Hohe Mittelabflüsse
Anleger flüchten in Scharen aus offenen Immobilienfonds

In Panik ziehen Großanleger Gelder aus offenen Immobilienfonds ab. Am Mittwoch setzten drei weitere Investmentgesellschaften die Rücknahme der Anteilsscheine aus. Das bedeutet, dass zurzeit Immobilienfondsanteile im Wert von knapp zehn Mrd. Euro nicht in Geld umgewandelt werden können – ein Achtel des von der Branche in Deutschland verwalteten Vermögens.

DÜSSELDORF/FRANKFURT. Die Fonds verhindern damit, dass ihre Kassenbestände die gesetzlich vorgeschriebene Marke von fünf Prozent unterschreiten. Anfang der Woche hatte bereits die deutsche Gesellschaft Kanam zwei Fonds geschlossen. Gestern Abend zog auch die Fondstochter der schwedischen Bank SEB die Reißleine. Der SEB Immoinvest ist mit 6,3 Mrd. Euro der bislang größte Fonds, der keine Anlegergelder mehr zurückzahlt. Zuvor hatten bereits die Töchter der Versicherer Axa und Prudential reagiert. Ab sofort zahlen der rund 3,6 Mrd. Euro schwere Axa Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds keine Anlegergelder mehr zurück. Der TMW verwaltet rund eine Mrd. Euro.

„Wir sind ein Opfer der Panik nach den Fondsschließungen an den beiden Vortagen“, klagte Oliver Weinrich, Axa-Vertriebsleiter für Immobilienprodukte. Allein am Dienstag seien 117 Mio. Euro aus dem Fonds abgeflossen. „Dachfonds und Vermögensverwalter haben in einem bislang noch nicht bekannten Ausmaß Fondsanteile zurückgegeben.“ Manche Dachfondsmanager liquidierten aktuell alles, was möglich sei, nahezu ohne auf die Fundamentaldaten zu schauen, bestätigte ein Immobilienspezialist. Barbara Knoflach, als Vorstand der SEB Asset Management für den Fonds SEB Immoinvest verantwortlich, hatte bereits nach dem Rückzug des zweiten Kanam-Fonds befürchtet, dass es weitere Fonds treffen würde – nun auch den eigenen.

Ende 2005 hatte die Branche bereits eine Welle von Anteilsrückgaben erlebt, ausgelöst von der Schließung eines Deutsche-Bank-Fonds. Damals liefen auch den Immobiliengesellschaften der Dekabank und der Union Investment Anleger in Scharen weg. Binnen vier Monaten zogen die Anleger zehn Mrd. Euro ab. Die zum Lager der Sparkassen und der Genossenschaftsbanken gehörenden Branchenschwergewichte signalisierten gestern, es gebe keine übertrieben hohen Mittelabflüsse. Die liquiden Mittel seien ausreichend. In der Branche geht man davon aus, dass deren Fonds im schlimmsten Fall wie vor zweieinhalb Jahren durch die Muttergesellschaften mit Anteilskäufen gestützt würden.

„Wir haben keine Produktkrise wie vor zweieinhalb Jahren“, stellt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank, klar. Damals stiegen auch Kleinanleger aus, weil ihnen Renditen um 3,3 Prozent zu gering waren und zusätzlich weitere renditezehrende Abwertungen auf das Immobilienvermögen drohten. Die Durchschnittsrendite der vergangenen zwölf Monate beträgt nun 4,9 Prozent. Experten erwarten nur geringe Abwertungen im nächsten Jahr.

Dass Institutionelle, Verwalter großer Privatvermögen und Dachfonds trotzdem die Flucht ergreifen, hat mehrere Gründe. Einer liegt – paradoxerweise – in den Verlusten auf dem Aktienmarkt. Dadurch sind die Immobilienquoten in den Portfolios automatisch gestiegen. Vermögensverwalter verpflichten sich gegenüber ihren Geldgebern jedoch üblicherweise zur Einhaltung bestimmter Anlagegrenzen. Deshalb müssen sie sich jetzt von Fondsanteilen trennen.

Die Manager der Dachfonds von Deka, Union Investment und der Vermögensverwalter DJE versicherten gestern, an ihrer Anlagepolitik habe sich grundsätzlich nichts geändert. „Wir schätzen die fundamentale Lage gut ein. Offene Immobilienfonds bleiben Teil des langfristigen Vermögensmix in Dachfonds“, sagt ein Union-Experte. Ähnlich äußert sich ein Immobilienexperte einer großen deutschen Fondsgesellschaft, der nicht genannt werden will. Für ihn ist die „aktuelle Panik nicht mit realen Maßstäben zu messen“. In der Finanzkrise gerieten die wichtigen Anlageformen nacheinander in die Schusslinie. Privatanleger ließen sich dadurch verunsichern, dass die Regierung ihre Garantien nicht auch auf offene Immobilienfonds ausdehne, sagt er.

Nun zeigt sich aber auch, dass Sicherungen, die nach der vergangenen Krise zum Schutz der Kleinanleger eingeführt wurden, nicht greifen. Die meisten Gesellschaften verpflichteten sich freiwillig, Einzahlungen von mehr als einer Mio. Euro nur anzunehmen, wenn sich die Investoren dazu verpflichten, Kündigungsfristen von sechs bis zwölf Monaten einzuhalten oder Abschläge bei Rückzahlungen hinzunehmen. Insidern zufolge ignorieren die Institutionellen nun die Kündigungsfristen und nehmen die Abschläge in Kauf.

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