Häuser und Wohnungen Warum mieten günstiger als kaufen ist

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Der Kreditzins ist niedriger als die Rendite durch die ersparte Miete

Wenn wir davon ausgehen, dass der Käufer nach dem Kauf nichts in die Wohnung für die Instandhaltung investiert und sie nach 15 Jahren trotzdem wieder zu seinem Einstandspreis verkaufen kann, hat er neben den Zinsen nur diese Kaufnebenkosten ausgegeben. Also verteilen wir auch die kompletten Kaufnebenkosten über die 15 Jahre: Das entspricht gut 184 Euro im Monat (8,5 Prozent von 390.000 Euro, verteilt über 15 Jahre).

Die meisten laufenden Kosten fallen sowohl bei Miete als auch bei Kauf an, von der Heizung über Strom bis zum Internetvertrag. Sie spielen für unseren Vergleich keine Rolle. Meist zahlen Eigentümer aber etwas höhere Nebenkosten als Mieter, zum Beispiel als Teil des Hausgeldes. Hierfür setzen wir einen Euro pro Quadratmeter und Monat an, bei der 90-Quadratmeter-Wohnung dann eben 90 Euro.

Halten wir nochmal fest: Durch den Kauf würde sich der Selbstnutzer die sonst fällige Miete von 1500 Euro sparen. Dafür müsste er jeden Monat 394 Euro Kreditzinsen zahlen, hätte (umgelegt auf 15 Jahre) noch 184 Euro im Monat an Kaufnebenkosten und 90 Euro monatlich an höheren Nebenkosten zu tragen. Unter dem Strich würde ihm eine Ersparnis von 832 Euro bleiben, 9984 Euro im Jahr. Im Gegenzug setzt der Käufer aus eigener Tasche 156.000 Euro für den Kauf ein.

Nun liegen die Zahlen auf dem Tisch. Die Ersparnis entspricht damit einem „Ertrag“ von 6,4 Prozent pro Jahr. Auf die Gesamtsumme bezogen, also Eigenkapital und Kredit, würde der Kauf rund 2,6 Prozent Ertrag bringen, gemessen an der eingesparten Miete, abzüglich der auf die Laufzeit umgelegten, nur vom Käufer zu tragenden Kosten.

Könnten Selbstnutzer auf einen Kredit verzichten und den Kaufpreis komplett selbst stemmen, würden sie unter den ansonsten gleichen Annahmen auf 3,8 Prozent Ertrag durch den Kauf kommen. Dass die Rendite aufs Eigenkapital hier niedriger als beim Kauf mit Kredit ist, liegt schlicht daran, dass der Kreditzins aktuell niedriger als die Rendite durch die ersparte Miete ist. Im Gegenzug tragen die Kreditnehmer aber ein höheres Risiko, weil sie sich verschulden.

Die Werte sind im aktuellen Umfeld gut. Wenn ein Selbstnutzer also entschieden hat, in dieser Wohnung wohnen zu wollen und nur zwischen Kauf und Miete schwankt, dann sollte er in diesem Fall und unter den getroffenen Annahmen eher kaufen. Ob Selbstnutzer allerdings wirklich in dieser Wohnung im „Le Grand“-Wohnturm - auf östlicher Seite mit Blick auf einen sechsgleisigen Bahndamm - wohnen wollen, steht auf einem anderen Blatt.

Für die aktuelle Titelgeschichte der WirtschaftsWoche haben wir die Wohnimmobilienmärkte der 50 größten Städte aus Sicht von Kapitalanlegern und Selbstnutzern durchleuchtet. Selbstnutzer bekommen hier auf Basis der durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten der jeweiligen Stadt eine Empfehlung, ob eher Kauf oder Miete lohnt. Dabei wird von einer 80-Quadratmeter-Wohnung ausgegangen, 30 Jahre alt. Ansonsten sprechen die Annahmen denen im Beispiel der Düsseldorfer Wohnung.

Ab einem Ertrag von vier Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital durch den Kauf, lautet die Empfehlung hier: Kaufen. Das entspricht einer Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, von wenigstens 2,5 Prozent. Bei niedrigeren Werten wird zur Miete geraten.

Nur in 24 der 50 Städten ist so gerechnet noch der Kauf attraktiv. In welchen, lesen Sie im Immobilienatlas der WirtschaftsWoche.

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5 Kommentare zu "Häuser und Wohnungen: Warum mieten günstiger als kaufen ist"

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  • Sehr geehrte Kommentatoren, vielen Dank für Ihre Anmerkungen und die lebhafte Debatte. Die Frage "Mieten oder kaufen?" stellt sich vor allem für Selbstnutzer. Diesen geht es vor allem um die Kosten des Wohnens. Das ist auch der zentrale Fokus unserer Analyse. Die Spekulation auf eine Wertsteigerung würde dazu nicht passen. Zudem wäre es durchaus mutig, bei keinerlei Ausgaben für die Instandhaltung über 15 Jahre nicht nur einen realen Werterhalt, sondern darüber hinaus noch reale Wertsteigerungen anzusetzen. Aus dem gleichen Grund würde es auch nicht passen, zusätzliche Mietsteigerungen im Laufe der 15 Jahre anzusetzen. Wir nehmen einen konstanten Kreditzins an, weil der Käufer sich diesen für 15 Jahre fest sichert. Damit würde ihn die weitere Zinsentwicklung nicht direkt treffen, allenfalls indirekt über die Wertentwicklung der Immobilie (wobei diese eben annahmegemäß auf einen realen Werterhalt fixiert wurde). Dass wir keine Tilgung des Kredits ansetzen, dient schlicht dazu, allein die für die Frage "Mieten oder kaufen?" maßgeblichen Kosten des Wohnens zu betrachten: Dazu gehören die Kreditzinsen, nicht aber die Kredittilgung. Richtig ist, dass im beschriebenen Düsseldorfer Beispiel der Kauf der Wohnung bei den getroffenen Annahmen knapp lohnt. Das Beispiel sollte die Berechnung an einem konkreten Fall zeigen. In den meisten der 50 größten Städte ist das aber nicht mehr der Fall. Das ist gemeint, wenn es im Vorspann heißt: "Mieter sind vielerorts im Vorteil." Freundliche Grüße, Niklas Hoyer (WirtschaftsWoche)

  • Gut geschrieben und korrekte Annahmen getroffen, um einen ersten Vergleich zu ziehen: weder Wert- noch Mietsteigerungen wurden ins Kalkül gezogen. Ich denk es es geht hier darum, aufzuzeigen, wie man einen derartigen Vergleich technisch rechnet. Alle anderen Parameter wie Wertsteigerung, Zinsänderung, Tilgungsverhalten etc. kann doch jeder selbst einbauen, wo ist das Problem? Nur eines verstehe ich nicht: wie wurden die 4,3 Prozent errechnet?

  • Ich stimme Herrn Hoppe zu. Immobilienpreise in Deutschland sind unfassbar günstig und werden gerade in einem Umfeld steigender Inflation auch in den nächsten Jahren weiter steigen. Von daher ist alleine inflationsbedingt von einer Preissteigerung von ca 40% in 15 Jahren auszugehen - und damit sieht die Rechnung ganz anders aus. Bei der gesamten Berichterstattung über Immobilien, den vermeintlichen Immobilien Preisblasen in Deutschland vermisse ich leider den Hinweis , dass deutsche Immobilien im internationalen Vergleich spottbillig sind. Jeder , der die Preise in Zürich, London oder Paris kennt weiss das. Das ist im übrigen auch der Grund warum Ausländer gerade kräftig in deutschen Immobilien investieren. Wer vor 15 oder 20 Jahren eine Wohnung in einem deutschen Ballungsgebiet gekauft hat kann über diese Art der Berichterstattung des HB Autors nur schmunzlen. Oder wie es trefflich mal ein englischer Freund von mir ausgedrückt hat - warum die Immobilienpreise in der Hauptstadt des wirtschaftlich stärksten EU Landes ( Berlin) die niedrigsten aller europäischen Hauptstädte sind kann nur einen Grund haben - stupid German money - dem kann ich nichts hinzufügen, die Berichterstattung hilft allerdings auch nicht das sich das in absehbarer Zeit ändert.

  • komplett widersinniger Beitrag. Sie setzen voraus, dass a) der Kredit nicht getilgt wird und b) die Immobilie nach 15 Jahren zum gleichen Preis verkauft wird, wie sie zuvor gekauft wurde - also einen realen Wertverlust erleidet. In Düsseldorf. In einer Stadtlage. Beides sind völlig abwegige Annahmen. Um den Preis einer besseren Vergleichbarkeit von Zahlen basteln Sie also einen Case, der keinerlei Bezug zur Realität hat, weil kein Immobilienkäufer je so dächte oder sich darauf einlassen würde. Natürlich will jeder Käufer Eigentum aufbauen. Und natürlich kann man und muss man mindestens von einem Werterhalt, eigentlich bei einer Stadtlage in Ddorf aber natürlich von einer Wertsteigerung binnen 15 Jahren ausgehen. Es stellt sich also die Frage, was der Ganze Kokolores eigentlich soll.

  • Der Titel führt in die Irre, Herr Autor!
    Sie schreiben "Warum mieten günstiger als Kaufen ist", führen dann ein Beispiel auf, welches zu dem Schluß kommt, dass man hier besser kaufen sollte. Passt nicht zusammen und ist unglücklich gewählt.
    Dann schreiben Sie, dass in 50% der Städte Kaufen noch günstiger als mieten ist, wenn man nach diesen Kriterien der Berechnung bewertet. Damit passt doch der Titel noch weniger. Es müsste doch heißen, "Rechnen Sie nach, in nur jedem 2. Fall lohnt sich Kaufen statt Mieten".
    Allerdings finde ich nichts dazu, dass sie eine zu erwartende Mietsteigerung eingerechnet hätten. Ist es seriös, von 15 Jahren ohne Mietsteigerung auszugehen? Aufgrund der Inflation habe ich da so meine Probleme.

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