Immobilien
Der Mittelstand mietet ungern

Deutsche Mittelständler können sich nach wie vor nicht von ihren Firmenimmobilien trennen. Eine Studie von Ernst & Young Real Estate zeigt, dass sich die durchschnittliche Immobilieneigentumsquote seit Jahren um die 70 Prozent bewegt und Desinvestments auch in den kommenden fünf Jahren keine große Rolle spielen werden. Dann werde die Quote nach den Plänen der befragten 112 Unternehmen im Schnitt bei 65 Prozent liegen.

DÜSSELDORF. Marktbeobachter vermuten allerdings, dass die Finanzkrise die Firmen zum Umdenken bringen wird. Als Mittelständler definiert Ernst & Young Real Estate (E&Y RE) familiengeführte Unternehmen.

Die Unabhängigkeit von Vermietern habe offensichtlich einen höheren Stellenwert als die Möglichkeit, weniger Kapital im Immobilienvermögen zu binden, stellt die Studie fest. Zwei Drittel der Studienteilnehmer hatten die Unabhängigkeit von Dritten als Grund für das Festhalten am Eigentum genannt. Rund 30 Prozent wollen damit Unternehmensfremden den Einblick in interne Prozesse, Kosten und das Qualitätsmanagement im eigenen Betrieb verwehren. Steigenden Immoblienwerten wird die geringste Bedeutung im Umgang mit den eigenen Objekten beigemessen. Ein Ergebnis der Studie: „Den Unternehmen fehlt eine Immobilienstrategie.“

„Die Unternehmen waren in der Vergangenheit nicht zum Verkauf ihrer Immobilien gezwungen, denn die Banken waren mit den niedrigen Eigenkapitalquoten zufrieden“, kommentiert Wulf Meinel, Deutschland-Chef der Carlyle Group das Untersuchungsergebnis. Das US-Unternehmen Carlyle handelt mit Gewerbeimmobilien.

Verkauft eine Gesellschaft Immobilienvermögen, verkürzt sie die Bilanz, so dass die Eigenkapitalquote automatisch steigt. Sie gewinnt darüber hinaus liquide Mittel für ihr Kerngeschäft, was wiederum ihren Kreditbedarf senkt. Landläufig wird davon ausgegangen, dass die durch Immobilienverkäufe frei werdenden Mittel nach der Investition ins Kerngeschäft den Gewinn und damit die Eigenkapitalrendite erhöhen. „Familienunternehmen stehen nicht unter dem Zwang, hohe Eigenkapitalrenditen ausweisen zu müssen“, stellt Stefan Wiedmann, Geschäftsführer von Atisreal Consult, den Unterschied zu börsennotierten Gesellschaften heraus.

Familiengesellschaften verweisen auf Kostenvorteile bei der Nutzung eigener Gebäude. Die Zinsen für einen Kredit waren bisher niedriger als der Mietzins, den ein Unternehmen einem Käufer seiner Gebäude bieten musste, wenn es dieses Objekt danach zurückmieten wollte (Sale-and-lease-back). Das gilt umso mehr, je schlechter ein Gebäude sich nach Auslaufen des Mietvertrages an einen Dritten vermieten lässt. Deshalb findet sich für Produktionshallen am allerwenigsten ein Käufer. Und deswegen sind für diese auch die Eigentumsquoten am höchsten. „Wenn ein Unternehmen ein Produktionsgebäude verkaufen und zurückmieten wollte, müsste es dem Käufer eine Mietrendite von mehr als 15 Prozent bieten“, rechnet Meinel vor.

Nun hat sich die Situation gewandelt: Die Banken knausern mit Krediten. Die Risikoaufschläge steigen – und zwar um so stärker, je niedriger das Eigenkapital ist. „Höhere Eigenkapitalanforderungen der Banken könnten den Markt in Gang bringen“, meint Carlyle-Manager Meinel. Ralf Heuser, beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle in Deutschland für die Beratung von Firmen verantwortlich, teilt Meinels Ansicht: „Familienunternehmen können Schuldverschreibungen nur mit hohen Risikoaufschlägen begeben. Sale-and-lease-back-Transaktionen werden so zur Alternative.“

Einigkeit herrscht bei beiden darüber, dass die Käufer Mietverträge mit zehn und mehr Jahren Laufzeit erwarten und auf die Bonität der Verkäufer und künftigen Mieter achten werden. Das heißt in der Konsequenz, dass die Verkäuferfamilien offener mit Unternehmenskennzahlen umgehen müssen als bislang üblich, um dem Käufer nachweisen zu können, dass sie langfristig in der Lage sind, die Miete zu tragen.

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