Häufigster Grund für Zahlungsausfälle ist Arbeitslosigkeit
Der Hauswirt ist immer der Dumme

Er fuhr ein großes Auto, hatte eine feste Anstellung und er erzählte bei der Wohnungsbesichtigung, dass er gern verreist. "Und dann brachte er mir doch immer die Einzahlungsquittungen von der Bank", erinnert sich die Rentnerin aus dem Rheinland, die ihren Namen ungern gedruckt sehen möchte. Dass trotzdem keine Miete auf ihrem Konto einging, wollte die Vermieterin erst gar nicht recht glauben.

HB DÜSSELDORF. Als zum dritten Mal das Geld ausblieb, übergab sie die Sache ihrem Rechtsanwalt. Der schrieb eine Abmahnung, und kümmerte sich - als der insolvente Mieter nicht reagierte -, um die fristlose Kündigung und eine Lohnpfändung. Zu spät: Das Gehalt ging längst an andere Gläubiger. Nach acht Monaten räumte der Mieter endlich die Wohnung, für die er nie gezahlt hatte. Mietausfall, Anwaltskosten und die nach dem Auszug des Säumigen notwendige Renovierung summierten sich auf knapp 3 000 Euro. Eine zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher hätte die Vermieterin noch einmal 2 500 Mark gekostet. Geld, das durch Klage und weitere Pfändung in diesem Fall wohl nicht mehr herein zu holen gewesen wäre.

Immer mehr Vermieter in Deutschland müssen sich mit zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern herumschlagen. "Fast jeder siebte Privathaushalt ist inzwischen von Überschuldung betroffen", beklagt Bundesfamilienministerin Renate Schmidt. "Das geht vom Sozialhilfeempfänger bis zum Zahnarzt quer durch alle Schichten. Das sehen Sie den Leuten heute nicht mehr an der Nasenspitze an", weiß Kerstin Föller, Schuldnerberaterin bei der Verbraucherzentrale in Hamburg.

Hauptursachen für den finanziellen Kollaps von Privathaushalten: Arbeitslosigkeit des Hauptverdieners, eine Krankheit, Trennung und Scheidung, wenn für beide Teile zu wenig übrig bleibt, Selbständige, die es doch nicht geschafft haben. "Wenn die Menschen am oberen Limit leben, reicht eine kleine Änderung der Lebensverhältnisse, schon sind sie zahlungsunfähig", schildert Schuldnerberaterin Kerstin Föller. "Das Ohr am Mieter haben und auf solche Veränderungen achten", rät sie Vermietern.

Dabei indes hilft es dem Vermieter meist auch nichts, wenn er mahnt, droht oder sich gar hilfesuchend an die Bank des Säumigen wendet. Im Gegenteil: "Die Bank denkt erst einmal an die eigenen Forderungen", beobachtet die Schuldnerberaterin. Seit der Bundesgerichtshof Bürgschaften von mittel- und einkommenslosen Ehegatten für sittenwidrig erklärte, lassen die Banken den Partner gleich auf dem Kreditvertrag mit unterschreiben. Da Kreditkonto und Gehaltskonto oft von der gleichen Bank geführt werden, geht für den Vermieter nichts mehr, wenn die Bank keine Verfügungen über das Konto mehr zulässt. Einzugsermächtigungen sind dann ebenso nutzlos wie der gute Wille des Mieters, zur pünktlichen Mietzahlung einen Dauerauftrag einzurichten.

"Den meisten Menschen ist sehr wohl klar, dass die Wohnung in Gefahr ist, wenn die Miete nicht gezahlt wird", schildert Schuldnerberaterin Föller das Dilemma. Sie versuchen daher oft, sich mit dem Vermieter auf angemessene Ratenzahlung oder eine Stundung der Schulden zu einigen. "Erst einmal reden, sensibel und psychologisch vorgehen", rät daher auch Hans-Eberhard Langemaack, Geschäftsführer des Rings Deutscher Makler (RDM), seinen Berufskollegen, die vor allem als Hausverwalter mit dem Problem konfrontiert werden: "Vielleicht kann die rückständige Miete in Raten abgestottert werden."

Die Schuldnerberatungen versuchen zunächst, Gehaltskonto und Kreditkonto zu trennen und so Mietüberweisungen und das Dach über dem Kopf zu sichern. Die Ämter für Wohnungssicherung gewähren Zahlungsunfähigen Darlehen, wenn Wohnungslosigkeit droht. In manchen Fällen springen auch Verwandte ein. Langemaack: "Bei Studenten oder Auszubildenden holen sich sorgfältige Hausverwalter Mietbürgschaften der Eltern." Ob sich - wenn sich keine Einigung erzielen lässt - der Gang vor Gericht lohnt, sollten sich Vermieter seiner Meinung nach indes reiflich überlegen. "Unser Recht ist klar mieterfreundlich", warnt er.

Laut Mietrecht ist bei Mietausfällen zunächst eine schriftliche Abmahnung an den Mieter nötig. Zeigt sich der Mieter weiter zahlungsunwillig, kann der Vermieter beim Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen. Den stellt das Gericht ohne Prüfung der Tatsachen gegen Gebühr aus. Der Nachteil: Der Schuldner kann ebenfalls ohne Begründung Einspruch einlegen. Wenn nach zwei Wochen kein Veto vom Mieter kommt, schickt das Gericht den Gerichtsvollzieher mit Vollstreckungsbescheid zur Pfändung in die Wohnung. Dort indes steht meist nicht mehr als das Notwendige, und was weniger Wert ist als 150 Euro wird meist ohnehin nicht gepfändet.

Mit dem Vollstreckungsbescheid kann der Vermieter zudem eine Lohnpfändung beantragen. Auch Arbeitslosengeld oder Arbeitslosenhilfe und die Spargroschen des Säumigen sind pfändbar. Allerdings: Pfändungsfrei bleibt bei Alleinstehenden ein monatliches Nettoeinkommen von 930 Euro (Eheleute 1 280 Euro, Familien mit einem Kind 1 470 Euro, Familien mit zwei Kindern 1 670 Euro). Ist Arbeitslosigkeit oder Krankheit Ursache für den Mietrückstand, leben die Betroffenen ohnehin am Limit.

Bleibt die fristlose Kündigung: Sie kann ein Vermieter aussprechen, wenn der Mieter für zwei Monate ganz oder teilweise um mehr als eine Monatsmiete im Rückstand ist. Wenn der Mieter längere Zeit immer nur einen Teil der vereinbarten Miete überwies, ohne dass Mängel ihn zur Minderung berechtigten, ist die fristlose Kündigung erlaubt, sobald mehr als zwei Monatsmieten fehlen. Fehlende Kaution oder eine nicht bezahlte Nebenkostenabrechnung berechtigen jedoch nicht zur fristlosen Kündigung. Wird rückständige Miete nach der Kündigung durch den Mieter selbst oder das Sozialamt bezahlt, kann der Mieter in der Wohnung bleiben.

Tipp: Wer sich von notorisch säumigen Mietern trennen will, kündigt deshalb besser wegen Vertragsverletzung und begründet dies mit den Mietrückständen. Oder er kündigt zusätzlich zum fristlosen Rausschmiss noch einmal fristgerecht. Apropos Rausschmiss: Selbstjustiz gegen zahlungsunwillige Mieter ist Hausfriedensbruch. Vor die Tür setzen darf den Mieter nur der Gerichtsvollzieher und der wird erst tätig, wenn die Räumungsklage gewonnen ist und wenn der Vermieter die Auslagen für den Gerichtsvollzieher vorstreckte. Das kostet leicht mehrere Tausend Euro, und die erstattet der zwangsweise Entfernte in der Regel nicht zurück.

Info Börse:

Internetadressen Tipps und Ansprechpartner finden Vermieter per Mausklick unter www.haus-und-grund.net, rdm.de, vdm.de, forum-schuldnerberatung.de.

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