Immobilien
Grundschuldlöschung sorgfältig prüfen

Geld hat wohl kaum jemand zu verschenken. Vor allem bei der Planung mittel- und langfristiger Finanzierungen kann sich daher ein Blick ins Grundbuch durchaus lohnen. Ein Fall, wie er vielfach vorkommen kann.

Trotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten plant Rüdiger M., Inhaber eines Werkstattbetriebes in Sachsen, den Bau einer neuen Halle, in der er zukünftig seinen gesamten Betrieb einschließlich Büro und Teileverkauf unterbringen möchte. Außerdem soll das Unternehmen auch technisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Die baulichen Planungen zu beiden Vorhaben sind weitgehend abgeschlossen, so dass er sich derzeit intensiv um die Details der Finanzierung kümmert. Bei einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 700.000 Euro will er natürlich nichts dem Zufall überlassen und hat sich nicht nur an seine beiden Hausbanken, sondern auch an weitere Banken vor Ort gewandt, um aus deren unterschiedlich strukturierten Angeboten und Konditionen den für ihn geeigneten Finanzierungsmix zusammenzustellen. Zielrichtung ist für ihn vor allem die möglichst langfristige Kalkulierbarkeit der heute noch recht niedrigen Zinssätze.

Nach Rücksprache mit seinem in Bankfragen offenbar erfahrenen Steuerberater wird die Finanzierung der Halle wohl auf ein Annuitätendarlehen mit der üblichen Laufzeit von rund dreißig Jahren hinauslaufen. Das ist durchaus gewollt, da eine derart langfristige Verbindlichkeit in die gemeinsame Lebensplanung mit seiner Frau und den beiden Söhnen passt, die den Betrieb in einigen Jahren übernehmen werden. Somit können M. und seine Frau ihre eigene Zukunft bereits heute zuverlässig planen. Darüber hinaus plant M. mit öffentlichen Förderprogrammen, mit deren Vermittlung er seine Hausbanken bereits beauftragt hat.

Die Höhe des Annuitätendarlehens wird bei rund 300.000 Euro liegen, während der Investitionskredit für die Betriebserneuerung etwa 150.000 Euro betragen wird. Die ihm bisher vorliegenden Angebote der Bankinstitute unterscheiden sich im Hinblick auf das Annuitätendarlehen nur minimal. Auf Grund seiner stabilen Ertragslage betragen die Unterschiede zwischen bestem und schlechtestem Anbieter bei einem Effektivzinssatz von jeweils rund 4,5 Prozent pro Jahr nur 0,25 Prozent Zinsen jährlich. Dabei gehen sämtliche Banken davon aus, dass ihnen ein werthaltiges Grundpfandrecht auf der geplanten Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellt wird. Einschließlich der öffentlichen Fördermittel ist der Hallenbau damit so gut wie gesichert.

Alte Grundschuld aktivieren

Ein wenig Sorge bereitet M. dagegen die Finanzierung des Umbaus. Hier gibt es bisher kein sonderliches Entgegenkommen der Kreditinstitute, die für einen entsprechenden Betriebsmittelkredit je nach Anbieter Zinssätze von rund acht Prozent jährlich verlangen. Bei einem Darlehensbetrag von immerhin rund 150.000 Euro und den damit verbundenen Zins- und Tilgungsraten würde M. einschließlich der Kreditkosten der Halle gefährlich nahe an die Grenze seiner finanziellen Belastbarkeit kommen. Die Verhandlungsspielräume sind für M. begrenzt. Nach ersten Gesprächen mit den Banken wurde ihm verdeutlicht, dass andere Zinssätze bei der Beurteilung der Gesamtsituation von M. und der Kreditsicherheiten nicht möglich sind. Als Sicherheiten für den Betriebsmittelkredit kann M. lediglich die Verpfändung der neu anzuschaffenden Betriebsausstattung anbieten. Darüber hinaus gehende persönliche Haftungen etwa durch die Übernahme von Bürgschaften beispielsweise seiner Frau oder seiner Eltern lehnt er dagegen kategorisch ab. Seit Beginn seiner Unternehmertätigkeit hat es für ihn keinerlei Anlass gegeben, darüber auch nur nachzudenken.

Die Aufgabe der Trennung privater von betrieblichen Belangen wird für ihn auch zukünftig kein Thema sein. Diese Einstellung haben seine Hausbanken bisher auch stets respektiert. M. besitzt dennoch gute Karten, den Zinssatz des Betriebsmittelkredites zu verringern: Für einen bereits vor einigen Jahren zurückgezahlten Baukredit, den er seinerzeit für den Kauf einer ebenfalls betrieblich genutzten Immobilie in einer Nachbargemeinde aufnahm, ließ sich seine damalige Bank eine Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellen. Dieses Gebäude, das er mittlerweile nur noch als Lagerhalle nutzt, ist nach wie vor in gutem Zustand und daher auch als Kreditsicherheit immer noch geeignet. Darüber hinaus hat M. die Grundschuld bis heute nicht löschen lassen, so dass sie nach Prüfung durch den zukünftigen Kreditgeber ohne großen organisatorischen und vor allem finanziellen Aufwand erneut als Kreditsicherheit eingesetzt werden könnte.

Kommt es auf dieser Basis zu einer Einigung mit einer der beteiligten Banken, dürfte die nun vorhandene Option einer weiteren Kreditsicherheit auch im Zinssatz zum Ausdruck kommen. Ein werthaltiges Grundpfandrecht lässt Zinssätze von derzeit wie erwähnt rund 4,5 Prozent pro Jahr zu. Im Vergleich zu den zunächst genannten acht Prozent Zinsen jährlich kann M. seine Zinsbelastung also fast halbieren. Außerdem sollte es ihm gelingen, die Bank von einem Verzicht der ursprünglich geplanten Verpfändung seiner Betriebsausstattung zu überzeugen.

Die weiteren Kreditvertragsbestandteile sind mehr oder weniger Formsache: M. wird sich in Zusammenarbeit mit seinem Steuerberater und den finanzierenden Banken bei den Laufzeiten beziehungsweise bei den Zinsbindungszeiträumen vor allem an seiner mittel- und langfristig zu erwartenden Liquiditätslage orientieren und eine angemessene und vertretbare Kombination der unterschiedlichen Varianten finden.

Quelle: Creditreform Nr.11 vom 01.11.2004 Seite 024

Check-Liste

Worauf Sie achten sollten

1. Vor einer geplanten Kreditaufnahme sollten Sie grundsätzlich eine Bestandsaufnahme Ihrer zur Verfügung stehenden Sicherheiten durchführen. Sie können auch Ihre Banken bitten, Sie bei der Bewertung der Sicherheiten zu unterstützen.

2. Prüfen Sie darüber hinaus, ob Ihnen wie im beschriebenen Fall eine so genannte "Eigentümergrundschuld" zusteht, die im Grundbuch einer Ihrer Immobilien noch nicht gelöscht wurde, obwohl das Darlehen von Ihnen längst zurückgezahlt worden ist. Möglicherweise lässt sich diese Grundschuld erneut als Kreditsicherheit nutzen. Dies bietet Ihnen in der Regel außerdem günstige Zinssätze.

3. Eventuell bietet sich bei der Gesamtbetrachtung Ihrer Darlehen im einen oder anderen Fall auch ein Sicherheitentausch mit gleichzeitiger Verbesserung Ihrer Konditionen an. Bitten Sie auch hier Ihre kreditgebenden Banken, Ihnen beratend zur Seite zu stehen.

4. Ein- oder zweimal im Jahr sollten Sie mit den für Sie zuständigen Kundenberatern der Bankinstitute zu einem Grundsatzgespräch über die Beurteilung der jeweils aktuellen Situation Ihrer Kreditverbindlichkeiten und Kreditsicherheiten zusammenkommen. Ein solches Gespräch kann für beide Seiten für die weitere Entwicklung und Optimierung der Geschäftsbeziehung wichtig sein.

Quelle: Creditreform Nr.11 vom 01.11.2004 Seite 024

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