Gutachter-Verband wertet Verkaufspreise aus
Fondsgebäude werden über Wert verkauft

Die deutschen Immobiliensachverständigen bewerten Fondsimmobilien eher zu niedrig als zu hoch. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.V., die er in dieser Woche bei einer Veranstaltung in Frankfurt vorstellte.

rrl FRANKFURT. Die Studie zeige auch, dass die Bewertungsergebnisse deutscher Gutachter genauso wenig von den am Markt erzielten Preisen abwichen wie die ihrer britischen Kollegen, interpretierte BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner ein weiteres Untersuchungsergebnis. Im BIIS sind die Bewerter der Immobilien deutscher Fondsgesellschaften zusammengeschlossen.

Basis der BIIS-Studie war ein Vergleich der Verkaufspreise für 105 Gebäude offener Immobilienfonds mit den von Sachverständigen festgestellten Verkehrswerten. Nur in neun Fällen wurden Objekte zu Preisen verkauft, die unter den von den Sachverständigen festgestellten Werten lagen, in 91 Fällen lagen sie darüber und in fünf Fällen gelang eine Punktlandung. Nach Verkaufspreisen gewichtet wichen die Erlöse im Durchschnitt um 10,22 Prozent von den festgestellten Werten ab. Die negativen Abweichungen fielen mit durchschnittlich 1,72 Prozent bei der Gesamtbetrachtung kaum ins Gewicht.

Untersucht wurden Verkaufsfälle vom dritten Quartal 2004 bis zum ersten Quartal 2006. 33 Fälle betrafen Gebäude im Inland, 72 im Ausland. Gemessen am Verkaufspreisvolumen von 6,9 Mrd. Euro hatten Auslandsimmobilien einen Anteil von rund 83 Prozent. Nicht alle Investmentgesellschaften stellten indes Daten zur Verfügung.

Nicht anders zu erwarten war, dass die negativen Abweichungen, also Wert höher als Preis, sehr viel geringer ausfallen würde. Offene Immobilienfonds dürfen nicht unter Wert verkaufen. Bisher tolerierte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Verkäufe bis zu fünf Prozent unter Wert. Insofern fällt in der BIIS-Untersuchung auf, dass ein Objekt um 19 Prozent unter Wert verkauft wurde. Dies sei mit Genehmigung der BaFin geschehen, sagte BIIS-Geschäftsführer Archner. Bisher hatten die Fondsgesellschaften das Verbot von Verkäufen unter Wert damit verteidigt, dass Anleger vor willkürlichen Verkäufen geschützt werden müssten.

Die BIIS verglich darüber hinaus ihre eigenen Ergebnisse mit der von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) jährlich für den britischen Markt vorgelegten Verkaufspreisstudie. In der auf Verkaufsfällen des Jahres 2004 basierenden Studie dieses internationalen Immobiliensachverständigenverbandes tendieren die Abweichungen ebenso gegen zehn Prozent. Beide Studien berücksichtigen keine Portfolio-Verkäufe.

Aus Sicht des BIIS ist damit der vielfach geäußerte Verdacht widerlegt, die Sachverständigen bewerteten Fondsimmobilien zu wohlwollend. Fondskritiker wie der Analyst Stefan Loipfinger hatten in den vergangen Jahren Investmentgesellschaften und Sachverständigen vorgeworfen, sie vollzögen aus Rücksicht auf die Vertriebsinteressen der Investmentgesellschaften die Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt bei der Bewertung nicht nach. Abwertungen der Immobilien senken die Anteilswerte der Fonds und ziehen so die Rendite der Fonds herunter.

Rehabilitiert sehen BIIS-Vertreter nach der Studie auch das deutsche Ertragswertverfahren, das für die Bewertung der Fondsimmobilien vorgeschrieben ist. Die Diskussion über die Bewertungsergebnisse der Sachverständigen entfachte auch den Streit über die „richtige“ Bewertungsmethode neu. Am deutschen Ertragswertverfahren wurde kritisiert, dass es die aktuelle Marktsituation nicht richtig abbilde. Die Immobilienwerte werden mit Hilfe des so genannten Liegenschaftszinses ermittelt. Der Liegenschaftszins wird aus amtlichen Kaufpreissammlungen abgeleitet. Als Alternativmethode wurde das in angelsächsischen Ländern übliche Discounted-Cash-Flow-Verfahren als marktnäher gepriesen. Es beruht darauf, dass künftige Zahlungsströme auf den Gegenwartswert abgezinst werden.

Dass Immobilien mehrheitlich über Wert verkauft würden, sei auch in Großbritannien nicht anders, sagte der an der Studie beteiligte Sachverständige Gerrit Leopoldsberger. Weil britische Fondsmanager für eine gute Performance mit Tantiemen belohnt würden, würden sie eher Objekte über Wert verkaufen als umgekehrt.

Zudem hilft den deutschen Fonds die gegenwärtige Situation auf den europäischen Immobilienmärkten, auf denen im Geld schwimmende ausländische Finanzinvestoren und Pensionskassen sich Bietergefechte um Objekte liefern. „Fonds können zurzeit hervorragend mittelprächtige Immobilien über Verkehrswert verkaufen“, stellte BIIS-Vorstandschef Ralf Engel fest. Zudem fällt auch den Sachverständigen auf, dass Problemimmobilien oft in Paketen versteckt und verkauft werden.

In jüngster Zeit fielen Fonds durch größere Paketverkäufe auf. So fehlt der Deka Immobilien Investment nur die Zustimmung von Aufsichtgremien, um den Verkauf eines 1,1 Mrd. Euro schweren Portfolios aus dem Deka Immobilien-Fonds an den Finanzinvestor Oaktree Capital Management abzuwickeln. Die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate Investment hat gerade ein 500 Mill. Euro schweres Paket an Eurocastle Investment Ltd. veräußert.

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