Immobilien-Finanzierung
Kunden zahlen bei Kombidarlehen oft drauf

Viele Immobilienkäufer finanzieren ihre Häuser mit einem Bausparsofortdarlehen. Das kann zu einer teuren Angelegenheit werden – spätestens, wenn das Eigentum vor dem Ende der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss.
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DüsseldorfDonnerstagmorgen: Die Verkaufsliste des Immobilienvermittlungsportals Immobilienscout24 listet 166 Häuser in Frankfurt auf, die 2010 oder früher gebaut wurden. Die Häuser werden kaum alle schuldenfrei sein. Und die Erfahrung lehrt, dass Verkaufszeitpunkt und Ende der Zinsbindung für die Baudarlehen häufig auseinanderfallen.

Wie viele Verkäufer laufende Kredite mit längerer Zinsbindungsfrist kündigen und dafür dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn sie einen neuen Besitzer gefunden haben, wissen wir nicht. Genau so wenig wissen wir, wie viele dieser Häuser mit Bausparsofortdarlehen, auch Kombinationsdarlehen genannt, finanziert wurden. Aber das Marktwächterteam der Verbraucherzentrale Bremen weiß, dass der Besitzwechsel für diejenigen, die solche Kombiverträge abgeschlossen haben, höchstwahrscheinlich besonders teuer wird.

Die Verbraucherschützer verglichen die Vorfälligkeitsentschädigungen für 209 solcher Kombiverträge mit denen von üblichen Annuitätendarlehen, der wohl gängigsten Form der Immobilienfinanzierung mit gleich hohen Raten während der gesamten Laufzeit. In 98 Prozent der Fälle mussten die Bausparkunden für ihre Verträge mehr zahlen.

Ohnehin geht es bei Vorfälligkeitsentschädigungen häufig um fünfstellige Summen. Zumal gerade jetzt die Vorfälligkeitsentschädigungen besonders hoch sind. Das liegt an den aktuell noch sehr niedrigen Baufinanzierungszinsen. Denn es gilt: Je höher der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen, desto höher ist der Entschädigungsbetrag. Und der muss häufig noch zu einem Zeitpunkt geleistet werden, wenn das Geld ohnehin knapp ist. Denn vielfach wird aufgrund einer persönlichen Notsituation wie Arbeitslosigkeit oder Ehescheidung verkauft. Die Verbraucherzentralen fordern deshalb den Gesetzgeber auf, Vorfälligkeitsentschädigungen generell zu deckeln.

Wer ein Annuitätendarlehen aufnimmt, vereinbart einen festen Zins für eine bestimmte Laufzeit. Die klassischen Laufzeiten betragen fünf, zehn, 15 und neuerdings 20 Jahre. Wegen der niedrigen Baugeldzinsen empfehlen Finanzierungsberater gegenwärtig, mindestens 15 Jahre Zinsbindung zu vereinbaren - obwohl die Zinssätze steigen, wenn eine längere Laufzeit vereinbart wird. Der Kreditnehmer zahlt über die Laufzeit hinweg jeden Monat die gleiche Rate. Mit jeder Zahlung wird der Tilgungsanteil seiner Rate größer und der Zinsanteil kleiner.

Doch wenn Häuslebauern und -käufern Eigenkapital fehlt, bieten Bausparkassen gerne Sofortdarlehen, auch Vorausdarlehen genannt, an. Das Prinzip: Der Kunde bekommt ein Darlehen, das er nicht sofort tilgen muss. Ihm werden nur monatlich die Zinsen vom Konto abgebucht. Die Rate ist auch in diesem Modell jeden Monat gleich, weil die Zinsen über die Laufzeit festgeschrieben sind.

Statt zu tilgen zahlt der Bausparkunde gleichzeitig in einen Bausparvertrag ein. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Sofortdarlehen komplett durch Bausparguthaben und Bauspardarlehen abgelöst. Danach zahlt er Zins und Tilgung für das Bauspardarlehen an die Bausparkasse. Zuteilungsreif bedeutet, dass der Bausparkunde die Mindestsparsumme eingezahlt und eine von der Kasse ermittelte Bewertungsziffer erreicht hat. Die Laufzeit des Sofortdarlehens wird in etwa so gewählt, dass sie bis zum Erreichen der Zuteilungsreife währt.

Über Vorfälligkeitsentschädigungen streiten Verbraucherschützer und Banken seit Jahren. Vieles was heute Recht ist, wurde über die Jahre durch Gerichte entschieden. Dass die Bank für die vorzeitige Ablösung eines Kredites entschädigt werden muss ist unstreitig. Willkürlich kündigen, etwa weil ihm ein zinsgünstigeres Angebot einer anderen Bank vorliegt, kann ein Bankkunde nicht. Zweifelsfrei außerordentlich kündigen darf er, wenn er sein Haus verkauft. Dann wird der Restdarlehensbetrag plus Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Die am weitesten verbreitete Methode die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Es wird der finanzielle Nachteil der Bank errechnet, der ihr dadurch entsteht, dass sie den vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag am Kapitalmarkt zu einem „Wiederanlagezins“ investiert, der unter dem Sollzins des Darlehens liegt.

Die Verbraucherzentrale Bremen wollte wissen, ob Kunden, die eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine Kombifinanzierung zahlen mussten, billiger weggekommen wären, wenn sie stattdessen ein klassisches Annuitätendarlehen aufgenommen hätten.

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Kombifinanzierung bietet keine Sicherheit

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  • Sehr geehrte Frau Kah, als Deppen Menschen mit Kombifinanzierung zu bezeichnen ist schon hart. Viele wünschen sich einerseits dauerhaft niedrige Zinsen, andererseits möchten sie die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.
    Wer aber ein Haus erwirbt, möchte es wohl sehr lange haben zu dauerhaft günstigen Konditionen.
    Das schöne - wie im Artikel erwähnt - es gibt Kredite mit sehr langer Laufzeit, 15 Jahre das ist schon mal was. Da sollte man schon mindestens 50% des Kredites getilgt haben.
    Bei einer Kombifinanzierung spart man über einen langen Zeitraum Guthaben an, das mit vielleicht 0,1% verzinst wird, während man ca. 1,5 - 2% Zinsen zahlt. Man zahlt damit ungefähr 1,4 - 1,9% Zinsen auf das EIGENE GUTHABEN an die Bausparkasse / Bank. Hört sich nicht gut an.
    Was passiert eigentlich mit dem Guthaben bei einem Bail-In, falls bei steigenden Zinsen etliche Bausparer ihre Verträge kündigen, um höhere Zinsen abzugreifen?
    Was passiert mit dem Guthaben bei einer Währungsreform?
    Warum sollte man zwei "Konstrukte" mit einander verbinden, wenn es eine einfache Lösung namentlich BAUKREDIT gibt?
    Die Commerzbank, Comdirect, Deutsche Bank, Sparkassen und Raifeisenbanken beraten recht gut, auf comdirect,de gibt es einen Finanzierungsrechner - das ist alles im Internet sehr klar nachvollziehbar. Und wer dann noch will - kann ja auch noch einen Bausparvertrag bedienen, nach 15 Jahren mit einem kleinen Restbetrag, vielleicht gar nicht schlecht....

  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    nicht dass Sie etwas Falsches sagen würden. Aber Sie verwirren Ihre Leser vollkommen. Dabei sind es nur zwei Fälle, zwischen denen zu unterscheiden ist.

    Als "Normalfall" darf gelten, dass eine Immobilie verkauft werden soll, die mit einem zuteilungsreifen und zugeteilten Bausparvertrag finanziert worden ist. In diesem "Normalfall" fällt überhaupt keine Vorfälligkeitsebtschädigung an. Das ist der Vorteil eines Bausparvertrages gegenüber einem Bankdarlehen: Man kann die Restschuld zu jedem beliebigen Zeitpunkt gebührenfrei tilgen.

    Der zweite Fall ist Ihre sattsam diskutierte "Bausparkombinationsfinanzierung". Sie ist sehr teuer und wird deshalb nur von wenigen ausgesprochenen Deppen in Anspruch genommen. Dass bei einer teuren Finanzierung auch die Vorfälligkeitsentschädigung hoch ist, bedarf keines Beweises.

  • Ich finde es schockierend, wie leichtfertig und ungeprüft offensichtlich Aussagen von Ihrem Blatt übernommen und veröffentlicht werden, die in dem dargestellten Zusammenhang ein m. E. sehr einseitiges Bild darstellen. Ich halte auch die Aussage der Verbraucherzentrale in diesem so dargestelltem Zusammenhang für eingeschränkt richtig. Aber deren Aussagen werden ja eher nicht angezweifelt.
    Ich wünsche mir von einem Blatt wie Ihrem da doch bessere Recherchen!

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