Immobilien im Einzelhandel
Warum Investoren auf deutsche Ladengeschäfte fliegen

Onlineportale machen den deutschen Einzelhandel kaputt? Internationale Investoren sehen das anders: Sie stecken so viel Geld wie seit acht Jahren nicht mehr in deutsche Einzelhandelsobjekte.
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Deutsche Einkaufszentren und Einzelhandelsobjekte sind bei internationalen Investoren so beliebt wie seit 2007 nicht mehr - und das obwohl Ladengeschäfte immer mehr Kunden an Online-Shops verlieren. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben ausländische Käufer deutsche Einzelhandelsimmobilien für fast sechs Milliarden Euro erworben, etwa drei Mal soviel wie im selben Zeitraum 2014, schätzt die Bank BNP Paribas. Dagegen sanken die Ladenumsätze im letzten Jahr um ein Prozent und dürften 2015 erneut zurückgehen, erwarten die Marktforscher der GfK.

„Die Risikofreude hat stark zugenommen“, sagt Joseph Frechen, Analyst für Einzelhandel bei der Researchfirma Bulwiengesa in Hamburg. „Manche sehen darin schon erste Anzeichen für eine Überhitzung.“ Rückgänge bei der Kundenfrequenz und Anzeichen, dass das Mietwachstum zum Stillstand kommt, schrecken Investoren bislang nicht ab. Käufer deutscher Einzelhandelsimmobilien erzielen eine Rendite von mehr als 3,5 Prozent, mehr als in Großbritannien, wo es nur gut zwei Prozent sind, hat BNP Paribas ermittelt. Investoren wie Blackstone oder Colony Capital reizt die stabile deutsche Wirtschaft, die billige Finanzierung und der Markt, der mit 408 Milliarden Euro Umsatz 2014 einer der größten in Europa war.

Auf dem Mietmarkt gibt es Anzeichen, dass der Zenit bald erreicht ist. Die Mieten in Premiumlagen, die 2014 ein Rekordhoch erreicht hatten, verlieren an Dynamik und werden das Jahr wahrscheinlich in etwa auf Vorjahresniveau beenden, glaubt BNP Paribas.

„Der Kapitalanlagedruck ist sehr hoch“, sagt Jörg Krechky, Leiter Einzelhandelsinvestments Deutschland bei Savills in Hamburg. „Einige Investoren gucken sich den Onlinehandel nicht so genau an, weil Renditen im deutschen Einzelhandel immer noch höher sind als bei Staatsanleihen.“ Manche Investoren kauften Supermärkte und Fachmarktzentren, die billiger und resistenter gegen die Onlinebedrohung seien, so Krechky.

Hudson's Bay, Eigentümer von Saks Fifth Avenue, hat mit dem Erwerb von Kaufhof für 2,4 Milliarden Euro zuzüglich Verbindlichkeiten die bislang größte Transaktion in diesem Jahr besiegelt. Der flächenbereinigte Umsatz von Kaufhof ist 2014 um 1,4 Prozent zurückgegangen, und der Immobilienbesitz des Unternehmens allein war höher bewertet als der Kaufpreis.

Auch die New-Yorker Private-Equity-Firma Blackstone, die ein verwaltetes Immobilienvermögen von 93 Milliarden Dollar hat, mache ihre ersten Ausflüge in den deutschen Einzelhandelsmarkt, berichten zwei informierte Personen. Das Unternehmen habe den Kauf von 55 Supermärkten für rund 470 Millionen Euro vereinbart, hieß es.

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„Deutschland ist ein Riesenmarkt“

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  • Alles andere ist schon gelaufen - bis in den Himmel mitunter.
    Also wendet man sich dem Retailing zu - möglichst in prominenter Lage von Groß- bis nun schon Mittelstädten.

    Dort sind die Vervielfältiger noch optisch nieder - und es lassen sich noch anständige Umsatzhöhen erreichen. Von irgendwas muß der Mensch ja leben.
    Außerdem bleibt in guter Lage mindestens das Grundstück, welches bei intelligentem property-development auch später noch Perspektive verspricht.

    Kaufhof - im Gegensatz zum längst gestrippten Karstadt - liefert ja noch die Immobilie mit, womit sich der aktuelle Preis ganz sicher auch in Zukunft rechnen ließe, real nicht nur nominell.

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