Immobilien bauen
Der Vertrag entscheidet

Egal, ob ein Schlüsselfertiganbieter oder ein Architekt den Bau übernimmt – wie heftig ein späterer Streit werden kann, entscheidet wesentlich der Vertrag.

Was hier vergeigt wird, kostet später Geld und Nerven. "Lesen Sie den Bauvertrag bis ins Detail. Er ist ohnehin für Laien schwer verständlich, und die Unternehmer trifft kaum Aufklärungspflichten", warnt der Leverkusener Baurechtsanwalt Andreas Schmidt. Oft fehlen wesentliche Abreden, andere sind falsch wiedergegeben. Selbst ein vertraglich vereinbarter Festpreis ist nicht in Stein gemeißelt. Nach Ansicht der Gerichte darf er im Einzelfall um bis zu 20 Prozent überschritten werden.

Wer ist schuld, wenn etwas schief geht? Bei den Handwerkern immer gerne der, der zuvor gearbeitet hat. Aber ganz so einfach geht es nicht. Ein Regelwerk namens Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) legt fest, dass der Handwerker darauf hinweisen muss, wenn er die vom Vorunternehmer geleistete Arbeit für unzureichend hält. Und auch der Vorunternehmer muss sich melden, wenn er Ärger am Horizont aufziehen sieht. Klassische Fälle: Innenausbau unterm Dachstuhl, Parkett über Estrich. Fachanwalt Erik Becker aus Düsseldorf rät deshalb: "Mängel sofort dokumentieren, sonst sind sie übertapeziert."

Ohnehin ist das eine Kernaufgabe des Bauherren während der gesamten Zeit: Kontrolle, Kontrolle, Kontrolle. Nicht als Misstrauensvotum gegenüber den Beteiligten, sondern als zwingende Notwendigkeit, weil das Projekt Haus einfach zu gewaltig und kleinteilig zugleich ist, als dass es nicht zu Missverständnissen und Fehlern käme.

"In vier Stadien ist der scharfe Blick einschließlich Bericht und Dokumentationsmaterial ganz besonders angebracht", rät Biedermann, der Bausachverständige mit den drei Häusern:

- nach dem Aushub oder der Fertigstellung der Bodenplatte,
- nach Fertigstellung des Rohbaus, bevor der Innenputz beginnt,
- nach Innenputz und Estrichverlegung,
- bei der Schlussabnahme.

Biedermann trifft immer wieder "auf Fehler in der Dachkonstruktion, Anschlüsse der Fenster am Mauerwerk, Feuchte und Fehler bei der technischen Gebäudeausrüstung mit Heizung und Warmwasser".

Rainer Bolle, Gutachter aus Bremen, warnt auch die Bauherren vor überzogenen Forderungen: "Ärger machen Änderungswünsche während der Bauausführung. Man muss berücksichtigen, dass jedes Bauwerk individuell handgemacht ist, auch eine Reihenhauszeile mit 40 Einheiten. Selbst mit gleichen Materialien wird nie unter gleichen Wetterbedingungen, nie von den gleichen Menschen die jeweils gleiche Arbeit in gleicher Art und Qualität ausgeführt."

Nicht nur die Gutachter, auch Organisationen wie die Verbraucherzentralen kommen zu dem Schluss: Ohne einen neutralen Profi an seiner Seite hat der Laie keine Chance, Fehler im Mörtel oder Dachbalken zu finden. Das kostet zwischen 600 und 3 000 Euro – im Verhältnis zur Bausumme kleines Geld.

Vertragsstrafen sind kein Ruhekissen

Vereinbarte Vertragsstrafen wie 1 000 Euro Buße pro Tag, den der Bau zu spät steht, sind dabei kein Ruhekissen. Rechtsanwalt Becker: "Die sind häufig nur ein Marketing-Gag, weil sie an zu viele Bedingungen geknüpft sind." Und dann gibt es ja noch ein Sammelsurium beliebter Ausreden: das Wetter, der Winter, die Baustoffunverträglichkeit, die Bank habe Abschlagzahlung nicht rechtzeitig weitergeleitet und so weiter.

Kommt es hart auf hart, empfiehlt sich schon während des Baus ein selbstständiges Beweisverfahren. Das ist ein gerichtlich verordnetes Verfahren, bei dem ein vom Richter bestellter Sachverständiger Mängel begutachtet. Mit dessen Votum kann der Kunde in einem Zivilprozess den Handwerker verklagen – was sich zwar vier bis sechs Monate hinziehen kann, aber auch die Verjährungsfrist unterbricht und Geld und Nerven spart, falls es zum Prozess kommt.

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