Gewerbeimmobilien
Was steigende Renditen bedeuten

Sind nicht steigende Renditen das, was Investoren glücklich macht? In diesem Fall signalisieren sie vor allem, dass das Risiko gewachsen ist. Eine einfache Modellrechnung.

Für Käufer: Vor einem Jahr stand der Käufer vor der Wahl, das 15,4-fache der Jahresmiete von rund 1,3 Mill. Euro für ein zweitklassiges Objekt zu zahlen oder es einem Konkurrenten zu überlassen. Er zahlte 20 Mill. Euro, erhielt den Zuschlag und erzielte eine Anfangsrendite von 6,5 Prozent. Banken waren damals ohne weiteres bereit, 90 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Damit war der Käufer einen Teil des Risikos los. Heute hat er Mühe, eine Bank zu finden, die ein solches Objekt überhaupt finanziert – und schon gar nicht zu 90 Prozent. Höhere Risikoaufschläge schlagen sich nun in deutlich schlechteren Zinskonditionen nieder. Weil es den Konkurrenten nicht besser geht, bleiben auch sie unter den Vorjahresgeboten. Statt zum 15,4-fachen wechselt das Gebäude nun für das 13,3-fache den Besitzer, was eine Anfangsrendite von 7,5 Prozent bedeutet.

Für Verkäufer: Hat er im vergangenen Jahr beim Gebot von 20 Mill. Euro nicht verkauft, bekommt er heute nur noch 17,3 Mill. Euro.

Für Bestandshalter: Er hat im Jahr 2007 ein Gebäude für 20 Mill. Euro gekauft, dessen Marktwert heute nur noch 17,3 Mill. Euro beträgt. Er müsste eigentlich 13,5 Prozent des Wertes abschreiben, wenn es ihm nicht gelungen ist, die Miete deutlich zu erhöhen. Um mit dem Faktor 13,3 auf 20 Mill. Euro Marktwert zu kommen, müsste die Jahresmiete um knapp 16 Prozent auf 1,5 Mill. Euro klettern.

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