Immobilien
Siemens-Wohnungen bleiben in deutscher Hand

Nach monatelangen Verhandlungen ist der Verkauf des kompletten Bestands an Siemens-Werkswohnungen nun unter Dach und Fach. Den Zuschlag für die 4 000 Wohnungen und 290 000 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche erhielt diesmal kein ausländischer Finanzinvestor, sondern eine Bietergemeinschaft aus drei vergleichsweise kleinen deutschen Wohnungsunternehmen. Der Preis ist jedoch stattlich.

KÖLN. Den Zuschlag bekamen die Wohnbau GmbH aus Bonn mit 15 000 Wohnungen im Bestand, die Münchener GBW Gruppe (10 000 Wohnungen) und die Volkswohnung AG aus Karlsruhe (12 000 Wohnungen). Den Löwenanteil des Pakets – 1 100 Einheiten in München und 1 500 in Erlangen – übernimmt Wohnbau, 800 Wohnungen in Erlangen gehen an GBW, die Bestände in Karlsruhe und Bruchsal, 500 Wohnungen, erwirbt die städtische Volkswohnung.

Über die Höhe des Kaufpreises schweigen Verkäufer und Käufer. Marktbeobachter schätzen jedoch, dass das letzte Gebot im Bieterverfahren bei knapp über 300 Mio. Euro gelegen haben dürfte. Damit würde mehr als 1 000 Euro/qm gezahlt – ein Wert, der auch in der Boomphase vor zwei und drei Jahren selten übertroffen wurde. Ein vergleichsweise stattlicher Preis auch insofern, als die Käufer eine umfangreiche Sozialcharta akzeptierten: Siemens erhält ein 20-jähriges Belegungsrecht an den verkauften Wohnungen. Für einen Zeitraum von zehn Jahren dürfen die Wohnungen weder einzeln noch im Paket weiter verkauft werden, Mieterhöhungen durch Luxussanierungen sind tabu, Bestandsmieter genießen einen erhöhten Kündigungsschutz und ihre Mieten dürfen nicht unbeschränkt erhöht werden. Noch dazu werden Mitarbeiter aus der Siemens-Wohnungsverwaltung übernommen, sofern diese zustimmen.

„Als langfristig orientierte Bestandshalter belasten diese Bedingungen keinen der Konsortialpartner“, sagt dazu Udo Scheffel, Vorstandsvorsitzender der GBW-Gruppe. Ausschlaggebend sei die Qualität des Portfolios gewesen, das die Bestände der Beteiligten ideal ergänze: Die Leerstände liegen unter einem Prozent, die Durchschnittsmieten bei mehr als acht Euro/qm in München und um die fünf in Erlangen und Karlsruhe; Mieter sind zu mehr als 90 Prozent aktive oder ehemalige „Siemensianer“, zwei Drittel des Bestandes sei zudem komplett saniert, ergänzt Wohnbau-Geschäftsführer Matthias Schweizer.

Überdies habe man beim Kaufpreis auch die besondere Situation der Finanzkrise berücksichtigt, widerspricht Schweizer allen Spekulationen über ein womöglich zu „sportliches“ Gebot. „Es liegt nicht auf dem hohen Niveau der vergangenen Jahre – ein Grund, warum wir zuletzt sehr verhalten gekauft haben und unser Geld in die Spardose gesteckt haben.“

Diese Strategie zahlt sich jetzt für deutsche Wohnungsunternehmen aus, ist Stefan Mergen, Experte bei Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL), überzeugt. Der Verkauf der Siemens-Wohnungen zeige, dass Käufer mit gutem Eigenkapitalpolster und konservativer Geschäftsstrategie in Bieterverfahren die Nase vorn haben: „Sie wollen grundsolide Portfolios und brauchen keine Rendite von neun Prozent, sondern können auch mit vier oder fünf Prozent leben.“

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