seien vielseitiger nutzbar, als viele auf den ersten Blick erwarten. Das Gebäude etwa, in dem heute das Berliner Finanzamt sitzt, diente ursprünglich als Produktionsstätte für Textilmaschinen. Überschaubar bleibt das Risiko für den Investor zudem dadurch, dass solch großflächige Gewerbeliegenschaften an mehrere Nutzer vermietet werden. Auf diese Weise wird der Ausfall eines einzelnen Mieters nie zur Existenzfrage.

Die Kehrseite der Medaille: "Man hat mehr Arbeit, da man mehrere Mieter mit jeweils eigenem Profil zu betreuen hat", räumt Jörg Schröder, geschäftsführender Gesellschafter des auf die Entwicklung von Gewerbe- und Logistikimmobilien spezialisierten Unternehmens Alpha Industrial , ein. "Vom Eigennutzer aufgegebene Immobilien sind ein managementintensives Segment", bestätigt Rainer Koepke, Deutschlandchef Industrieimmobilien beim internationalen Immobilienberater Jones Lang Lasalle. "Die Betreiber müssen ständig neue Flächenzusammenstellungen für wechselnde Nutzer vornehmen." Zudem haben die Mietverträge unterschiedliche Laufzeiten. Beim Management solcher Objekte habe es daher auch lange an der nötigen Professionalität gemangelt, sagt Manuel Schottmüller, Prokurist beim Business-Park-Entwickler und Betreiber Sirius Facilities. Genau diese Komplexität der Aufgaben aber mache den Charme des Geschäftsmodells aus.

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  • Um festzustellen, ob mit alten Gewerbeobjekten tatsächlich Geld zu verdienen ist, muss zunächst die langfristige und nachhaltige Marktfähigkeit dieser immobilien untersucht werden. Anderenfalls handelt es sich lediglich um eine Neuauflage des altbekannten Monopoly-Geldvernichtungs-Spielchen im großen Stil, das uns bereits die größte Wirtschaftskrise der Nachkriegszeit bescherrt hat.

  • Neben der Substanz- und Standortbewertung ist die bisherige Entwicklung der bereits von unterschiedlichen investoren verwalteten gewerblichen Portfolios ein wichtiges Entscheidungskriterium. Hier lohnt es sich genau zu prüfen, welche Kostenarten schwerpunktmäßig die Ausgabenpolitik der letzten Jahre maßgeblich bestimmten. Wurde tatsächlich die Umwandlung der neuvermieteten bereiche in moderne büro- Logistik bzw. industrieflächen mit der notwendigen Anpassung an die Anforderungen des lokalen Marktes investiert, oder lediglich Kosmetik und Marktschreierei betrieben? Der Handel mit Schrottobjekten im Wohnimmobiliensegment hat in den letzten Jahren einen hohen wirtschaftlichen Schaden verursacht und viele Existenzen vernichtet. Sollte dieses Geschäftsmodell im gewerblichen bereich erfolgreich kopiert werden, entsteht ein volkswirtschaftlicher Schaden, den eher oder später der Steuerzahler als „toxisches Papier“ unter seinem Weihnachtsbaum findet.

  • Die Kaufzurückhaltung von banken und investoren ist nicht unbegründet, handelt es sich doch häufig bei den durch ihre ursprünglichen Nutzer aufgegebenen Gewerbeobjekten um "Schrottimmobilien" mit schlechter technischer Ausstattung und maroder bausubstanz sowie nicht mehr zeitgemäßer infrastruktur. im Zeitalter intelligenter Gebäudetechnik, moderner bürokommunikation, hoher Arbeitskosten und steigender Energiepreise stellen insbesondere gewerbliche Nutzer sehr hohe Anforderungen an Komfort, Energieeffizienz, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit der angemieteten Flächen. Vielfältig erfüllen die Gebäude jedoch nicht die Kriterien der geltenden Energiesparverordnung, weisen veraltete Andienungstechnik und geringe Auslastungsmöglichkeit auf und entsprechen nicht den geltenden brandschutzbestimmungen. Schlechter Zustand des technischen Equipments sowie fehlende oder unzureichende Versorgung mit Datentechnik schränken die Nutzungsmöglichkeiten der Flächen stark ein, was sich besonders bei Vermietung an mehrere Nutzer schnell als problematisch erweist. bei der oberflächlichen bewertung der meist in großen Paketen gehandelten immobilien finden diese Kriterien erfahrungsgemäß nur unzureichende berücksichtigung. bei Ermittlung der notwendigen Sanierungskosten wird meistens auch die kostspielige Entsorgung von Altlasten außer Acht gelassen. Hierbei handelt es sich, bei der Vielzahl der vor Jahrzehnten verbauten und heute nicht mehr zulässigen baustoffe, um einen wichtigen Kostenfaktor bei einer vorschriftsgemäßen, rechtlich zulässigen Flächen- und Gebäudesanierung. Fakt ist, dass die nachhaltige Ertragskraft einer vermieteten gewerblichen immobilie älteren baujahrs nicht allein anhand von abgeschlossenen Mietverträgen beurteilt werden kann. Vielmehr ist eine mittel- bis langfristige Prognose nur unter berücksichtigung einer Vielzahl von Faktoren möglich.

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