Handelsgebäude statt Büroobjekte
Ein Loblied auf die Stabilität

Es klingt paradox: Seit Jahren steigen die Mieten für Einzelhandelsflächen stärker als der Umsatz. Seit Jahren wachsen auch die Verkaufsflächen schneller als der Umsatz. Und nun, zu einem Zeitpunkt, ab dem die Konsumausgaben rezessionsbedingt voraussichtlich sinken werden, singen Investoren und Dienstleister weiter das Loblied auf die Einzelhandelsimmobilie.

DÜSSELDORF. "Die Mieten in den 1a-Lagen der deutschen Innenstädte bleiben stabil", verspricht Carsten Pangert, Portfoliomanager beim auf City-Geschäftshäuser spezialisierten Dienstleister Lührmann. Genauso wenig bange ist Matthias Böning, Vorstandschef der MFI, einem der großen Entwickler innerstädtischer Shoppingcenter in Deutschland. Der Umsatz eines Centers sei eher vom Alter als von der Konjunktur abhängig. Normalerweise nehme der Umsatz in den ersten fünf Jahren zu.

Einkaufsmeilen und City-Center profitieren von der Konzentration des Warenangebots auf wenige Straßen in der City. "Zentrierung" nennen Experten wie Olaf Petersen, Geschäftsführer und Immobilienspezialist des Konsumforschers GfK Geomarketing, diesen Trend. Wenn der Rubel rollt, dann tut er es in der Innenstadt, weswegen nationale wie internationale Filialisten unbedingt dorthin wollen und so die Mieten unbeirrt hochhalten.

Dass die Zentrierung gegen die in Randlagen angesiedelten Fachmarktzentren spricht, macht Bernhard Schoofs nicht nervös. Der Chef der Hahn-Gruppe, Marktführer in der Verwaltung großflächiger Einzelhandelsimmobilien, vertraut darauf, dass die Umsätze der Discounter in der Krise tendenziell zunehmen. Und SB-Märkte, eine weitere typische Mietergruppe der Fachmärkte, verkaufen Dinge des täglichen Bedarfs, an denen sich kaum sparen lässt.

Doch wo sind die Verlierer? Auf den Standort bezogen, sind es Petersen zufolge Geschäfte in Nebenstraßen und Stadtteilen. Nach Geschäftstyp unterschieden, trifft es wie seit Jahren traditionelle Fachgeschäfte und Warenhäuser. Den Investoren geht es gegenwärtig vor allem darum, das Anlagerisiko zu minimieren. Da kommt es gerade recht, dass Einzelhandelsmieten in Deutschland weniger als im Ausland und weniger als Büromieten schwanken. Eine Folge der deutschen Mentalität: "In Deutschland wird traditionell aus dem laufenden Einkommen konsumiert", sagt Bernhard Schoofs. Das hält die Umsätze konstant. Anders in den USA und Großbritannien. Weil dort in Aufschwungphasen die Umsätze durch Einkäufe auf Pump hochgetrieben werden, ist das Risiko größer, dass Händler nach Umsatzeinbrüchen in der Rezession die Miete nicht zahlen.

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