Immobilien-Leerstand
Der Deal mit der Miete

Filialisten, Einzelhändler und mittelständische Unternehmen sparen in der Krise - möglichst auch an der Gewerberaummiete. Immer öfter bitten sie Vermieter um Mietnachlass, Stundung oder Freimonate. Die Immobilieneigner müssen nicht darauf eingehen. Doch wenn Firmen in der Klemme stecken, lohnen sich für Vermieter oft kleine Zugeständnisse - denn Leerstand ist teuer.
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STUTTGART. Manchem Vermieter ist der Spatz in der Hand lieber als die Taube auf dem Dach: Besser weniger Geld bekommen, als den Mieter ganz verlieren. So kann etwa der Leerstand großer Flächen ein ganzes Shoppingcenter in Verruf bringen.

Einen Rechtsanspruch auf Reduzierung hat der Mieter allerdings nicht: "Das wirtschaftliche Risiko, Gewinne zu erzielen, liegt beim Mieter der Geschäftsräume", stellt Juliane Reichelt von der Kanzlei Gleiss-Lutz klar. "Nur wenn der Vermieter den Glauben an den Mieter noch nicht verloren hat, ist ein Entgegenkommen verhandelbar," sagt Rechtsanwalt Volker Zerr, Partner bei der Kanzlei CMS Hasche Sigle. "Vermieter sind in letzter Zeit offener, suchen eher den gütlichen Weg", beobachtet er.

Bei den Verhandlungen muss der Mieter die Karten auf den Tisch legen und glaubhaft machen, dass der Engpass nur vorübergehend ist. "Versuchen Sie zusätzliche Sicherheiten zu bekommen", rät Anwalt Zerr Vermietern. Das kann zum Beispiel eine Bankbürgschaft oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Gesellschafter-Geschäftsführers sein. Für Zerr ist das ein Test: Wenn der Geschäftsführer den Mietvertrag als Gesamtschuldner unterzeichnet, glaubt er selbst ernsthaft an den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens.

Für den Vermieter gibt es verschiedene Möglichkeiten, seinem Mieter entgegenzukommen. Eine häufige Lösung: Die Miete wird für einen bestimmten Zeitraum verringert, zum Beispiel für sechs oder zwölf Monate. "Reduzieren Sie nur die Grundmiete. Die Nebenkosten sollte der Mieter auf jeden Fall zahlen", warnt Rechtsanwältin Reichelt vor allzu großer Nachsicht. "Versuchen Sie, möglichst kurze Fristen auszuhandeln", rät auch Klaus Knipschild von der Kanzlei IUR-Realis in Frankfurt.

"Viele Vermieter lassen sich eher auf Stundung der Miete als auf einen Nachlass ein", sagt Knipschild. Bei der Stundung bleibt das Mietniveau erhalten, und in der Bilanz des Vermieters steht zumindest eine Forderung. Doch wenn der Mieter Konkurs anmeldet, ist für den Vermieter nicht mehr viel zu holen. Er kann die ausstehenden Mietzahlungen nur als normaler Insolvenzgläubiger geltend machen. Rechtsanwalt Zerr schätzt, dass auf diesem Weg nur etwa fünf bis zehn Prozent der Forderung zu holen sind.

Eine weitere Lösung, um Mietern aus der Klemme zu helfen: mietfreie Monate, wie sie heute auch beim Abschluss von Mietverträgen zum Beispiel mit Existenzgründern vereinbart werden. Auch dabei bleibt das Preisniveau für weitere Flächen unberührt. Wer Vertrauen in die wirtschaftliche Schaffenskraft seines Mieters hat, kann den Mietpreis auch an dessen Umsatz oder Gewinn koppeln.

Wie auch immer die ausgehandelte Lösung aussieht. Sie muss auf jeden Fall schriftlich fixiert werden. Die Höhe der Miete ist der wesentlichste Bestandteil des Mietvertrages. Wenn sie nicht schriftlich geregelt ist, verstößt der Mietvertrag insgesamt gegen das gesetzlich fixierte Schriftformgebot für Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen. Die Folge: Der Vertrag ist jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten auflösbar, auch wenn sich Mieter und Vermieter vorher zum Beispiel auf zehn Jahre Laufzeit geeinigt haben.

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