Immobilienbewertung
Gutachter streiten um den Marktwert

Internationale Investoren kaufen deutsche Wohn-, Einzelhandels- und neuerdings auch Büroimmobilien, umgekehrt gehen deutsche institutionelle Anleger im Ausland auf Einkaufstour.

DÜSSELDORF. Die Immobilienbranche bewege sich "mit Siebenmeilenstiefeln hin zu den Vereinigten Europäischen Immobilienmärkten", bringt Raymund Ellrott, Geschäftsführer des Hamburger Marktforschungsinstituts GfK Prisma, den Trend auf den Punkt. Christian Ulbrich, Deutschland-Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL) bestätigt: "Wir leben nicht mehr in einer Welt, in der Investitionen vor nationalen Grenzen Halt machen."

So grenzenlos das Geschäft indes auch wird, so sehr halten die Akteure doch an nationalen Gepflogenheiten fest. Bestes Beispiel: Die derzeit zwischen deutschen Bewertern und ihren Kollegen aus dem Ausland heftig diskutierte Frage, wie sich der Marktwert einer Immobilie am genauesten ermitteln lasse. Nicht zuletzt die Krise der offenen Immobilienfonds und die in der Folge notwendig gewordenen Neubewertungen ihrer Liegenschaften hat dem seit längerem schwelenden Streit neue Nahrung gegeben. "Wir haben es mit völlig verschiedenen Ansätzen zu tun", sagt Henry Robinson, Partner des britischen Immobilienberaters Drivers Jonas (DJ).

Während nämlich deutsche Gutachter den nachhaltigen Wert einer Immobilie zu ermitteln suchen, fragen internationale Immoblienbewerter danach, welchen Preis eine Liegenschaft heute auf dem Markt erzielen würde. Methodische Grundlage deutscher Immobiliensachverständiger ist dabei die so genannte Wertermittlungsverordnung (WertV). Ihren Kollegen aus dem angloamerikanischen Ausland helfen die Regeln der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), einem internationalen Zusammenschluss von Immobilienberatern und -bewertern mit 120 000 Mitgliedern.

Einigkeit herrscht dabei zumindest in einem Punkt: Selbst mit ihren unterschiedlichen Rechenweisen kommen deutsche und internationale Bewerter nicht selten zum selben Ergebnis. "Dies hängt allerdings von den Konstellationen im jeweiligen Objekt ab", schränkt JLL-Bewertungsexperte Andrew Groom ein. So ergab die Bewertung zweier Phantom-Objekte nach jeweils deutschem und internationalem Standard, die Groom und der deutsche öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Jürgen Rath aus Frankfurt durchführten, ein interessantes Resultat: "Beim Top-Objekt in bester Citylage haben wir beide eine Punktlandung hingelegt und kamen fast zum gleichen Wert", berichtet Groom. Anders im zweiten Fall: Beim fiktiven Altbauobjekt in Stadtrandlage lagen die beiden Experten zwischen 30 und 50 Prozent auseinander, je nachdem, ob angenommen wurde, das Objekt sei zu 80 Prozent vermietet oder stünde vollends leer.

"Hier zeigt sich der Unterschied: Nach dem deutschen Ertragswertverfahren muss ein leer stehendes Objekt nicht unbedingt massiv abgewertet werden", interpretiert DJ-Experte Robinson das Ergebnis. Weil das Verfahren verlangt, der Berechnung eine "nachhaltige" - im Unterschied zur aktuell erzielbaren - Miete zu Grunde zu legen, werden die Verkehrswerte unvermieteter, in die Jahre gekommener Büroobjekte nach deutscher Lesart in aller Regel höher ausfallen, als dies im internationalen Vergleich der Fall wäre. Ein Dilemma, das sich nicht so einfach lösen lässt.

Dabei hält es Klaus Franken, Mitglied der Geschäftsleitung des Düsseldorfer Immobilienberaters Aengevelt Immobilien, ohnehin für eine "Fiktion, dass es für eine Immobilie nur einen Preis" gebe. "Der Käufer und sein Geschäftsmodell entscheiden, wie viel ein Objekte wert ist." Statische Modellrechnungen seien da ohnehin wenig hilfreich.

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