Immobilien Flüchtlinge dürften für höhere Mieten sorgen

Der Mietpreiszyklus hatte seinen Zenit erreicht, doch mit den vielen Zuwanderern wandelt sich die Lage. Ziehen Flüchtlinge nun in die bereits teuren Städte oder aufs preiswerte Land? Die Bundesbank gibt Hinweise.

Flüchtlinge dürfen Praktika machen

Berlin/DüsseldorfIn den deutschen Ballungsräumen sind aus Sicht der Immobilienbranche weiter spürbare Steigerungen der Wohnungsmieten zu erwarten. Dort halte der Neubau mit der wachsenden Nachfrage noch immer nicht Schritt, teilte der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) am Dienstag anlässlich der Veröffentlichung des jährlichen Gutachtens für die Immobilienwirtschaft in Berlin mit.

Im bundesweiten Durchschnitt steigen die Wohnungsmieten nach der Untersuchung inzwischen jedoch deutlich langsamer. Im Westen hätten die Angebotsmieten seit Anfang 2015 nicht mehr nennenswert zugelegt, im Osten seien sie sogar leicht gesunken. Aufgrund der weiterhin angespannten Märkte in den Ballungsräumen sei aber insgesamt keine Stagnation zu erwarten.

Mitverantwortlich sind zudem die zuletzt hohen Zuwanderungszahlen ausländischer Flüchtlinge. „Ohne Flüchtlinge hätten wir 2015 das Ende des Mietpreisanstiegs gesehen“, sagte Simons. Nun werde sich die Aufwärtsbewegung fortsetzen.

Allerdings werde die hohe Zuwanderung von Flüchtlingen seiner Ansicht nach nicht zu dem enormen Nachfrageschub nach Wohnungen führen, den manche erwarten. Es habe sich „ein bisschen Hysterie breitgemacht“, sagte Simons. „Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt werden deutlich kleiner sein, als die Hysterie derzeit suggeriert.“ Nicht alle der 1,1 Millionen Menschen, die 2015 als Flüchtlinge nach Deutschland kamen, blieben auch hier. Die Zahl der neuen Einwohner werde vielmehr bei der Hälfte oder noch darunter liegen, erwartet der Forscher.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar ist
Eigenheim
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Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Doch vielerorts muss man für die eigenen vier Wände tief in die Tasche greifen und lange abbezahlen. Immobilienerwerber brauchen bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr im Durchschnitt 25,8 Jahre, um einen Kredit für eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung abzubezahlen. Das zeigt die Postbank-Studie „Wohnatlas 2015“, für die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt wurden. Vorausgesetzt ist, dass für die Tilgung maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden und 20 Prozent Eigenkapital vorhanden waren.

Altmarkkreis Salzwedel
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Die Ergebnisse zeigen, dass in der Mehrheit der deutschen Regionen gute Bedingungen für Immobilienkäufer herrschen. In 305 aller 402 Landkreise und kreisfreien Städte beträgt die Tilgungsdauer eines Kredits für eine 110-Quadratmeter-Wohnung weniger als 30 Jahre und liegt damit deutlich unter dem von Immobilienexperten empfohlenen Maximum von 40 Jahren.

Auf der Suche nach einem günstigen Eigenheim sollten Kaufinteressierte einen Blick auf den Altmarkkreis Salzwedel (Sachsen-Anhalt) werfen. Am schnellsten abbezahlt ist eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung hier in rund sechs Jahren. Der Durchschnittspreis für ein Eigenheim liegt aktuell bei rund 53.253 Euro.

Landkreis Prignitz
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Wer nicht nach Salzwedel will, kann auch ins 100 Kilometer entfernte Prignitz. In dem Landkreis ist eine 110 Quadratmeter große Wohnung mit 53.922 Euro günstig – und schnell abbezahlt. In knapp sieben Jahren ist der Kredit getilgt. Interessenten sollten angesichts der möglicherweise bald steigenden Baugeldzinsen den Kauf einer Immobilie nicht mehr auf die lange Bank schieben. Quer durch die Republik verlängert sich bei einem angenommen Zinsanstieg auf 3,5 Prozent die durchschnittliche Tilgungsdauer um 14,1 Jahre.

Salzlandkreis
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Im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener sieben Jahre. Der Kaufpreis liegt aktuell bei 53.614 Euro.

Landkreis Vorpommern-Rügen
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Im Vergleich zu Salzwedel ist im Norden der Republik eine 110 Quadratmeter große Immobilie trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens von 20.642 Euro im Landkreis Vorpommern-Rügen zahlen Besitzer hier unfassbare 107 Jahre ihren Kredit ab. Ein Häuschen kostet hier im Schnitt 306.814 Euro.

Hamburg
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Auch hier wird es nicht weniger. Ob Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf oder München: In diesen Großstädten dauert die Tilgung länger als 40 Jahre. Länger als 40 Jahre klingt für Hamburg etwas untertrieben. Denn tatsächlich müssen Normalverdiener mit einem Durchschnitteinkommen von 27.838 Euro in etwa 143 Jahre lange ihr Darlehen abbezahlen. Der Durchschnittspreis für die eigenen vier Wände liegt in der Hansestadt aktuell bei 432.622 Euro. Normalverdiener haben also hier schlechte Karten ...

Berlin
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Wegen des geringen Einkommens zahlen Immobilienbesitzer in Berlin unglaubliche 341 Jahre ihren Kredit ab. 364.383 Euro kostet hier aktuell ein Eigenheim. Auch diesen Deal dürfte wohl kaum eine Bank eingehen wollen. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim erschwingliche Preise: Das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung ist nach rund 15 Jahren abbezahlt.

Mit den Mieten stiegen auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter - auch sie vor allem in den Metropolregionen. „Wir haben in ausgewählten Städten ein Problem“, sagte der Wissenschaftler Harald Simons vom privaten Forschungsinstitut Empirica, der für das Gutachten der sogenannten Immobilienweisen die Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt in den Blick nahm. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen hätten in Westdeutschland 2015 im Jahresvergleich insgesamt um 7,2 Prozent zugelegt. In Ostdeutschland (ohne Berlin) seien es 6,2 Prozent gewesen.

Eine generelle Preisblase in Deutschland gebe es jedoch nicht. Eine für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung gefährliche Blase könne sich erst dann entwickeln, wenn unverhältnismäßig viele Wohnungen gebaut werden“, heißt es im ZIA-Gutachten. „Das typische Deutschland ist eher durch Wohnungsüberschüsse gekennzeichnet“, erläuterte Empirica-Experte Simons. Bundesweit gebe es etwa 1,7 Millionen leerstehende Wohnungen.

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