Immobilien
Hohe Renditen mit Wohnblöcken

Angelsächsische Fonds wollen an deutschen Wohnimmobilien verdienen: nicht durch Ausschlachten, sondern durch Professionalisierung. Aber wie kommt man mit deutschen Mietskasernen auf 20 Prozent jährliche Verzinsung und mehr, so wie es Finanzinvestoren planen? Und das beim restriktiven deutschen Mieterrecht?

Die Farbe ist schwer definierbar. Beige-grau-braun vielleicht. Der letzte Anstrich ist lange her. In sechs Etagen übereinander gestapelt kann man hier preiswert wohnen. Und immerhin mit Balkon. Die Mehrfamilienblöcke im Essener Arbeiterviertel Katernberg haben schon bessere Zeiten gesehen. Wer es sich leisten kann, zieht weg.

Schwer zu glauben, dass 138 000 Wohnungen in Blöcken wie diesen dem britischen Finanzinvestor Terra Firma sieben Milliarden Euro wert waren. Für diesen stolzen Preis erwarben die Angelsachsen im Sommer dieses Jahres die Eon-Immobilientochter Viterra, der die schmucklosen Kästen gehörten. Doch sie sind nicht die Einzigen, denen es deutsche Mietskasernen angetan haben: Vergangene Woche übernahm der US-Wettbewerber Cerberus von der Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG) deren Immobilientochter Baubecon mit 20 000 Wohnungen sowie 2 850 weitere von der BGAG gehaltene Wohnungen. Branchenkreise beziffern den Kaufpreis auf mehr als eine Milliarde Euro.

Der Eifer, mit dem angelsächsische Finanzinvestoren im deutschen Immobilienmarkt investieren, lässt viele staunen. Gewiss, das Eigenheim galt schon immer als sichere Anlage fürs Alter. Und mancher kaufte auch bisher schon eine Wohnung, um sie anschließend zu vermieten. Dabei kamen dann vielleicht vier, fünf oder auch sechs Prozent Rendite für den Privatmann heraus. Aber wie kommt man mit deutschen Mietskasernen auf 20 Prozent jährliche Verzinsung und mehr, so wie es Finanzinvestoren planen? Und das beim restriktiven deutschen Mieterrecht?

Die angelsächsischen Fonds schreckt das nicht. Denn der deutsche Wohnungsmarkt steht an einem Wendepunkt: Weg von einem vielfach öffentlich dominierten Wohnungssektor mit den üblichen Ineffizienzen hin zu einer professionell geführten Anlageklasse und wettbewerbsfähigen Renditen. Wer diese Transformation beherrscht, kann auch mit langweiligen Wohnblöcken Geld verdienen. "Mit der Übernahme deutscher Wohnungsgesellschaften werden zurzeit Vermögen verdient", sagt Andreas Lehner, Vorstandschef der börsennotierten Deutsche Wohnen.

Die Begeisterung der Ausländer für deutsche Immobilien wird von der Einschätzung geschürt, dass die Preise steigen werden. David Pascall, Deutschlandchef von Terra Firma: "Wir gehen davon aus, dass Immobilien in Deutschland derzeit unterbewertet sind." Die hiesigen Immobilienpreise sind auf dem Niveau von 1993. Wenn sie steigen, vollzieht Deutschland nur eine Entwicklung nach, die Amerika und das europäische Ausland schon hinter sich haben. Auch Deutsche-Wohnen-Chef Lehner glaubt, dass die Wohnungspreise anziehen, vor allem in zehn Schlüsselregionen wie Rhein-Main-Gebiet oder Hamburg.

Immobilien sind für Finanzinvestoren auch deshalb interessant, weil sie über die monatlichen Mieten einen äußerst stabilen Geldzufluss bieten. "98 Prozent der Mieter zahlen pünktlich ihre Miete, 90 Prozent sogar per Dauerauftrag", sagt Volker Riebel, Chef der Deutsche Annington Immobilien GmbH (DAIG). Ein Traum für Private-Equity-Fonds: Mit den Mieteinnahmen lassen sich Zins und Tilgung für die Übernahmefinanzierung bequem bedienen.

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