Immobilien
„In Toplagen wird die Luft richtig dünn“

Die Nachfrage nach gewerblich genutzten Immobilien ist ungebrochen. In Großstädten haben die Preise bereits Premiumniveaus erreicht. Was das für die Rendite von Immobilienfonds bedeutet und wo der Markteinstieg noch lohnt.

Frankfurt/MainEgal ob Büroflächen, Shoppingcenter oder Einzelhandelsgebäude – die Preise für gewerbliche Immobilien in Top-Lagen steigen beständig. Und das hört trotz der hohen Niveaus in Städten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin nicht auf. Im Gegenteil. Dort stehen Immobilien weiter hoch im Kurs.

Laut einer Studie, die die Unternehmensberatung EY gemeinsam mit dem größten deutschen Immobilien-Spezialfonds-Anbieter Triuva erstellte, rechnen 80 Prozent der Immobilienvermögensverwalter mit einer steigenden Nachfrage, insbesondere durch institutionelle Investoren. Keiner der 45 befragten in Deutschland ansässigen Unternehmen, die nach Angaben der Studienautoren vier Fünftel des Marktes abdecken, rechnet mit negativen Tendenzen.

„Kurz bis mittelfristig wird die Situation in den Metropolregionen noch aggressiv bleiben“, erklärt Alexander Becker, Leiter des Asset Managements bei Triuva. Er registriere eine „sehr, sehr hohe Nachfrage“. Der Debatte über eine Überhitzung folgt er relativ gelassen. Schließlich sei der Anteil der Finanzierungen mit Fremdkapital noch gering.

Die hohen Preise aber führen dazu, dass die Rendite bei Immobilienfonds sinkt. Waren etwa in Frankfurt vor einigen Jahren noch fünf Prozent Rendite drin, seien es jetzt nur noch 3,3 erklärt Becker von Triuva. „In diesen Regionen wird die Luft insgesamt richtig dünn“, sagt der Leiter des Asset Managements von Triuva. Die Sektoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien decken 70 Prozent der Bestände der für die Studie befragten Vermögensverwalter ab.

Investoren suchen daher nach alternativen Standorten: Derzeit gibt es einen regelrechten Andrang auf die B-Städte. So nennen die Immobilienexperten Großstädte, die in der Rangfolge hinter den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. „Persönlich glaube ich an das Potenzial einiger Städte in Ostdeutschland“, sagt Becker. Dazu zählen etwa Leipzig, Dresden, Jena oder auch Erfurt.

Dabei gilt der generelle Preistrend nicht nur für institutionelle Investoren. Ihn spüren auch Private. Auch sie könnten von von Investments in B-Lagen profitieren.

Zugleich hat in den vergangenen Monaten das sogenannte Abba-Prinzip Konjunktur. Dahinter verbirgt sich die Investmentstrategie: A-Lagen in B-Städten kaufen und B-Lagen in A-Städten. Doch Vorsicht ist angebracht, rät Dietmar Fischer. Er ist Partner der Unternehmensberatung EY in Deutschland und Mitautor der Studie. Denn selbst das Abba-Prinzip sei zunehmend schwieriger umsetzbar, erklärt Fischer. Vor allem bei B-Lagen in A-Städten nehme der Marktdruck zu.

Das liegt in erster Linie an der hohen Nachfrage. Zwar wünschen sich vier Fünftel der befragten Vermögensverwalter organisches Wachstum. Gleichzeitig beklagen sie aber mangelnde Kaufgelegenheiten. Auf gut Deutsch: Es gibt zu wenige attraktive Immobilien am Markt. Steigt die Nachfrage, steigt der Preis. Und in der Folge sinken die Renditen der einzelnen Fonds. Das erhöht den Konsolidierungsdruck in der Branche. Wer kaum noch organisch wachsen kann, dem bleibt häufig nur eine Kooperation oder Übernahme. „Wir stehen vor eine Fusionswelle“, glaubt denn auch EY-Partner Fischer.

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Privatanleger stehen auf Immobilienfonds

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