Immobiliendarlehen
Eine frühe Kündigung kann teuer werden

So günstig wie in den vergangenen Jahren kamen Häuslebauer selten an ein Darlehen. Die Kehrseite: Banken verlangen immer mehr von Kunden, die ihre Schulden früher zurückzahlen. Eine Studie zeigt, worauf zu achten ist.
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DüsseldorfDer Traum von den eigenen vier Wänden: Viele Häuslebauer wollten ihn sich in den vergangenen Jahren erfüllen. Dank niedriger Kapitalmarktzinsen waren auch die Zinsen für ein Baudarlehen so niedrig wie nie. Doch gibt es auch bei der günstigen Baufinanzierung die sprichwörtliche Kehrseite der Medaille. Denn im Zweifel muss draufzahlen, wer seinen Immobilienkredit oder dessen Anschlussfinanzierung frühzeitig ablösen möchte – oder auch muss.

In einer aktuellen Studie hat die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) festgestellt, dass sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen, die Kunden bei einer frühzeitigen Tilgung ihres Darlehens an die Bank bezahlen müssen, deutlich angestiegen sind: Lag der Betrag für die Kreditablöse 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, kletterte er zwischen 2009 und 2013 auf durchschnittlich 8,9 Prozent. Dabei basiert die Rechnung auf rund 3000 Fällen, die der VZBV in dem Zeitraum vorlagen.

Wie aber ergeben sich die höheren „Schadenersatzforderungen“ der Kreditinstitute? Einen Großteil zur Erklärung liefern die Niedrigzinsen selbst. Kündigt der Kunde vorzeitig sein Darlehen, macht die Bank einen Verlust, weil die (besser verzinsten) Kreditraten des Kunden wegfallen. Schlimmstenfalls bleibt ihr nur, das vorzeitig erhaltene Geld in Hypothekenpfandbriefen anzulegen, also in sicheren und damit deutlich schlechter verzinsten Wertpapieren. Es waren die obersten Bundesrichter, die den Pfandbriefsatz als Referenzzins für die Berechnung festgelegt hatten.

Schließlich dürfen die Kreditinstitute den Wert der Ersatzanlagen zum niedrigeren Zins der Restschuld des Darlehens gegenüberstellen. Die Differenz zwischen den beiden Größen weist dann den Bruttoschaden der Bank aus. Klar wird: Im Zuge des allgemein rückläufigen Zinsniveaus sind die Pfandbriefsätze in den vergangenen Jahren gefallen – und haben sich immer mehr von den damals vereinbarten Darlehenszinsen entfernt.

Vor dem Hintergrund ist es für Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt keine große Überraschung, wenn die Verbraucherzentrale feststellt, Vorfälligkeitsentschädigungen seien „so hoch wie nie“. „Das ist klar, denn die Zinsen sind ja so niedrig wie nie“, so der Experte.

Laut Verbraucherzentrale sind die niedrigen Zinsen allerdings nur ein Erklärungsansatz für die gestiegenen Kreditablöseforderungen der Banken. Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen bei der VZBV, mahnt zusätzlich an, dass viele Banken zu viel Vorfälligkeitsentschädigung verlangen würden, da für die genaue Berechnung klare gesetzliche Vorgaben fehlten.

„Die Regeln für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, sagt Mohn und appelliert an den Gesetzgeber, eine entsprechende EU-Richtlinie zum Anlass für eine bessere Regelung zu nehmen.

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Kommentare zu " Immobiliendarlehen: Eine frühe Kündigung kann teuer werden"

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  • Und wenn der Zins wieder auf 5% steigt. 20fache Jahresmiete
    und Pleite schreibe ich nur.

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