Gutachter offener Immobilienfonds in der Kritik – Investmentgesellschaften aktualisieren nur selten Gebäudewerte
Experten streiten über Bewertungen

Die Neubewertung der Immobilien des Deka-Immobilienfonds durch externe Gutachter hat die Diskussion über die „richtige“ Bewertungsmethode für Fondsimmobilien erneut entfacht. Die Wirtschaftsprüfer von Deloitte & Touch (D&T) hatten festgestellt, dass Verkehrswerte von Deka- Fondsimmobilien um 512 Mill. Euro niedriger sind, als die Werte, die die von der Deka Immobilien Investment GmbH bestellten Sachverständige ermittelt hatten.

HB DÜSSELDORF.Kritiker, die seit Jahren bemängeln, die Bewertung der Fondsimmobilien hinke der aktuellen Marktentwicklung hinterher, fühlen sich durch das Ergebnis von D&T bestätigt. Sie kritisieren, dass das Ertragswertverfahren, nach dem Fonds-Gutachter Immobilien bewerten, oft suboptimale Ergebnisse liefere.

Das Ertragswertverfahren verlangt die Wertermittlung auf Basis geschätzter nachhaltig erzielbarer Mieten. Dies ist die Marktmiete auf einem ausgeglichenen Markt. „Die aktuellen Ist-Mieten sind Tiefstmieten und können deshalb nicht die nachhaltigen Mieten sein“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer im Bundesverband der Immobilien- Investment-Sachverständigen (BIIS). Ein Problem sei jedoch, dass ein Gutachter höhere Mieten zwar ansetzen, nicht aber beweisen könne, sagt Iain Coombs, Bewertungsspezialist und Partner des Beratungsunternehmens Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Als Alternative zum Ertragswertverfahren führen Kritiker gerne das Discounted-Cash-Flow-Prognoseverfahren (DCF-Verfahren) an, das ihrer Meinungen nach marktnähere Bewertungen liefert (s. Grafiken). „Das DCF-Verfahren nimmt im ersten Schritt immer die Ist-Miete als Rechenbasis“, erklärt Coombs, Nach der DCF-Methode werden geschätzte künftige Zahlungen auf ihren Gegenwartswert abgezinst und zum Verkehrswert addiert.  

In der Praxis überprüfen die Fonds-Sachverständigen ihre Ertragswert-Ergebnisse bereits heute durch DCF-Kontrollrechnungen. Sie stellen dabei häufig fest, dass die Ergebnisse nahe beieinander liegen. Coombs vermutet deshalb, dass Abweichungen nicht an der Methode, sondern an der Markteinschätzung des Gutachters liegen. Schließlich bieten sowohl das Ertragswert- als auch das DCF-Verfahren Stellschrauben, mit denen das Ergebnis beeinflusst werden kann.

Auch die Bewertungsdifferenz zwischen dem D&T-Gutachten un dem des Deka-Fonds dürfte zumindest zum Teil Ausdruck einer seit der letzten turnusmäßigen Bewertung geänderten Markteinschätzung sein. Das D&T-Gutachten betrachtet alle „kritischen“ Objekte zu einem Stichtag, als ob sie verkauft werden müssten. Normalerweise werden Fondsimmobilien aber zu verschiedenen Stichtagen bewertet und dies nicht öfter als einmal im Jahr.

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