Immobilien-Boom auch auf dem Land Wohnungskäufer werden immer gieriger

Volle Taschen, billiges Baugeld – die Deutschen kaufen, als gäbe es kein Morgen. Auf dem Land wechseln immer mehr Häuser die Besitzer. Für die Städte warnt die Bundesbank inzwischen vor einer Überhitzung.
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So umgehen Vermieter die Mietpreisbremse

So umgehen Vermieter die Mietpreisbremse

DüsseldorfDass Wohnungsmieten und -preise in den deutschen Metropolen hochschießen, gibt schon lange keine Schlagzeile mehr her. Genau so wenig, dass Wohnungen dort in Windeseile verkauft werden. Erstaunlicher ist dagegen, die Erkenntnis der amtlichen Gutachterausschüsse, dass die Besitzwechsel nun auch auf dem Land zunehmen und Mieten und Preise „in den gut ausgebauten ländlichen Gebieten zumindest stabil bleiben werden.“ Ursache für den allgemeinen Wohnimmobilienboom sind für die Ausschüsse die niedrigen Zinsen. Sie sorgen für eine rasante und preistreibende Nachfrage.

Nach wie vor steigen die Preise schneller als die Mieten. Ein Effekt, der immer weitere Kreise um die Ballungszentren zieht. Das Immobilienmarktforschungsinstitut Empirica stellte kürzlich für das vierte Quartal 2016 fest, dass nun in 227 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten die Preise für Wohneigentum stärker als die Mieten gestiegen sind. Im Vorquartal galt dies für 215 Städte und vor drei Jahren nur für 125. Auch dies spricht dafür, dass der Boom vom den prosperierenden Großstädten auf das Umland abfärbt.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Platz 10: Ludwigshafen am Rhein
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Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) ersparen sich in Ludwigshafen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 40 Prozent per Kredit finanzierten Kauf kommen sie auf 5,6 Prozent Ertrag (im Sinne der so ersparten Miete nach Abzug der dafür zusätzlichen Aufwendungen) auf ihr Eigenkapital, 3,5 Prozent Rendite sind es bezogen auf die Gesamtsumme inklusive Kredit.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.

Platz 9: Leipzig
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Ebenfalls 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition winken Käufern in Leipzig. Auch hier ist der Kauf damit vorteilhaft.

Platz 8: Bochum
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„Du bist keine Schönheit, vor Arbeit ganz grau. Du liebst dich ohne Schminke, bist 'ne ehrliche Haut, leider total verbaut, aber grade das macht dich aus.“ So besingt Herbert Grönemeyer Bochum. Ob das unbedingt für den Immobilienkauf spricht, sei dahingestellt. Klar ist: Aus Selbstnutzersicht lohnt es sich. 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition sind auch hier drin. Wir bleiben im Ruhrpott…

Platz 7: Duisburg
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Sogar 5,7 Prozent Ertrag an alternativ fälliger Miete nach Abzug der dafür nötigen Aufwendungen erzielen Wohnungskäufer in Duisburg. 3,6 Prozent sind es, wenn auch der Kredit berücksichtigt wird. Klare Sache: Kaufen lohnt, wenn das Wertsteigerungspotenzial außer Acht gelassen wird, denn das ist hier nicht groß.

Platz 6: Osnabrück
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Genauso viel (5,7 Prozent beziehungsweise 3,6 Prozent) sind es in Osnabrück. Auch hier sind Käufer also im Vorteil. Nun geht es in eine Stadt, die für ihren öffentlichen Nahverkehr bekannt ist…

Platz 5: Wuppertal
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Doch die Fahrt in der Schwebebahn ist in Sachen Attraktivität noch gar nichts im Vergleich zum Immobilienkauf. Denn der bringt Käufern im stadtweiten Durchschnitt immerhin 5,8 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 3,7 Prozent im Vergleich zur Summe inklusive Kredit. Und das in diesen Niedrigzins-Zeiten.

Platz 4: Gelsenkirchen
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Noch ein wenig mehr ist es in Gelsenkirchen. Hier kommen Käufer sogar auf 6,2 Prozent auf das Eigenkapital, 3,9 Prozent auf die Summe inklusive Kredit. Doch nun geht es aufs Treppchen…

Im vergangenen Jahr wechselten Wohnungen, Häuser und Grundstücke für mehr als 210 Milliarden Euro den Besitzer, schätzt Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. „Es ist nicht absehbar, dass das Investitionsvolumen zurückgeht“, blickt Ache in die Zukunft. 2015 war die Marke von 200 Milliarden Euro übersprungen worden. Die Gutachterausschüsse erheben seit 2007 bundesweite Zahlen. Anders als die Aufzeichnungen der großen Maklerhäuser, die nur Portfoliotransaktionen mit mehreren Millionen Volumen erfassen, basieren die Angaben der Gutachterausschüsse auf den von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte erfassten Besitzwechseln.

Das Investitionsverhalten habe viel mit der Zinsentwicklung zu tun, sagt Ache. „Wir beobachten sehr genau, was mit den Zinsen passiert.“ Auch wenn sie leicht stiegen, sei aber längst nicht das Niveau erreicht, bei dem die Bundesbürger nicht mehr investierten. Seit November 2016 ziehen die Baugeldzinsen leicht an, sind aber im historischen Vergleich unverändert auf extrem niedrigen Niveau. Niedrige Zinsen machen Immobilienkredite für Käufer günstiger, was die Nachfrage antreibt. Umgekehrt bremsen steigende Zinsen, weil die Finanzierungskosten zunehmen und alternativen Geldanlagen attraktiver werden.
Empirica warnt allerdings schon seit Monaten vor Rückschlägen bei den Preisen in den Metropolen, sobald die Zinsen steigen.

Überhitze Wohnungsmärkte, aber keine Immobilienblase
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19 Kommentare zu "Immobilien-Boom auch auf dem Land: Wohnungskäufer werden immer gieriger"

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  • @F. Gessw.

    Zu Ihrem 1. Punkt, den Zinsen, möchte ich mich nicht äußern. Wir kämen sonst vom Hundertsten ins Tausende.
    Zur Geldanlage: Bislang hat noch niemand bestritten, dass Aktien die mit Abstand rentabelste Geldanlage ist. Nur zwei Zahlen. DAX und MDAX wurden am 1.7.1988 gegründet. Seither sind knapp 29 Jahren verflossen. Wer damals 100 000 EUR in den DAX investiert hat, besitzt heute 1,2 Millionen. Bei einer Investition in den MDAX sind es 2,3 Millionen.

    Es ist oft gesagt worden, dass man in eine Aktienanlage nur langfristig nicht benötigtes Geld investieren darf. Ebebso oft ist gesagt worden, dass die enormen Kursschwankungen des Aktienmarktes für einen Christenmenschen nur schwer auszuhalten sind. Und noch öfter ist gesagt worden, dass man sein Geld zwischen verschiedenen Anlageklassen streuen sollen. Alles zusammengenommen ergibt sich der Rat, sich ein Portefolio zusammenzustellen. Es könnte vielleicht zu 70 % aus Aktien (Rendite auf lange Sicht) und zu 30 % aus Tagesgeld (ist jederzeit verfügbar und dämpft die Schwankungen des Aktienmarktes) bestehen.

  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    ob in den Immobilienmärkten unserer Großstädte eine Preisblase besteht oder nicht, ist natürlich Definitionssache. Eine höchst eigenwillige Definition bietet Empirica an. Danach gehört zu einer Blase, dass mehr Wohnungen gebaut werden als nötig und diese Neubauten auch noch in hohem Maße mit Krediten finanziert werden. Ich sage dazu nur, die Menschen sind frei. Auch beim definieren.

    Eine völlig andere Definition stammt von den Vermögensverwaltern der superreichen Familien, die vor einigen Wochen von Ihrem Blatt interviewt worden sind. Die Vermögensverwalter haben den Blickwinkel eines Investors, der alle möglichen Geldanlagen sichtet und ihre Renditen miteinander vergleicht. Entdecken sie eine Geldanlage, die nur nur mickrige Renditen einbringt, sagen unsere Vermögensverwalter: "Gemessen an ihren Erträgen, ist der Kaufpreis der Vermögensanlage stark überteuert". Diese Überteuerung nennen sie "Blase".

    Akzeptiert man diese Definition, gibt es wahrscheinlich in den meisten deutschen Großstädten mehr oder große Preisblasen.

  • Hallo Frau Kah,

    ja, wir hatten schonmal eine kurze Diskussion, da ging es um den Sinn staatlicher Investitionen.

    Ihre Argumentation beinhaltet zwei nicht belegte (und ggf. auch nicht belegbare, aber auch nicht widerlegbare) Behauptungen: 1) Die Zinsen steigen irgendwann (wann auch immer) wieder und 2) Es gibt "bessere" (was auch immer das heißt) Anlagen.

    Zu 1) muss ich sagen: Kann sein. Aber Wachstum braucht einen Grund. Machen Sie es mal an sich selbst fest, das ist nicht super repräsentativ, macht aber das Problem sehr schnell deutlich. Was fehlt Ihnen im Leben, rein materiell betrachtet? Was können Sie noch mehr konsumieren und wie viel mehr können / wollen / müssen Sie dafür arbeiten?
    Ich persönlich kann und sollte nicht noch mehr essen, mein Kühl- und Kleiderschrank ist voll, mein Auto ca. 4 Jahre alt (ja, da könnte natürlich schon ein neues her...), mein Handy erst ein paar Wochen. Wir machen 2x im Jahr Urlaub, mein Tagesplan ist weitgehend gefüllt mit Familie, ich möchte nicht mehr arbeiten, weil ich dann noch weniger Zeit hätte, Geld auszugeben z. B. für Kino, Sport und was man so in der Freizeit macht. "Wachstum" entstand bei mir in den letzten Jahren durch Familienzuwachs, aber mal ehrlich, der Planet insgesamt ist ja nicht unterbevölkert.

    Also woher soll das Wachstum kommen, das wir für Zinsen brauchen?`

    2) Das mag der Fall sein. Aber ich arbeite bei einer Versicherung und kenne Kollegen aus der Kapitalanlage, die sind "nahe am Markt" - wenn Sie denen die sicheren, rentablen und liquiden Anlagen nennen, die Sie zu kennen vorgeben, haben Sie ausgesorgt. Ehrlich.

    Ich argumentiere überhaupt nicht für Immobilien. Ich sage nur, dass bei aller Korruption, Insidertrading etc. der Kapitalmarkt ein sehr transparenter ist und Sie mehr Rendite i. d. R. nur für mehr Risiko bekommen. Und dass damit eine "bessere" Anlage zur reinen Meinungssache wird.

  • Ach so, Frau Ebsel, wenn ich in Panik gerate, dass unser Land dem Abgrund entgegen rast, kaufe ich Immobilien... hmmm, das müssen Sie mir doch etwas näher erläutern.

  • @Herr Werner Rudorf, 20.02.2017, 15:03 Uhr

    "Ich kann nur folgendes feststellen: bei dem derzeitigen Zinsniveau könnte jeder meiner Mieter für die Miete, die er an mich zahlt, diese Wohnung kaufen; und zwar zu einem moderaten Preis. (...).Letztlich ist es doch völlig egal, an wen gezahlt wird. Der gravierende Unterschied ist nur, dass man in dem einen Fall ( Zahlung an eine Bank ) irgendwann Eigentümer wird und im anderen Fall lebenslang steigende Mieten zahlen muss. Gezahlt werden muss so oder so."

    Schön, dass Sie mal diesen Aspekt ansprechen.

    Renditeerwartungen jetzt mal beiseite gelassen, irgendwo wohnen muss jeder.

    Vorausgesetzt, dass einem eine Wohnung (und die Gegend, in der sie liegt!) so gut gefallen, dass man dauerhaft dort wohnen möchte, der Preis nicht völlig überzogen ist, und man nicht gerade regelmäßig berufsbedingt umziehen muss, spricht eigentlich nichts dagegen, den Betrag, den man monatlich fürs Wohnen ausgeben muss (also möglichst annähernd denselben, und das dauerhaft!) lieber für Zinsen und Tilgung, also letzten Endes zum Vermögensaufbau, zu verwenden, statt es an einen Vermieter zu überweisen (dann ist das Geld "weg").

  • Weiter so!
    Geld kostet nix. Was der Staat kann, können wir schon lange!

  • Der Grund für die Käufe von immobilien dürften nicht, wie scheinheilig kolportiert, die niedrigen Zinsen sein, sonder allmählich aufkommende Panik, dass Merkel (oder noch viel schlimmer Schulz) unser Land mit dem EU-Getue in den Abgrund fährt.

  • @F. Gessw.
    Wenn ich mich richtig entsinne, hatten wir vor ein paar Wochen schon eine ausführliche Diskussion. Deshalb will ich nur zu einem Ihrer Argumente Stellung nehmen.

    Welche Interessenlage hat jemand, der sein Geld verleiht oder investiert? Das kommt auf die erzielbare Rendite an. Gibt es keine Rendite oder ist diese sehr mager, wird unser Investor eine möglichst kurze Bindungsdauer anstreben. Also vielleicht ein Jahr. Oder allenfalls zwei Jahre. Aber dann möchte sich unser Investor erneut umsehen, ob mittlerweile höhere Renditen zu erzielen sind.

    Und nun zur Immobilie. Ihre Lebensdauer veranschlage ich mit 50 Jahren. Das ist mehr als ein halbes Menschenleben. Soll ich mich mein Kapital für eine solch irre lange Zeit binden und dabei eine indiskutabel niedrige Rendite in Kauf nehmen?
    Es gibt viele ungleich bessere bessere Anlagemöglichkeiten. Und wenn es schon unbedingt eine Immo sein muß, warum sollte ich mit dem Kauf nicht warten? Dass die Zinsen wieder steigen werden und die Immopreise drastisch fallen, ist nur eine Frage der Zeit.

  • Durch Erbschaften hat der bayerische Staat noch einige zehntausend dieser wertlosen Hütten zu verkaufen. Falls sich jemand opfern will, kann er sich beim Finanzminister melden.

  • @Frau Kah: Ihre Rechnung ist grundsätzlich natürlich korrekt, die daraus gezogene Schlussfolgerung aber nicht zwingend. Warum ist ein KGV von 30 schlecht in Zeigen negativer Nominalzinsen, von real will ich gar nicht erst anfangen? Die Amazon-Aktie hat seit Jahren ein KGV deutlich über 100 und war trotzdem ein super Investment, weil der Kurs dauernd gestiegen ist. Bei einer Immobilie kann das genau so sein. Und es ist keinesfalls gesagt, dass ein Zinsanstieg kommt, gucken Sie mal nach Japan, da gibt's seit 30 Jahren keine Zinsen mehr und ich sehe keinen Grund, warum das hier anders sein sollte. Woher soll das dolle Wachstum denn kommen, damit die Zinsen steigen? Wenn Sie nur die Inflation durch Gelddruckerei treiben wollen, kriegen Sie natürlich auch höhere Zinsen, aber Ihr Immobilienwert steigt halt parallel dazu, da ist also kein Verlust.

    Und da kommen wir zu Herrn Richter, der meint, jeder, der heute 10 Jahre Zinsbindung wählt, wäre blöd - ob das so ist, wissen wir in 10 Jahren. Wenn es bis dahin nämlich keinen Anstieg gibt (und nochmal, ich wüsste nicht, warum das so sein sollte, einfach ein "war schon immer so" ist mMn kein Argument), hat derjenige, der sich 20 Jahre Sicherheit für 0,5 % mehr erkauft hat, auf einen Kredit von sagen wir mal 300.000 € schon 15.000 € mehr an Zinsen gezahlt - und wenn er dann nicht kündigt und wechselt, macht er das in den nächsten 10 Jahren wieder. Und wenn der risikofreudigere Kreditnehmer das komplett in die Tilgung steckt, ist sein Problem auch bei deutlichen Zinsanstiegen überschaubar.

    Fazit: Keiner kann in die Zukunft schauen und wer blöd war, wissen wir hinterher. Viel Glück bei Ihren Investments.

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