Großes Förderprogramm
München bezahlbar machen

Was jeder über München weiß: In der bayerischen Hauptstadt gibt es den Englischen Garten, das Hofbräuhaus - und die höchsten Mieten in ganz Deutschland. Park und Brauhaus ziehen Touristen an, die Mieten hingegen stoßen Ansiedlungswillige wie Einheimische ab - eine Herausforderung für die Stadtplaner.

MÜNCHEN. Der jüngste Mietspiegel des Immobilienverbands IVD hat einmal mehr gezeigt, wie teuer München für Mieter ist. Fast zehn Euro pro Quadratmeter zahlen sie dort inzwischen und damit nahezu doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt.

Eine der größten Aufgaben der Münchener Stadtplaner ist deshalb die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum: für Ältere, für Einkommensschwache, für Familien. Dafür reserviert die Stadt pro Jahr etwa 125 Mio. Euro - nach Angaben von Experten das größte Wohnungsraum-Förderprogramm in Deutschland. "Für die Kommune ist es wichtig, dass in allen Stadtteilen ein guter Bevölkerungsmix wohnt", sagt Michael Hardi vom städtischen Planungsreferat. "Junge Familien zum Beispiel haben oft nicht viel Geld, nutzen aber die Infrastrukturen überdurchschnittlich stark. Wenn die aus der Innenstadt fortziehen, dann sind Schulen, Kindergärten oder auch der öffentliche Personennahverkehr nicht mehr ausgelastet."

Einige Maßnahmen zum Bau günstigen Wohnraums wie die 30-Prozent-Regel gelten schon seit Langem: Knapp ein Drittel aller Neubauten und Nachverdichtungen müssen für geförderte Wohnungen reserviert werden. Das Ziel ist, jedes Jahr rund 7 000 zusätzliche Sozialwohnungen in der Stadt zu schaffen, eine Hälfte auf neuen Flächen die andere durch Ausbau- und Aufstockungsmaßnahmen.

Dennoch sinkt die Zahl der Sozialwohnungen dramatisch. Die Unternehmen im Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) besitzen derzeit noch 135 000 geförderte Einheiten; Anfang der 1990er-Jahre waren es noch mehr als doppelt so viele. "Der Wohnraum in München war schon immer zu knapp und zu teuer", sagt VdW-Chef Xaver Kroner, dessen Verband die Wohnungslage in der Landeshauptstadt seit inzwischen hundert Jahren beobachtet. Schätzungen zufolge werden in München und der Umgebung in den nächsten 15 Jahren bis zu 265 000 Wohnungen fehlen. So sehr sich die Menschen nach Wohneigentum sehnen, Realität ist das Leben in einer Mietwohnung. Und die soll bezahlbar sein, geht aus einer Verbandsumfrage hervor.

Deshalb will die Stadt potenzielle Investoren und Wohnungsvermieter mit weiteren Anreizen locken. Das "Münchener Modell" zum Beispiel bezuschusst Grundstückspreise für Familien mit mittlerem Einkommen, die schon seit einigen Jahren im Stadtgebiet leben. Und beim sogenannten Belegungsrechtserwerb kauft die Stadt von einem privaten Hauseigentümer das Recht, auf einen bestimmten Zeitraum in dessen Wohnung einkommensschwache Mieter unterzubringen. Im Gegenzug bekommt der Eigentümer ein zinsloses Darlehen, das am Ende der Laufzeit in einen Zuschuss umgewandelt werden kann.

Gleichzeitig nimmt die Stadt ihre Investoren aber auch stärker in die Pflicht als andere Kommunen: Wird ein größeres Gelände neu bebaut und benötigt auch neue Grünflächen, Straßen oder Kindergärten, dann muss sich der Grundeigentümer an den Kosten dafür beteiligen, sagt Michael Hardi. Laut Gesetz muss dem Eigentümer lediglich ein Drittel des Wertunterschiedes zwischen unbebautem Grundstück und dem fertigen Objekt übrig bleiben.

Doch die vielen Fördermaßnahmen sorgen dafür, dass München für Investoren trotzdem attraktiv bleibt, sagt Inken Heeb von der GBW Gruppe, dem größten Wohnungsanbieter in Bayern. "Der soziale Wohnungsbau ist vielleicht nicht der spannendste Sektor der Branche, bietet dafür aber sichere Einnahmen. Die Vermietungsquote ist immer hoch, und die Mieten werden bei Ausfällen in der Regel von den zuständigen Behörden gezahlt - deshalb haben wir selten mit Mietausfällen zu kämpfen."

Der Strukturwandel hat den Münchener Stadtvätern in den vergangenen Jahren eine Reihe größerer bebaubarer Flächen in bester Lage beschert. Der ehemalige Güterbahnhof und mehrere Kasernengrundstücke werden inzwischen nicht mehr genutzt und sorgen deshalb dafür, dass den Raumplanern bislang noch ein wenig Luft bleibt. "Etwa 55 000 bis 60 000 Wohneinheiten können wir noch unterbringen", schätzt Michael Hardi. "Bei unseren derzeitigen Vorgaben hätten wir also in 15 bis 20 Jahren die Grenze erreicht." Dann bleibt nur noch das Aufstocken und Nachverdichten der bereits bestehenden Gebäude.

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