Immer mehr ungenutzte Industriegrundstücke und Militärareale drängen auf den Grundstücksmarkt
Investoren für Brachflächen gesucht

Die Bundeswehr gibt Kasernen und Truppenübungsplätze auf, fremde Streitkräfte ziehen sich aus Deutschland zurück. Und im Sog der Globalisierung verlagern Industriebetriebe ihre Produktion zunehmend ins Ausland. Die Folgen für Städte und Gemeinden sind absehbar: Die Zahl der bebauten, aber ungenutzten Grundstücke wird steigen.

HB HAMBURG.„Zu viel Fläche, zu wenig Investoren“, bringt Wolf Uwe Rilke, geschäftsführender Gesellschafter der Planungsgruppe 4 GmbH, eines Beratungsunternehmens für Stadtplanung, das Problem auf den Punkt.

Ob Bund oder Private die Eigner der Brachflächen sind, die Möglichkeiten sind ähnlich. Eine davon: Der Eigner entwickelt selbst eine neue Idee zur Nutzung und baut das bestehende Objekt um oder neu. Doch das ist der Ausnahmefall. Eine andere Variante: Die Kommune kauft das Grundstück, um es zu entwickeln und verkauft es dann einen Investor. Doch dies bleibt meist Theorie.

„Die Konversionsflächen stehen oft zu hoch in den Büchern der Unternehmen. Deshalb können die Kommunen nicht kaufen“, stellte Elke Pahl-Weber, Inhaberin der Hamburger Stadtplanungsfirma BPW, auf dem Plan 4 21-Kongress „Entwicklung von Konversionsflächen in schrumpfenden Märkten“ in dieser Woche in Hamburg fest. Wie knapp die Kassen sind, untermauerte Stadtplanungs-Kollege Rilke: „Die Kommunen können oft nicht mal die Voruntersuchungen finanzieren.“ Plan 421 ist ein europäisches Netzwerk von Beratern rund um die Stadtplanung.

Die Folge: Flächen liegen brach. Gleichzeitig werden neue Gewerbeflächen ausgewiesen. Fabian Dosch vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bestätigt: „Die Aufbereitung von Gewerbegrundstücken hat einen Kosten- und Zeitnachteil gegenüber dem Neuausweis von Gewerbegebieten.“ So werde die Chance vertan, die Flächenversiegelung zu stoppen, beklagt Pahl-Weber, die auch an der Technischen Universität in Berlin lehrt. Dabei ist dies das erklärtes Ziel der Bundesregierung. Der Nachhaltigkeitsbeirat des Bundestages empfiehlt, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2020 auf 30 Hektar (ha) täglich zu senken. Zurzeit werden noch jeden Tag knapp 100 ha asphaltiert und betoniert.

Auf dem Kongress in Hamburg wurde deutlich, dass es zu den heikelsten Aufgaben der Berater in Konvesionsprozessen gehört, oft übertriebene Erwartungen zu dämpfen. Weder die Umwandlung von Kasernen- in Wohngebäude noch die Errichtung von Gewerbeparks auf Industriebrachen haben sich als Patentrezepte erwiesen.

Vielmehr können sozioökonomische Daten einer Kommune Anhaltspunkte dafür geben, ob sich eine Konversion lohnt und wozu eine Fläche geeignet ist. Das Immobilienberatungsunternehmen Bulwien-Gesa AG hat ein Notensystem für deutsche Städte entwickelt, das unter anderem auf Daten zur Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Anteil der Bürobeschäftigten und zum Wohnungsneubau basiert. Darin sind 125 Städte von „A“ bis „D“ benotet. Grundstücke in A-Städten hätten das breitestmögliche Nutzungsspektrum, sagte Bulwien-Gesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny in Hamburg.

Tendenziell haben Konversionsvorhaben in Metropolenregionen und Tourismusgebieten überdurchschnittliche Chancen. So wird in Hamburg gerade die Baugrube für ein neues Quartier auf dem ehemaligen Gelände der Bavaria-Brauerei in St. Pauli ausgehoben. Auf 30 000 Quadratmetern sollen für 350 Mill. Euro Büros, Geschäfte und rund 300 Wohnungen entstehen. Hinter dem Vorhaben steht einer der erfolgreichsten Immobilieninvestoren Norddeutschlands: Willi Bartels – von den Hamburgern als einer der größten Immobilienbesitzer der Stadt zum „König von St. Pauli“ gekrönt.

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