Immobilien und Zinsen: Deutschland ist ausverkauft

Immobilien und Zinsen
Deutschland ist ausverkauft

Was haben Kleinsparer und Immobilieninvestoren gemeinsam? Sie wissen nicht, wohin mit dem Geld. Es in Beton und Steinen anzulegen, ist eine Möglichkeit. Doch auch das wird immer schwieriger: Der Markt ist leergefegt.

CannesCote d‘Azur, Mitte März: strahlend blauer Himmel, rappelvolle Straßencafés, in der Sonne blinkende Yachten. Willkommen auf der internationalen Immobilienmesse Mipim 2016 im südfranzösischen Nobelort Cannes. Auf den Luxus-Booten wehen Fahnen mit den Markenzeichen der großen internationalen Immobilienmakler und -vermögensverwalter. Das wichtigste Gesprächsthema auf den Booten: Wohin mit dem Geld? 

Denn die Kapitalflut, die über die Immobilienmärkte hereinbricht, wird immer größer. Profi-Anleger wie Versicherer und Pensionskassen werden 2016 noch mehr Geld ihrer Sparer in Immobilien stecken, sagt eine in Cannes vorgestellte Studie des internationalen Maklerhauses Colliers: Auf zehn Prozent wollen die Investoren den Immobilienanteil in ihren Portfolios schrauben – zum ersten Mal überhaupt. Das sind zwar nur 0,4 Prozentpunkte mehr als 2015 – die absolute Summe aber ist gewaltig. Auf etwa 150 Milliarden Dollar taxieren die Studienautoren den zusätzlichen Anlagebedarf. Zum Vergleich: Das entspricht etwa dem Dreifachen dessen, was Anleger 2015 in deutsche Gewerbeimmobilien gesteckt haben.

Zudem stieg die Zahl der Genehmigungen im Wohnungsbau auf 390.000, den höchsten Stand seit 15 Jahren. Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr betrug allein 8,4 Prozent.

Und der Sturm der Investoren auf Beton und Steine wird aus einem weiteren Grund nochmals zunehmen: Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) am vergangenen Donnerstag die Zinsen in der Euro-Zone auf Null setzte, bleiben Anlegern noch weniger Alternativen, ihr Geld gewinnbringend zu investieren. Die erneut steigende Nachfrage trifft besonders den deutschen Markt: „Wir haben noch nie so viele Interessenten pro angebotene Immobilie gehabt wie zurzeit“, berichtete Fabian Klein, Investmentchef Deutschland bei CBRE, kürzlich.

Die Folgen des Booms liegen auf der Hand: Erstens dreht sich die Preisspirale weiter nach oben. Zweitens ist es viel schwieriger geworden, überhaupt schnell genug geeignete Immobilien zum Kauf zu finden. Beides trifft unmittelbar private Fondssparer. Zum einen, weil ihr Geld weniger begehrt ist als man meinen könnte: Einige große Vermögensverwalter verweigern bereits die Annahme von Kapital. So gibt beispielsweise Union Investment Real Estate zurzeit keine Anteile ihrer offenen Immobilienfonds für Privatanleger aus. Die Gesellschaft kann nicht so schnell Immobilien kaufen, wie ihr Geld zufließt.

Zum anderen müssen sich nicht nur professionelle, sondern auch private Anleger auf eine sinkende Verzinsung ihrer Investments einstellen, weil im Umkehrschluss zu den steigenden Kaufpreisen die Spitzenrendite sinkt. Lag sie am Ende des letzten Booms im Jahr 2007 in Deutschland bei vier bis 4,25 Prozent, wird sie im Laufe dieses Jahres auf 3,25 bis 3,5 Prozent sinken, erwartet Achim Degen, Deutschland-Chef von Colliers. Konrad Finkenzeller, der beim Immobilienvermögensverwalter Patrizia das Geschäft mit institutionellen Investoren betreut, taxiert die Renditen der Spitzenobjekte in den deutschen Metropolen in diesem Jahr auf Werte zwischen drei und vier Prozent. „Die Investoren haben verstanden, dass die Immobilienmärkte teurer werden“, berichtet er.

Auch wenn die Preise noch so sehr steigen, von einer Blase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt will die Branche nichts wissen. „Wir steuern nicht auf eine Blase zu, versichert Christian Ulbrich, Europa-Chef und ab Juni Präsident des weltweit agierenden Immobiliendienstleisters JLL. Piotr Bienkowski von BNP Paribas Real Estate kann genauso wenig wie Ulbrich eine Blase erkennen. „Teuer sind Immobilien nur, wenn man zurückschaut und sieht, dass sie noch nie so teuer waren“, stellt er klar. Und er gibt zu bedenken, dass Immobilien in den etablierten asiatischen Märkten wie Japan, Singapur und Korea noch teurer seien, ablesbar an Renditen zwischen 2,5 und 3,5 Prozent.

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