Häuser und Wohnungen Warum mieten günstiger als kaufen ist

Die Kaufpreise in deutschen Städten steigen noch stärker als die Mieten. Das Ergebnis ist eindeutig: Mieter sind vielerorts im Vorteil.
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Großstadt-Flair zum Mieten – So teuer kann Wohnen noch werden

Großstadt-Flair zum Mieten – So teuer kann Wohnen noch werden

DüsseldorfKaufen oder Mieten? Es ist die zentrale Frage, die im Immobilienboom in den deutschen Städten Menschen auf der Suche nach Haus oder Wohnung umtreibt. Für viele steckt dahinter allerdings mehr als eine Frage von Zahlen, Daten und Fakten, sondern ein Glaubensstreit. Nähern wir uns der Antwort also lieber vorsichtig, in kleinen Schritten.

Betreten wir den Wohnturm „Le Grand“, ein Düsseldorfer Neubauprojekt, erst 2017 fertiggestellt. Es ist ein moderner, schicker Bau mit 18 Etagen. Viel Glas, lichtdurchflutete Räume. Im Erdgeschoss soll ein Pförtner, hier frankophil Concierge genannt, Herzlichkeit und Sicherheit bieten – im Idealfall. Nebenan können gestresste Großstädter sich im hauseigenen Fitnessraum austoben.

Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs im Stadtteil Derendorf, war hier im Wohnturm vor Kurzem noch beides zu haben: eine Mietwohnung und eine Eigentumswohnung. Beide hatten drei Zimmer und waren 90 Quadratmeter groß. Während die Eigentumswohnung in der achten Etage 390.000 Euro kosten sollte, hätten Mieter für eine vergleichbare Mietwohnung in der 14. Etage 1700 Euro kalt pro Monat gezahlt. Höhere Etagen sind begehrter und teurer: Hätte die Mietwohnung nicht im 14. Stock, sondern auch in der achten Etage gelegen, wäre sie daher günstiger gewesen. Für den Vergleich mit der Eigentumswohnung sind insofern 1500 Euro Kaltmiete angemessen.

Käufer müssen allerdings nicht nur den reinen Kaufpreis zahlen. Die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen sind das mittlerweile 6,5 Prozent, kommt hinzu. Für Notar und Grundbuch sind es wenigstens weitere 2,0 Prozent. Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt immerhin keine Verkaufsprovision an, anders als wenn ein Makler zwischengeschaltet ist. Jedenfalls wären die Kaufkosten so bereits auf 423.150 Euro gestiegen (390.000 Euro Kaufpreis zuzüglich 8,5 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch).

In den meisten Fällen werden Käufer einen Kredit aufnehmen müssen. Wir gehen für den Vergleich von 60 Prozent Kreditanteil aus, auf den reinen Kaufpreis bezogen. Das entspricht 234.000 Euro Kredit. Damit wir den Kauf direkt mit der Miete vergleichen können, wird dieser Kredit nicht getilgt, nur die Zinskosten werden beglichen.

Natürlich sind solche endfälligen oder tilgungsfreien Kredite bei selbstgenutzten Wohnungen nicht die Regel. Aber so lassen sich Miete und Kauf besser vergleichen. Würde der Käufer den Kredit hingegen tilgen, würde er sparen und Eigentum bilden – anders als der Mieter. Um den Mieter dann trotzdem vergleichen zu können, müsste auch er noch zusätzlich Geld zur Seite legen und zu einer bestimmten Rendite anlegen. Das würde den Vergleich unnötig verkomplizieren.

Ein solcher tilgungsfreier Kredit über 234.000 Euro und für 15 Jahre wird derzeit bei guter Bonität zu Monatsraten von durchschnittlich 394 Euro angeboten, also zu etwa zwei Prozent Kreditzins. Neben diesen Kreditzinsen hätte der Käufer – anders als der Mieter – auch noch die Kaufnebenkosten zu tragen.

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Der Kreditzins ist niedriger als die Rendite durch die ersparte Miete
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5 Kommentare zu "Häuser und Wohnungen: Warum mieten günstiger als kaufen ist"

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  • Sehr geehrte Kommentatoren, vielen Dank für Ihre Anmerkungen und die lebhafte Debatte. Die Frage "Mieten oder kaufen?" stellt sich vor allem für Selbstnutzer. Diesen geht es vor allem um die Kosten des Wohnens. Das ist auch der zentrale Fokus unserer Analyse. Die Spekulation auf eine Wertsteigerung würde dazu nicht passen. Zudem wäre es durchaus mutig, bei keinerlei Ausgaben für die Instandhaltung über 15 Jahre nicht nur einen realen Werterhalt, sondern darüber hinaus noch reale Wertsteigerungen anzusetzen. Aus dem gleichen Grund würde es auch nicht passen, zusätzliche Mietsteigerungen im Laufe der 15 Jahre anzusetzen. Wir nehmen einen konstanten Kreditzins an, weil der Käufer sich diesen für 15 Jahre fest sichert. Damit würde ihn die weitere Zinsentwicklung nicht direkt treffen, allenfalls indirekt über die Wertentwicklung der Immobilie (wobei diese eben annahmegemäß auf einen realen Werterhalt fixiert wurde). Dass wir keine Tilgung des Kredits ansetzen, dient schlicht dazu, allein die für die Frage "Mieten oder kaufen?" maßgeblichen Kosten des Wohnens zu betrachten: Dazu gehören die Kreditzinsen, nicht aber die Kredittilgung. Richtig ist, dass im beschriebenen Düsseldorfer Beispiel der Kauf der Wohnung bei den getroffenen Annahmen knapp lohnt. Das Beispiel sollte die Berechnung an einem konkreten Fall zeigen. In den meisten der 50 größten Städte ist das aber nicht mehr der Fall. Das ist gemeint, wenn es im Vorspann heißt: "Mieter sind vielerorts im Vorteil." Freundliche Grüße, Niklas Hoyer (WirtschaftsWoche)

  • Gut geschrieben und korrekte Annahmen getroffen, um einen ersten Vergleich zu ziehen: weder Wert- noch Mietsteigerungen wurden ins Kalkül gezogen. Ich denk es es geht hier darum, aufzuzeigen, wie man einen derartigen Vergleich technisch rechnet. Alle anderen Parameter wie Wertsteigerung, Zinsänderung, Tilgungsverhalten etc. kann doch jeder selbst einbauen, wo ist das Problem? Nur eines verstehe ich nicht: wie wurden die 4,3 Prozent errechnet?

  • Ich stimme Herrn Hoppe zu. Immobilienpreise in Deutschland sind unfassbar günstig und werden gerade in einem Umfeld steigender Inflation auch in den nächsten Jahren weiter steigen. Von daher ist alleine inflationsbedingt von einer Preissteigerung von ca 40% in 15 Jahren auszugehen - und damit sieht die Rechnung ganz anders aus. Bei der gesamten Berichterstattung über Immobilien, den vermeintlichen Immobilien Preisblasen in Deutschland vermisse ich leider den Hinweis , dass deutsche Immobilien im internationalen Vergleich spottbillig sind. Jeder , der die Preise in Zürich, London oder Paris kennt weiss das. Das ist im übrigen auch der Grund warum Ausländer gerade kräftig in deutschen Immobilien investieren. Wer vor 15 oder 20 Jahren eine Wohnung in einem deutschen Ballungsgebiet gekauft hat kann über diese Art der Berichterstattung des HB Autors nur schmunzlen. Oder wie es trefflich mal ein englischer Freund von mir ausgedrückt hat - warum die Immobilienpreise in der Hauptstadt des wirtschaftlich stärksten EU Landes ( Berlin) die niedrigsten aller europäischen Hauptstädte sind kann nur einen Grund haben - stupid German money - dem kann ich nichts hinzufügen, die Berichterstattung hilft allerdings auch nicht das sich das in absehbarer Zeit ändert.

  • komplett widersinniger Beitrag. Sie setzen voraus, dass a) der Kredit nicht getilgt wird und b) die Immobilie nach 15 Jahren zum gleichen Preis verkauft wird, wie sie zuvor gekauft wurde - also einen realen Wertverlust erleidet. In Düsseldorf. In einer Stadtlage. Beides sind völlig abwegige Annahmen. Um den Preis einer besseren Vergleichbarkeit von Zahlen basteln Sie also einen Case, der keinerlei Bezug zur Realität hat, weil kein Immobilienkäufer je so dächte oder sich darauf einlassen würde. Natürlich will jeder Käufer Eigentum aufbauen. Und natürlich kann man und muss man mindestens von einem Werterhalt, eigentlich bei einer Stadtlage in Ddorf aber natürlich von einer Wertsteigerung binnen 15 Jahren ausgehen. Es stellt sich also die Frage, was der Ganze Kokolores eigentlich soll.

  • Der Titel führt in die Irre, Herr Autor!
    Sie schreiben "Warum mieten günstiger als Kaufen ist", führen dann ein Beispiel auf, welches zu dem Schluß kommt, dass man hier besser kaufen sollte. Passt nicht zusammen und ist unglücklich gewählt.
    Dann schreiben Sie, dass in 50% der Städte Kaufen noch günstiger als mieten ist, wenn man nach diesen Kriterien der Berechnung bewertet. Damit passt doch der Titel noch weniger. Es müsste doch heißen, "Rechnen Sie nach, in nur jedem 2. Fall lohnt sich Kaufen statt Mieten".
    Allerdings finde ich nichts dazu, dass sie eine zu erwartende Mietsteigerung eingerechnet hätten. Ist es seriös, von 15 Jahren ohne Mietsteigerung auszugehen? Aufgrund der Inflation habe ich da so meine Probleme.

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