Gewerbeimmobilien
US-Wirtschaft kühlt sich ab

Auch die Gewerbeimmobilienmärkte in den USA können sich dem allgemeinen Abwärtstrend nicht entziehen. Unternehmen mieten weniger Fläche. Beobachter erwarten, dass der Leerstand deutlich ansteigen wird.

HB DÜSSELDORF. Investoren erwarten offenbar einen deutlichen Einbruch an den US-Gewerbeimmobilienmärkten. Das Investmentvolumen ging im ersten Halbjahr 2008 drastisch um 61 Prozent auf 64 Mrd. Dollar (43 Mrd. Euro) zurück, haben die Analysten von Jones Lang Lasalle (JLL) errechnet. Zwar ist das Transaktionsvolumen weltweit zurückgegangen, weil Banken wegen der Kapitalmarktkrise Darlehen nur noch zurückhaltend und gegen Risikozinsaufschläge vergeben. Allerdings sanken die Investments in den Vereinigten Staaten deutlich stärker als in anderen Teilen der Welt. Bei den europäischen Immobilienmärkten fiel das Volumen lediglich um 38 Prozent auf 71,1 Mrd. Euro. In Asien gingen die Investments gar nur um 0,3 Prozent auf 37 Mrd. Euro zurück.

Die Zahlen zeigen, wie sehr Investoren fürchten, dass die US-Eigenheimkrise auf die Gewerbeimmobilienmärkte übergreift. Seit die Preisblase im Sommer 2007 geplatzt ist, können private Grundeigentümer kaum noch Kredite auf ihre Immobilien aufnehmen, um sich mit dem geliehenen Geld ihre Konsumwünsche zu erfüllen. Zudem minderte im ersten Halbjahr der drastische Anstieg des Rohölpreises die Kaufkraft der Verbraucher.

Bislang zeigen sich die US-Büroimmobilienmärkte jedoch relativ robust. Im Landesschnitt ist die ist nach einer Studie von Colliers International in den ersten sechs Monaten dieses Jahres lediglich von 12,6 auf 13,2 Prozent gestiegen. Die Mieten gaben im zweiten Quartal nur um durchschnittlich 1,4 Prozent nach. Ein genauerer Blick auf die jüngsten Zahlen stimmt Experten allerdings nicht positiv. Denn Unternehmen haben begonnen, ihren Flächenbedarf zu reduzieren. "Der Umfang der insgesamt vermieteten Büroflächen fiel seit Jahresbeginn um 473 805 Quadratmeter", sagt Ross J. Moore, Senior Vice President und Chefreseacher bei Colliers. Das lässt darauf schließen, dass die Manager mit einer deutlichen Konjunkturabkühlung rechnen und ihre Mietkosten reduzieren wollen.

Darauf deutet auch eine genauere Analyse der Leerstandsentwicklung. Nach der Colliers-Studie ist im zweiten Quartal die Leerstandsquote bei Objekten in den teuren Toplagen der Großstädte am stärksten gestiegen. "In den zentralen Geschäftsbezirken nahm der Umfang der unvermieteten Flächen in den Gebäuden der Kategorie A im Landesschnitt um 60 Basispunkte auf 10,17 Prozent zu", sagt Moore. Hingegen stieg die Quote in den billigen suburbanen Gewerbegebieten nur um 23 Basispunkte. Dies lässt darauf schließen, dass Unternehmen vorerst darauf verzichten, aus preiswerten Mietobjekten in Randlagen in die teureren Geschäftsbezirke umzuziehen.

Dass der US-Büromarkt trotz der Krisen an den Eigenheim- und Finanzmärkten noch relativ intakt ist, sei keine Überraschung, meint Dieter Thomaschowski, Immobilienanalyst bei Research in Change (IRICIC). "Gewerbeimmobilienmärkte reagieren in der Regel erst mit einiger Verspätung auf einen Wirtschaftsabschwung." Auch Raymond Wong, Chefresearcher für die amerikanischen Märkte beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis (CBRE), gibt keine Entwarnung. Nach seinen Berechnungen könnte die durchschnittliche Leerstandsquote bis Ende 2009 auf 16 Prozent steigen. Hinter dieser Prognose steht nicht nur die Sorge um eine weitere Abkühlung der US-Wirtschaft. "In den kommenden Monaten werden auch eine Reihe neuer Büroobjekte an die Märkte gelangen, die bislang nur zu 40 Prozent vermietet sind", sagt Wong.

Um welche Dimensionen es dabei geht, zeigt eine Erhebung von Colliers. Danach sind derzeit landesweit neue Bürotürme mit einer Gesamtfläche von 4,5 Mill. Quadratmetern (qm) im Bau. Bis Ende dieses Jahres sollen davon insgesamt 361 579 qm fertig gestellt werden. Auch neue Shoppingcenter hatten Investoren und Projektentwickler vor Beginn der Krise im großen Stil aufgelegt. Aktuell sind Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von 4,4 Mill. qm im Bau, hat Colliers-Chefresearcher Moore errechnet. Im ersten Quartal dieses Jahres wurden jedoch lediglich 121 447 qm an zusätzlichen Einkaufsflächen angemietet.

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