Immobilien in Deutschland

Geldflut erreicht selbst Regensburg

Der deutsche Immobilienmarkt wird weiter mit Geld überschwemmt. Weil Renditen in den Metropolen kaum noch zu erzielen sind, weichen Investoren auf mittelgroße Städte und komplexere Projekte aus. Wo das Risiko steigt.
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Selbst in kleineren Städten ziehen Büromieten an, was Investoren anlockt. Nicht immer sind die Gründe offensichtlich.
Regensburg

Selbst in kleineren Städten ziehen Büromieten an, was Investoren anlockt. Nicht immer sind die Gründe offensichtlich.

FrankfurtMehr Wettbewerb, mehr Geschäft, mehr Risiko, weniger Marge. Mit diesen vier Wortgruppen fasst die Regensburger Immobilienakademie Irebs die zentralen Ergebnisse ihres neuesten „German Debt Report“ zusammen, der die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland untersucht.

Dabei betrachtet die Irebs die Fremdkapitalfinanzierungen von Investoren, allen voran Banken. Investments, die etwa Versicherung oder Pensionskassen durch ihr Eigenkapital eingehen, sind hingegen nicht Teil der Studie. Insgesamt haben 23 Institute an der Studie teilgenommen, die mit einem Kreditvolumen von 183 Milliarden Euro knapp die Hälft des Marktes gewerblicher Immobilienfinanzierung abdecken.

Alles in allem hält der Trend zur Kapitalanlage Immobilien 2015 an. Das Neugeschäft ist laut Studie um 20 Prozent gestiegen. Die Finanzierung von institutionell investierten Wohnens, also Bauprojekte, die nicht direkt von der Bank, sondern über Dritte weitervertrieben werden, steht dabei aber nicht ganz oben auf der Liste. Wegen der großen Nachfrage, besonders in den Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt, sinken die Renditen in diesem Bereich.

Bereits in den vergangenen Jahren gab es große Deals. Und so sank das Neugeschäft der Wohninvestments um knapp acht Prozent auf 39,8 Milliarden Euro. „Der Wettbewerb ist im Bereich Wohnen am größten. Auf unkomplizierte, große Deals stürzen sich alle“, sagt Markus Hesse, Geschäftsführer des Irebs und Hauptautor der Studie.

Viel stärker wurde in gewerbliche Immobilien investiert. Das Neugeschäft ist um mehr als ein Drittel auf 97,4 Milliarden Euro gestiegen. Doch auf der Suche nach Rendite wird das Geschäft komplexer. So wird etwa verstärkt in Fachmärkte oder Betreiberimmobilien investiert. Zu letzteren zählen etwa Hotelanlagen, die dann von einzelnen Ketten betrieben werden. „Bei diesen anspruchsvollen Investments müssen die einzelnen Finanzierer genauer wissen, was sie tun“, sagt Tobias Just, Geschäftsführer der Irebs.

Die ungesündesten Regionen zum Leben
Platz 10: Hamburg
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Laut einer Erhebung der Bausparkasse Mainz (BKM) gehören Regionen weit von den Großstädten zu den Gegenden mit der höchsten Wohngesundheit. Doch die Studie zeigt auch, wo die Gesundheitsbelastung am höchsten ist. Dazu hat das Unternehmen Gesundheitsfaktoren in verschiedenen Postleitzahlgebieten miteinander verglichen – darunter die Feinstaub-Belastung, Grundwasser- und Lichtverschmutzung sowie Lärm und Hochwassergefahr.

Gerade so in die negative Top Ten gerutscht ist das Aushängeschild des Nordens: Hamburg. Die Hansestadt stellt zudem den Ausreißer in dem sonst regional sehr klar verteilten Ranking dar. Besonders gravierend fließt die Hochwassergefahr in die Wertung mit ein. Weiterhin befinden sich die Lichtverschmutzung und Lärmbelästigung auf einem hohen Level. Positiv: Der Stadtstaat ist quasi frei von jeglicher Bodenversauerung.

Für die Studie wurden verschiedene öffentlich zugängliche Umweltdaten zusammengefasst etwa von Umweltbundesamt, Roland-Koch-Institut oder dem Bundesamt für Kartographie und Geodäsie. Die Bausparkasse Mainz hat die einzelne Faktoren dann gewichtet und so ein Gesamtergebnis für die Gesundheitsqualität erstellt. Innerhalb der einzelnen Regionen können die Belastungen natürlich unterschiedlich hoch sein.

Platz 9: Duisburg
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Die positive Nachricht für Duisburg lautet der Studie zufolge: keine Hochwassergefahr. Dafür ist der Boden versauert, der Lärmpegel viel zu hoch und die Lichtverschmutzung weit über dem Normbereich.

Platz 8: Mönchengladbach
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Die Mönchengladbacher haben mit 81,8 Jahren eine durchaus hohe Lebenserwartung. Feinstaub- und Stickoxidwerte in der Luft sind ebenfalls in Ordnung. Allerdings ist das Grundwasser verschmutzt, der Boden versauert und die Hochwassergefahr gilt als hoch.

Platz 7: Halle (Saale)
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In Halle fällt die Lebenserwartung mit durchschnittlich 78,5 Jahren relativ gering aus. Während die Luftverschmutzung durch Feinstaub und Stickstoffoxid verhältnismäßig gering ausfällt, ist der Radongehalt gefährlich hoch. Bei Radon handelt sich dabei um ein Edelgas, das überall auf der Erde vorhanden ist und zur natürlichen Erdradioaktivität beiträgt. Ein erhöhter Radongehalt in der Atemluft kann zu gesundheitlichen Belastungen, insbesondere zu Erkrankungen der Lunge führen.

Platz 6: Chemnitz
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In Chemnitz findet sich der höchste Radongehalt in der Luft. Außerdem leidet die Stadt unter extrem großer Lichtverschmutzung und versauertem Boden. In Ordnung sind dafür das Grundwasser und die Feinstaubwerte.

Platz 5: Leipzig
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Die größte Gefahr besteht in Leipzig durch Lichtverschmutzung. Als Lichtverschmutzung bezeichnet man die Aufhellung des Nachthimmels durch künstliche Lichtquellen wie Straßenlaternen, Leuchtreklamen oder angestrahlte Gebäude und Sehenswürdigkeiten. Ein gestörter Tag-Nacht-Rhythmus kann die Psyche belasten und Depressionen begünstigen. Außerdem sind in Leipzig die Werte für Radon, Grundwasserverschmutzung und Lärmbelästigung besonders kritisch.

Platz 4: Dresden
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Die Lebenserwartung in Dresden liegt mit 80,7 Jahren im guten Mittelfeld. Maximal schlechte Werte erreicht die Stadt in den Punkten Lichtverschmutzung und Bodenversauerung. Auch die Verschmutzung des Grundwassers ist viel zu hoch. Laut Trinkwasserverordnung darf der Nitratgehalt im Trinkwasser den Grenzwert von 50 Milligramm pro Liter nicht überschreiten. In Dresden liegt er jedoch darüber. Grund für die Belastung der Grundwasserqualität ist vor allem der Eintrag von Stickstoff und
Dünger aus der Landwirtschaft.

Das heißt auch: Die Risiken steigen. In einzelnen Segmenten seien derzeit bereits „spekulative Übertreibungen“ zu beobachten. Das gelte etwa bei gewissen Projektfinanzierungen von Luxus-Wohnen in Berlin oder gefragten Büro-Immobilien in zentraler Metropollage.

Der Druck käme jedoch nicht, wie häufig ausgemacht, unbedingt von ausländischen Investoren. „Die größten Deals machen Deutsche, etwa Versicherungen wie die Allianz“, sagt Markus Kreuter von Jones Lang LaSalle (JLL).

„Der Markt wird weiter mit Geld geflutet“, befindet auch Stefan Jung, Managing Director vom Immobilienfinanzierer bf direkt. Schließlich bleiben die Zinsen im Euroraum unter Druck. „Ob das Heil aller in Immobilien liegt, sei einmal dahingestellt.“

Verschärfung? „Noch kein Weltuntergang“
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8 Kommentare zu "Immobilien in Deutschland: Geldflut erreicht selbst Regensburg"

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  • @Rainer von Horn, 09.09.2016, 14:44 Uhr

    Richtiges Ziel (weil existenziell), katastrophale Umsetzung (liegt aber nicht an der Hendricks).

    Weil nicht nur zu wenig, sondern vor allem die falschen Leute dransitzen.

    Die sich auch noch ständig gegenseitig in die Quere kommen.

    Und die "Bürgerbeteiligung" beschränkt sich meist aufs Protestieren und Klagen, wodurch vernünftige Lösungen noch weiter blockiert werden.

    Statt dass sie (die Bürger) durch eine durchdachte Projektplanung inklusive aufeinander abgestimmter Optionen dazu gebracht werden, sich erst zu informieren und dann verbindlich zu entscheiden, damit Planungssicherheit herrscht.

    Dazu noch der übliche Rattenschwanz an zeit- und kostenfressender Bürokratie.

  • Gut das die Flutkohle rund 80% der Bürger gar nicht hat und bekommt! Deshalb darf ein Crash ruhig kommen... Die Mietpreise müssen noch viel mehr anziehen, da die meisten Bürger kein Eigentum haben...
    Läuft doch alles in die richtige Richtung, nur sollte der Nachwuchs von heute daran denken, keine Lebensmittel zu bunkern, wenn mal nichts mehr geht kommt es da nicht drauf an...

  • Danke Merkel !

  • Hoffentlich haben die Regensbvurger schon ihre Schotten dicht gemacht und Deiche gebaut, dass sie in der Schwemme nicht ersaufen. Wie bei einer richtigen Flut wird hinterher aber sicher wieder die Gesellschaft für die Kollateralschäden aufkommen (mpüssen).

    @Frau Bollmohr
    Die Chinesen haben 3.600 Teslas gekauft. Und gut 90 I3 von BMW. Das ist der chinesische Beitrag zum Klimaschutz.

    Wenn Frau Hendricks schreibt, der Umweltschutz dürfe niemanden zurücklassen, dann dürfen sie getrost davon ausgehen, dass der Bürger sozusagen auf der Strecke bleibt, denn der soll die (Ersatz-) Investitionenzahlen.

  • Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich.

  • Ach Herrjeh, wie mach ich bloß aus zuviel Geld,mit dem ich schon nicht weiß wohin,noch mehr?

  • Zu verdanken haben wir das der EZB Draghi EURO Politik.
    Der Maastricher Vertragsbruch hat die insolventen Banken und EU Länder zwar vor der Insolvenz nochmal verschont aber dies auf Kosten und Lasten der Deutschen Renten- und Altersvorsorge und auf Kosten einer Negativ Zinspolitik. Nachdem die EZB marktwirtschaftlichfeindlich auch noch den staatlichen und privaten Anleihenmarkt von EU Pleiteländer und Unternehmen aufkauft, wird der Zwang in Immobilien zu investieren immer zwingender. Häuser, Grundstücke, Acker, Wald und Wasserflächen. Sind Werte die auch einen wirtschafltichen Zusammenbruch (Wirtschaftskrise und Währungsinflation) durchstehen. Der EURO Drucker Draghi von Goldman Sachs hat den Auftrag den Euro an die Wand zu fahren und damit auch gleich die gesamte europäische Wirtschaft.

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