Höhepunkt der Immobilienflaute kommt noch
Verwaiste Bürotürme nach der Bankenkrise

Die Banken erholen sich langsam, doch die Auswirkungen der Krise auf Frankfurts Immobilienmarkt sind erst jetzt allmählich zu spüren. Der Leerstand steigt stetig, denn ständig werden neue Bürohochhäuser fertiggestellt.

HB FRANKFURT/M. In der Finanzmetropole am Main sind schon mehr als zehn Prozent der fast 11 Millionen Quadratmeter Bürofläche verwaist. Das sind doppelt so viel wie vor einem Jahr. Ganze Etagen stehen in den Hochhäusern der markanten Skyline bereits leer. Der Höhepunkt der Immobilienflaute steht aber noch bevor. 2004 soll der Leerstand sogar einen historischen Höchststand von 15 bis 16 Prozent erreichen. Entsprechend günstig entwickeln sich die Mieten. „Vor 2005 ist keine Besserung in Sicht“, wird bei den Anbietern geklagt.

Während die Kreditinstitute als mit Abstand wichtigste Nachfragegruppe zusätzlichen Stellenabbau ankündigen, sind die Baukräne weiter am rotieren. Dabei bedeutet jeder abgebaute Arbeitsplatz in der Geldbranche 15 Quadratmeter nicht benötigte Bürofläche. Dennoch werden bis Ende 2005 riesige Gebäude mit rund 1,5 Millionen Quadratmetern in der City oder in den Randlagen hochgezogen. Banken - aber auch der Sparkassensektor - gehören dabei zu den wichtigsten Auftraggebern.

Die Entscheidungen für die ehrgeizigen Projekte wurden in Zeiten getroffen, als die Gewinne der Geldhäuser noch sprudelten. Im Durchschnitt gehen fünf bis sechs Jahre ins Land, bis ein Bürokomplex bezugsfertig ist. Deshalb kamen insbesondere im vergangenen Jahr zum Höhepunkt der Bankenkrise immense Flächen hinzu, die in der Finanzmetropole schon nicht mehr gebraucht wurden.

Die neuen Objekte fallen daher in eine tiefe Nachfragelücke. Die derzeit schlüsselfertigen Büroflächen konnten noch nicht einmal zu 40 Prozent vermietet werden. „Und die wenigen Abschlüsse gehen meist nur mit Zugaben wie mietfreien Zeiten“, berichtet Tanja Severin, Frankfurter Niederlassungsleiterin beim deutschen Ableger des britischen Immobilienvermittlers DTZ. Zudem ist die Dunkelziffer sehr hoch. Nicht alle Eigentümer geben offiziell zu, dass sie ihre Räume nicht los werden.

Keine andere Stadt ist so abhängig von einer Branche

Die Abhängigkeit des Frankfurter Immobilienmarktes vom Finanzsektor ist enorm. Die rund 80 000 Beschäftigten im Bankgewerbe belegten 2002 mit 2,5 Millionen Quadratmeter ein Viertel der gesamten Bürofläche. Zusammen mit der zweitgrößten Gruppe, den unternehmensnahen Dienstleistern, sorgten die Geldhäuser für fast 60 Prozent der Neuanmietungen. In keiner anderen deutschen Stadt gibt es eine derart starke Abhängigkeit von einer einzelnen Branche wie in der Stadt am Main. In Hamburg kommen die zwei größten Nachfragegruppen - Computer und unternehmensnahe Dienstleister - zusammen gerade einmal auf ein Fünftel.

Da die jüngsten Stellenabbaupläne der Banken oft die Frankfurter Zentralen betreffen, wird die Immobilienbranche im kommenden Jahr noch tiefer in die Krise schliddern. „Wir erwarten, dass dann 15 bis 16 Prozent der Bürofläche keinen Nutzer findet - das hat es noch nie gegeben“, stöhnt Oliver Obert, Leiter der Bürovermietung in Frankfurt für den US-Immobilienmaker Jones Lang LaSalle.

„Selbst wenn es 2005 wieder aufwärts geht, wird die Leerstandsquote im Großraum Frankfurt nicht unter neun Prozent sinken - dieser Sockel wird bleiben“, prophezeit Severin. Dies ist deutlich mehr als im Krisenjahr 1993. Zum Vergleich: Im Boomjahr 2000 fanden nur zwei Prozent keine Abnehmer.

Trotz düsterer Aussichten macht sich allmählich jedoch Zweckoptimismus in der Branche breit. „Die enorm gefallenen Mieten dürften die Firmen bald dazu bringen, sich nach neuen Objekten umzuschauen“, hofft Obert. Im Vergleich zum wirtschaftlichen Umfeld sei die Lage der Branche „noch okay“. Zudem stünde Frankfurt besser da als die anderen Immobilienhochburgen. „Bald wird auch die Pipeline der noch anstehenden Bauten leer sein, neue Projekte sind danach nicht mehr in Sicht - so lange müssen wir halt etwas kleinere Brötchen backen.“

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