Immobilien steigern den Unternehmenswert
Standort beeinflusst das Kreditrating

Das betriebliche Immobilienmanagement gewinnt durch Basel II mehr und mehr an Bedeutung. Dabei kann auch die Neuansiedlung in einem nachgefragten Gewerbepark helfen, die Bonität eines Unternehmens zu verbessern.

DÜSSELDORF. "Im Kern geht es bei Basel II schlicht um eine erhöhte Transparenz in der Kunde-Bank-Beziehung", erläutert Stefan Jütte, Kredit-Vorstand der Postbank, den Kern der komplexen Basel-II-Vereinbarungen. Mit anderen Worten: "Je besser Banken von Unternehmen informiert werden, desto besser dürften sich künftig deren Kreditspielräume darstellen."

Dabei profitieren Unternehmen durchaus vom Know-how der Kreditinstitute - insbesondere im Immobilienbereich. Denn ähnlich wie die international abgestimmten Firmen-Ratings nach Basel II eine Differenzierung der Unternehmen nach individuellem Risikoprofil vorschreiben, ist dies auch bei der Bewertung von Immobilien der Fall. Denn deren Marktwert hängt eben nicht nur von der Lage, sondern auch von Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten ab. Und darauf kann das betriebliche Immobilien-Management erheblichen Einfluss nehmen.

Andreas Schwaderlapp, Leiter der Abteilung Kreditsekretariat bei der Postbank: "Manche Firmen nutzen noch viel zu selbstverständlich ihre eigenen Grundstücke oder Gebäude für ihre betrieblichen Zwecke." Dies gelte auch, wenn Erweiterungsbauten geplant würden. Mit Blick auf Unternehmensbonität und Eigenkapitaldecke indes biete es sich durchaus an, fremde Immobilien anzumieten und firmeneigene Immobilien anderweitig zu verwenden. "Das sind konkrete Möglichkeiten, die Eigenkapitalquote zu verbessern, die eine so wichtige Kennzahl im Firmen-Rating ist."

Tatsächlich erwarten Experten, dass sich mehr und mehr Unternehmen von ihrem immobilen Eigentum trennen - was im übrigen den deutschen Immobilienmarkt insgesamt spürbar verändern dürfte. Erwartet wird, dass Gewerbe- wie Wohnimmobilien in Lagen mit stetig hohem Nachfragepotenzial von den Kreditinstituten zu günstigeren Zinskonditionen beliehen werden können als andere. Mit der Folge, dass sich auch die Preise zwischen solchen "marktgängigen" Immobilien-Typen an gefragten Standorten noch deutlicher vom übrigen Angebot abkoppeln wird als dies ohnehin bereits der Fall ist.

Vor diesem Hintergrund können Gewerbeparks, die sich in gut erschlossenen und erreichbaren Stadtlagen befinden, auch das Rating der hier ansässigen Unternehmen positiv beeinflussen. Dies zeigt etwa das Beispiel des "Database-Park" in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden. Durch eine breit aufgestellte Nutzerschaft aus dem Bereich neuer Technologien lässt sich hier etwa auch für Spezial-Immobilien, die sonst mit Bewertungsabschlägen belegt würden, im Zweifelsfall rasch ein neuer Mieter finden. Klaus-Dieter Schwensen, der für die TLG Immobilien GmbH den Gewerbepark verantwortet: "Da auch Forschungseinrichtungen hier ihren Sitz haben, besteht eine permanente Nachfrage."

Ein weiterer Vorteil für Unternehmen sei das Finanzierungsmodell des Immobilienleasings, wirbt Schwensen für das Konzept. Während sich ein Hypothekenkredit nur selten passgenau auf die erwartbaren Unternehmenserlöse abstimmen lasse, sei dies mit dem Modell des "Pay as You Earn" deutlich leichter. Zumal der Leasing-Nehmer nicht einmal verpflichtet sein muss, die Immobilie nach Ablauf der festgelegten Leasing-Zeit anzukaufen. Das Risiko der beschriebenen, so genannten Drittverwendungsfähigkeit eines neuen Gebäudes liegt dann allein beim Leasing-Geber. Schon aus Eigeninteresse wird er daher Qualität und Lage seines Gewerbeparks genau prüfen.

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