Immobilien-Börsengang Nischenspieler Noratis kommt

Der boomende Immobilienmarkt bietet Chancen für Börsengänge. Die will der Wohnimmobilieninvestor Noratis nutzen. Der ist ein Nischenanbieter, setzt dafür auf ein renditestarkes – und riskantes – Geschäftsmodell.
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Das Umfeld für die Neuemission von Immobilienaktien ist derzeit günstig. Quelle: dapd

Das Umfeld für die Neuemission von Immobilienaktien ist derzeit günstig.

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DüsseldorfDie Liste der börsennotierten Immobiliengesellschaften wird um einen Namen länger: Noratis. Von Mittwoch bis Montag können Interessierte die Aktie des Eschborner Wohnimmobilieninvestors zeichnen. Die Preispanne je Aktie ist auf 18,75 bis 22,75 Euro festgesetzt.

Anleger bekommen dafür die Beteiligung an einer Gesellschaft, die Wohnungen abseits der Metropolen in sogenannten B- und C-Städten kauft, etwa in Mayen in der Eifel oder im nordhessischen Bad Hersfeld. Auch die Qualität darf gerne B- und C-Standard haben, denn die Eschborner wollen vor allem mit der Aufwertung von Beständen Geld verdienen. Seit 2014 seien 14 Projekte mit mehr als 1.300 Wohneinheiten erfolgreich abgeschlossen worden, berichtet Noratis. Den Umsatz des vergangenen Jahres beziffert die Gesellschaft auf knapp 45 Millionen Euro.

Gekauft würden Wohnungen im Schnitt zu weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter, berichtete das Noratis-Management kürzlich im Handelsblatt. Als Ankaufsrenditen werden zwischen sieben und elf Prozent verlangt. Das heißt: Wohnungen werden etwa zum neun- bis 14-fachen der Jahreskaltmiete gekauft. Zum Vergleich: Die etablierten großen Gesellschaften zahlen in Großstädten für vollvermietete Wohnblocks mit guter Bausubstanz häufig mehr als das 20-fache der Miete. Wie üblich gilt der Grundsatz: Höhere Rendite wie im Fall von Noratis bedeutet aber auch höheres Risiko.

Akute Einsturzgefahr in sechs Ländern
Goldman Sachs
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Die Immobilienanalysten der US-Investmentbank haben verglichen, in welchem Maße wichtige Marktkriterien aktuell vom langjährigen Durchschnitt abweichen. Sie schauten sich zum Beispiel an, ob die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten und wie hoch die Preise im Verhältnis zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen liegen. Auch die absolute Höhe der realen Wohnungspreise war ein Kriterium der Analysten.

Platz 6: Schweiz
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Im Land des Luxus sind auch die Immobilienpreise wieder deutlich gestiegen. Mancher Experte warnt vor einer Preisblase. Auch für die Goldman-Sachs-Analysten ist die Eidgenossenschaft eines der sechs westlichen Industrieländer, in denen die Häuserpreise in den kommenden 24 Monaten um mehr als fünf Prozent fallen könnten. Schließlich liegen die Häuserpreise aktuell 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Gefahr, dass die Blase platzt, beziffern die Experten auf 20 Prozent - was noch wenig ist, wie das weitere Ranking zeigt.

Platz 5: Australien
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Die Häuserpreise in Australien liegen 90 höher als der langjährige Durchschnitt und damit gleichauf mit den aktuellen Häuserpreisen aus Kanada. Trotzdem sind sich die Analysten aufgrund weiter wichtiger Marktkriterien sicher, dass die Immobilienpreise in Australien auf Sicht von 24 Monaten nur mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent in gefährlich heftig fallen werden.

Platz 4: Norwegen
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Die Häuserpreise im Land der Fjorde könnten mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent um mehr als fünf Prozent innerhalb der kommenden zwei Jahre abrutschen. Dabei liegen die aktuellen Häuserpreise knapp 100 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt liegen – höher als beim Nächstplatzierten. Aber in allen übrigen Kategorien schneidet Norwegen besser ab und wird deswegen von den Analysten besser eingestuft als....

Platz 3: Kanada
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...Kanada. Im nordamerikanischen Industrieland liegen die Hauspreise aktuell zwar nur um 90 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt. Dennoch schätzen die Analysten die Wahrscheinlichkeit eines Preissturzes auf 30 Prozent. Denn sie auch die Kreditbelastung der Privathaushalte in ihre Berechnungen mit ein, und die liegt in Kanada aktuell 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war.

Platz 2: Schweden
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Die Analysten befürchten auch in dem skandinavischen Land fallende Preise in den kommenden zwei Jahren – mit einer Wahrscheinlichkeit von 35 Prozent. Die Häuserpreise in Schweden liegen 110 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Platz 1: Neuseeland
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Die Gefahr, dass die Wohnimmobilienpreise in den kommenden zwei Jahren um mehr als fünf Prozent abrutschen, ist in Neuseeland am größten. Die Wahrscheinlichkeit liegt bei 40 Prozent. Die Häuserpreise liegen fast 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Vor einem Preiseinbruch sicher sind Hauskäufer und -eigentümer hingegen in den folgenden vier G10-Ländern und -regionen, sagten die Goldman-Sachs-Experten.

Die Kapitalerhöhung samt Börsengang soll Noratis schnelleres Wachstum ermöglichen; die Firma kalkuliert einen Bruttoemissionserlös – also einen Erlös vor Emissionskosten – von 45,5 Millionen Euro ein. Sollte die Nachfrage nach den Aktien das Angebot übersteigen, wollen Altaktionäre 200.000 eigene Aktien, zehn Prozent des Basisangebots, abgeben. Sollten diese Aktien zusätzlich platziert werden, würde ein Streubesitz von 55 Prozent erreicht.

Mit diesen Eckdaten ist Noratis weder beim Ankauf von Wohnungen noch beim Einwerben von Kapital eine Konkurrenz für die im Aktienindex Dax und MDax notierten großen deutschen Wohnungsgesellschaften. Die Eschborner sind vielmehr ein Nischenanbieter.

Der Markt für Immobilienaktien fiel in den vergangenen Jahren mehr durch Zusammenschlüsse auf als durch Neuemissionen. Schwergewichte der Branche wie der als Börsenkandidat gehandelte Projektentwickler Aurelis halten sich über ihre Zukunft bedeckt. Im vergangenen Herbst betrieben Investoren den Verkauf und einen möglichen Börsengang des Vermarkters Officefirst gleichzeitig – entschieden sich letztlich dann aber dafür, den Bürovermieter für 1,3 Milliarden Euro an den US-Finanzinvestor Blackstone zu verkaufen, statt ihn an die Börse zu bringen.

Grundsätzlich wäre die Zeit für Börsengänge günstig, meint Bernd Janssen, Analyst bei Victoria Partners, einem professionellen Beobachter des Immobilienaktienmarktes. Das hat zwei Gründe: Der Immobilienmarkt boomt, was den börsengelisteten Gesellschaften hohe Bewertungen bringt. Und auf der anderen Seite weiß jeder in der Branche, dass steigende Zinsen nachteilig auf die Kurse wirken. Daher sollte das aktuell vorhandene Niedrigzinsumfeld genutzt werden.

Zwar gehen Beobachter im Moment nicht von abrupt steigenden Zinsen aus. Aber Mario Draghi, Präsident der Europäischen Zentralbank, deutete in der vergangenen Woche an, dass eine Zinswende bevorstehen könnte. Die Kapitalmarktzinsen sind in geringem Umfang bereits gestiegen. All das könnte weitere langjährige Immo-Börsenkandidaten zu einem baldigen Gang aufs Parkett verleiten.

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