Immobilien-Index: Billiges Geld, glückliche Bauherren

Immobilien-Index
Billiges Geld, glückliche Bauherren

Anleger setzen bei Niedrigzinsen auf Mietrenditen. Dank der EZB und ihrer Geldflut steigen die Immobilienindizes des Wirtschaftsforschungsinstituts IW stark an. Was das für Markt bedeuten dürfte.
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DüsseldorfDie Europäische Zentralbank (EZB) lässt die deutschen Immobilienunternehmen jubeln. Nicht anders ist das Ergebnis der jüngsten Umfrage des Instituts der Wirtschaft (IW) unter 123 Firmen aus der Branche zu verstehen.

Die vom Handelsblatt exklusiv veröffentlichten Indizes zur Lage, den Erwartungen und dem Geschäftsklima steigen im ersten Quartal 2015 gegenüber dem Vorquartal durchweg. Der Wert für die aktuelle Lage erreicht mit 81,5 Punkten und einem Plus von acht Zählern fast den Höchstwert von 84,1 bei der ersten Befragung im zweiten Quartal 2014. Das Geschäftsklima kletterte auf 53,6 Punkte – ebenfalls der zweihöchste Wert, seit es den Index gibt.

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„Mit dem nun gestarteten Staatsanleihen-Ankaufprogramm der EZB werden die Zinsen für Anleihen noch einmal nach unten gedrückt – und damit Immobilien relativ gesehen noch attraktiver“, stellt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomie beim IW Köln, klar. Die Zahlen bestätigen ihn: In dieser Woche sank die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe auf 0,2 Prozent. Die Renditen für Laufzeiten bis sieben Jahre sind negativ. Wegen der sehr sicheren Rückzahlung werden Renditen der Bundesanleihen in der Finanzwelt quasi mit dem risikolosen Zins gleichgesetzt.

Zehn Jahre sind ein typischer Horizont für Immobilienanlagen. Die Mietrenditen für sehr gute Bürogebäude und Einkaufszentren jeweils in Top-Lagen in Deutschland bewegen sich um die vier Prozent. Der Renditeabstand zwischen solchen Objekten und der zehnjährigen Bundesanleihe ist also in den vergangenen Tagen noch einmal größer geworden, obwohl die Mietrenditen zum Ankaufszeitpunkt ebenfalls peu a peu nachgeben.

Die lockere Geldpolitik zieht auch die Kreditzinsen der Banken nach unten. Mehr als 37 (Vorquartal 16) Prozent der Befragten erwarten in den nächsten zwölf Monaten noch bessere Finanzierungsbedingungen. Das IW wollte in seiner Umfrage auch das Interesse an alternativen Finanzierungen, etwa über Kreditfonds erkunden. 17 Prozent der Befragten finanzieren außerhalb des Bankensektors – und mehr wollen dies auch künftig nicht tun.

Der Schwund der Mietrenditen dürfte anhalten, lautet die einhellige Auffassung der Immobilienprofis. Viele Investoren ziehen die Konsequenz und gehen stärker ins Risiko, etwa indem sie noch nicht fertiggestellte Gebäude kaufen. Das begeistert die Projektentwickler, was am Teilindex für ihre aktuelle Lage abzulesen ist. Ihr Sub-Index kletterte gegenüber dem Vorquartal um 9,6 Zähler auf 81 Punkte. Auf so viele Pluspunkte kamen die Segmente Büro-, Handels- und Wohnungsimmobilien nicht.

Erstmals erhob das IW bei Projektentwickler eine Prognose getrennt nach Vorvermietungen und Vorverkäufen. Besonders auffällig ist, dass ein Drittel der Befragten erwartet, dass mehr Gebäude vor Fertigstellung veräußert werden. Je früher verkauft wird, desto weniger Flächen sind bereits vermietet und desto mehr Vermietungsrisiken akzeptiert der Käufer. Dafür fällt ihm im Erfolgsfall auch einen Teil des Gewinns des Entwicklers zu.

Eine extreme Formen der sogenannten Forward-Deals ist der Verkauf vor Baubeginn. Den zog die auch als Entwickler arbeitende DIC mit dem Verkauf des „Opera Offices Neo“ in Hamburg vom Reißbrett an einen Finanzinvestor im vergangenen Herbst durch. Als der Immobilienvermögensverwalter AEW kurz vor Weihnachten 2014 das Bürohaus „Max 13“ in München von Hochtief kaufte, war die Fertigstellung Mitte 2015 immerhin absehbar.

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