Immobilien
Die Konkurrenz treibt Anleger in die Ferne

Institutionelle Immobilieninvestoren buhlen in Europa um dieselben Objekte. Das treibt die Preise und lässt die Renditen sinken. So mancher liebäugelt deshalb mit Investments außerhalb des Euroraums. Doch das Währungsrisiko ist für die Versicherer eine hohe Hürde.
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DÜSSELDORF. Offene Immobilienfonds, Versicherer, Pensionskassen - sie alle würden gerne mehr in Immobilien investieren. Doch sie wollen dabei möglichst wenig Risiko eingehen und konkurrieren deshalb um Top-Objekte in Euroland. Das treibt dort die Preise und lässt umgekehrt die Renditen sinken. So mancher liebäugelt deshalb mit Investments außerhalb des Euroraums. Doch ist das Währungsrisiko vor allem für die Versicherer eine hohe Hürde.

"Wir haben eine Präferenz für den Euro-Raum", sagt Rainer Jakubowsky, Finanzchef des BVV Versicherungsverein des Bankgewerbes Die größte deutsche Pensionskasse verwaltet rund 22 Mrd. Euro. Davon stecken zurzeit 6,5 Prozent in Immobilien. Eigentlich sollten es schon acht Prozent sein. Nicht anders geht es Stefan Brendgen, Chef der Allianz Real Estate Germany, die in Europa meistens direkt, also nicht über den Umweg eines Fonds, investiert. Auf dem Weg zu einer höheren Immobilienquote fehlen ihm die "guten Objekte".

Versicherer und Altersversorger suchen so genannte "Core"- und "Core Plus"-Immobilien. Das sind gut bis exzellent ausgestattete Gebäude in Top-Lagen, die langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Weil alle das gleiche suchen, steigt der Preis. Eine Erfahrung, die Karl-Joseph Hermanns-Engel, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate (UIRE), bestätigt: "Der Wettbewerb um Top-Immobilien wird härter. Das ist auch daran abzulesen, dass Gebäude wieder häufiger - wie in den Boomjahren 2005 bis 2007 - im Rahmen von Bieterverfahren veräußert werden." In der Krise dominierten bilaterale Verkaufsverhandlungen zwischen Verkäufer und potenziellem Käufern.

Immobilien in Europas Kernmärkten sind fast so teuer wie vor der Krise

Zurzeit erleben die Investoren in Europa ein aus früheren Zyklen bekanntes Muster: Die Preise ziehen an, die Mieten hinken hinterher. Das gilt für Deutschland, erst recht aber für den im Zyklus weiter fortgeschrittenen französischen Markt: "In Frankreich steigen die Preise inzwischen wieder, während die Mieten noch leicht fallen. Deshalb erreichen die Mietrenditen bereits wieder das Niveau des Jahres 2007", stellt Hermanns-Engel fest.

Da läge es nahe, in den USA auf Schnäppchenjagd zu gehen. Doch was Institutionelle suchen, finden sie dort nicht. "Gute Objekte sind auch in den USA wieder teuer", sagen übereinstimmend Thomas Schmengler, Geschäftsführer der Deka Immobilien, und UIRE-Mann Hermanns-Engel.

UIRE will für seine offenen Immobilienfonds sowie die Spezialfonds für Institutionelle in diesem Jahr 1,5 bis zwei Mrd. Euro investieren und hat davon aktuell 850 Mio. abgewickelt. Deka-Manager Schmengler nennt ähnliche Zahlen: "Bis Ende August 2010 haben wir rund 1,1 Milliarden Euro investiert." Georg Allendorf, Deutschlandchef der Deutsche Bank-Tochter Rreef, hat sein Investitionsziel für Spezialfonds von rund 500 Mio. Euro in diesem Jahr bereits erreicht und stockt es deshalb um 300 Mio. Euro auf, nachdem die Kundschaft "weitere erhebliche Kapitalzusagen" machte.

Fonds blicken nach Asien, Pensionskassen bleiben in Europa

Allendorf hat dabei auch Asien im Blick, wobei China für diese sicherheitsorientierten Anleger kaum in Frage kommt. "Wenn man die Märkte langfristig betrachtet, liegt die Zukunft in Asien", ist Hermanns-Engel sicher und verweist auf das hohe Bevölkerungswachstum als Konjunkturtreiber.

Die deutschen Pensionskassen können mit guten Gelegenheiten in Übersee allerdings wenig anfangen. Sie sind sehr auf den Euroraum fixiert. Denn anders als globale Versicherungskonzerne zahlen sie die Ansprüche ihrer Kunden ausschließlich in Euro aus und scheuen deshalb Währungsrisiken noch mehr als die Versicherer. Die Renditen außerhalb des Euroraums müssen für BVV-Manager Jakubosky auch die Kosten der Währungsabsicherung einspielen. So erklärt sich, dass gerade 1,5 Prozent des BVV-Immobilienvermögens in UK, USA und Asien steht.

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