Größerer Mietfläche stehen überproportional höhere Kosten gegenüber
Höhenrausch kann teuer werden

Hochhäusern gehört die Zukunft. „Die Grundstückspreise in den Metropolen sind derart astronomisch hoch, dass allein die wirtschaftliche Vernunft zum Bau von Wolkenkratzern zwingt“, untermauert Hochhausexperte Johann Eisele die These vieler Immobilienfachleute. Auch die Anfälligkeit für Terroranschläge steht aus Sicht des Professors an der Technischen Universität Darmstadt dem Kostenargument nicht entgegen. Die Marktbeobachter von www.skyscrapers.com belegen den Boom der Türme. Sie zählen nicht nur 44 740 bereits erbaute Wolkenkratzer weltweit, sondern zudem 2 225 aktuelle Baustellen.

DÜSSELDORF. Vor allem im Fernen Osten werden Bürogebäude in den Himmel getürmt. In Malaysia haben die 452 Meter (m) hohen „Petronas Twin Towers“ die Höhenrekorde der amerikanischer Skyscraper gebrochen. Mit knapp 500 m Höhe peilt das geplante „World Financial Center“ in Schanghai einen neuen Höhenrekord an. Doch er wird nicht lange Bestand haben, wenn der Entwurf des Architekten Daniel Libeskind für die Neubebauung von „Ground Zero“ umgesetzt wird. Der Gebäudekomplex an Stelle des zerstörten „World Trade Centers“ in New York soll den Plänen nach 530 m hochragen. In Deutschland ist man bescheidener. Doch auch „Skyper“, ein neues Bürohaus der Deka Immobilien Investment GmbH, wird die Silhouette von Mainhattan Ende des Jahres um einen immerhin 155 m hohen Turm ergänzen.

Doch andere Experten, stellen den den Höhenrausch in Frage. Viel Geschossfläche auf wenig Grundfläche gleich hoher Kapitalrückfluss aus der Investition – für die EC Harris GmbH in Berlin geht diese Gleichung nicht in jedem Fall auf. Die Immobilienberater ermittelten, dass der höchste „Return on Investment“ (Ertrag einer Investition im Verhältnis zum eingesetzten Kapital) bei Gebäuden mit 20 Stockwerken liegt. „Je höher die Gebäude werden, umso teurer wird es für die Nutzer“, heißt es in einer Harris-Studie, die nicht nur die Baukosten, sondern auch die während des Lebenszyklus der Immobilie entstehenden Kosten einbezieht. Bezogen auf die Mietfläche seien bei Hochhäusern mit 40 Stockwerken Kostensteigerungen von 30 Prozent gegenüber niedrigeren Gebäudeformen normal. Auf den Mieter umgelegt, betrügen sie sogar 100 Prozent. Als Kostentreiber identifiziert Harris höhere Ausgaben für Projektplanung und -genehmigung, die Fassade sowie den nötigen Mehraufwand in der technischen Gebäudeausrüstung.

80 Prozent der Lebenszykluskosten entfallen auf Unterhalt und Instandhaltung

Klaus Büttner, Geschäftsführer des zur Frankfurter Ingenieurgruppe Canzler zählenden Beratungsunternehmens Canzler Conzept, bezieht in seine Wirtschaftlichkeitsberechnungen ebenfalls die Kosten über die Lebenszeit des Gebäudes mit ein. „Nur 20 Prozent der Lebenszykluskosten eines Gebäudes betreffen seine Herstellung, 80 Prozent entfallen auf Unterhalt und Instandhaltung, 90 Prozent aller Gebäudekosten sind Personalkosten“, sagt Büttner. Welches Sparpotenzial in den Unterhalts- und Instandhaltungskosten liegt, macht Büttner am Beispiel des 1993 in Frankfurt fertig gestellten „Trianon“-Büroturms deutlich. Gespart wurde durch die Reorganisation der Bewachung und des Caterings ebenso wie durch Neuverhandlungen über die Aufzugswartung. Weitere Einsparungen brachten Detailverbesserungen und etwa die Stromkosten senkten – in dem 186 m hohen, 46-geschossigen Büroturm mit 62 000 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche und 550 Stellplätzen in der Tiefgarage wurden zum Beispiel die lufttechnischen Anlagen umgerüstet. Büttners Resümee: „Die gebäude- und nutzerbezogenen Kosten konnten insgesamt um rund 20 Prozent gesenkt werden.“

„Manchmal kann es günstiger sein, alle Glühbirnen in einem Großobjekt einmal im Jahr komplett auszutauschen, als bei jeder kaputten Birne den Apparat in Gang zu setzen und einen Hausmeister loszuschicken“, erzählt Büttner aus seinem Arbeitsalltag. Alltäglich ist auch die Frage: Welches Kabel führt wohin? Oft fehlt ein Ansprechpartner, der im Besitz entsprechender Pläne über die technische Infrastruktur des Bürokomplexes ist. Liegen die Pläne vor, lassen sich die Räume für Neumieter besser nutzen, was Zeit und Geld spart.

Zu typischen Planungsfehlern gehört auch das Werbelogo am Bürogebäude, das zwar weithin sichtbar angebracht wurde, aber ohne aufwendige technische Hilfsmittel nicht mehr erreichbar ist und deshalb nur mit sehr hohem Kostenaufwand gereinigt werden kann. Günstige Installationspreise, die später durch teure Wartungen mehr als kompensiert würden, freuten Eigentümer nur in den ersten Monaten nach der Fertigstellung, sagt Büttner.

Zudem stellt der Berater immer wieder fest, dass die Verantwortung für Fehler zwischen Beteiligten hin- und hergeschoben wird. So würde auch versucht, über Nachträge gleich zu Baubeginn schlecht kalkulierte Vorhaben zu retten und zu eng geplante Bauabläufe später zu verlängern.

Frühzeitige strategische Allianzen zwischen Bauherren, Architekten, Ingenieuren, Bauausführenden und Nutzern finden in Deutschland in der Regel nicht statt, beklagt Büttner die gängige Praxis. Doch nur gemeinsam könnten große Bauprojekte dauerhaft beherrschbar bleiben. Deshalb plädiert er eindringlich für neue Verfahren, Bauprojekte jenseits des starren Rahmens der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu realisieren.

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