Immobilienfinanzierung Kaufen, bevor Preise und Zinsen davonlaufen

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Eigenkapitallücke reißt weiter auf
In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am Main
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In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

Platz 4: Düsseldorf
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In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

Platz 3: Hamburg
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Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

Platz 2: Berlin
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Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

Platz 1: München
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In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

Platz 5: Einfamilienhäuser
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Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
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Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

Jetzt zu kaufen macht auch deshalb Sinn, weil die Preise für Wohnimmobilien in den meisten Orten Deutschlands auch 2017 schneller steigen werden als die Einkommen. So schreibt die Deutsche Bank in ihrer jüngsten Analyse zum deutschen Haus- und Wohnungsmarkt: „Auch im Jahr 2017 werden die Wohnungs-, Hauspreise und Mieten in den Metropolen, aber auch bundesweit abermals kräftig zulegen.“ Allein die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr bundesweit um 8,3 Prozent und in den kreisfreien Städten, zu denen auch die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zählen, sogar um 9,1 Prozent, hat das Immobilienmarktforschungsinstitut Empirica gerade ermittelt.

Ohnehin droht auch die Lücke zwischen Eigenkapitalbedarf für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses und Erspartem immer größer zu werden. Ein Beispiel: Wer jetzt 80.000 Euro hat, um mit 20 Prozent Eigenkapital eine Großstadtwohnung zum Preis von 400.000 Euro zu kaufen, braucht am Jahresende womöglich 88.000 Euro, weil eine vergleichbare Wohnung dann zehn Prozent mehr kostet. Wenn sich seine 80.000 Euro Eigenkapital zwischenzeitlich mit einem Prozent verzinsen, was gegenwärtig nicht einmal schlecht wäre, hätte dann nur 80.800 Euro zur Verfügung. Solche Steigerungsraten sind nicht einmal weit hergeholt. Gerade hat die Immobilienmarktforschungsgesellschaft Empirica festgestellt, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Deutschland um 8,5 Prozent gestiegen sind. In den kreisfreien Städten kletterten die Preise sogar um fast zehn Prozent.

Doch wer nun nur wegen der vermutlich leicht steigenden Zinsen und der nahezu sicher weiter stark steigenden Immobilienpreise schnell kauft, was ihm gerade angeboten wird, riskiert einen Fehlkauf. Das gilt für Selbstnutzer wie Kapitalanleger. Denn Selbstnutzer sollten sich rational verhalten wie Kapitalanleger. Wenn sie in ländlichen oder strukturschwachen Regionen bauen oder Häuser aus dem Bestand kaufen, riskieren sie Verluste, wenn sie aufgrund unglücklicher Lebensumstände wie etwa Arbeitsplatzverlust oder Scheidung ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen müssen.

Wie schwer es ist, Standorte und Lagen mit weit überdurchschnittlichen Wert- und Mietsteigerungen zu identifizieren, haben gleich mehrere in der vergangenen Woche veröffentlichte Analysen gezeigt. So stellte das Immobilienvermittlungsportal Immowelt fest, dass Mittelstädte die höchsten Mieten haben und nennt dabei die Bodensee-Stadt Konstanz mit einer monatlichen Quadratmetermiete von 11,70 Euro und Bad Homburg, zwischen Frankfurt und dem Taunus gelegen, mit 10,90 Euro.

Zwar sind die Monatsmieten in München mit im Schnitt mehr als 16 Euro pro Quadratmeter immer noch höher, aber für Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern sind dies erstaunlich hohe Mieten. Verblüffend sind auch die Mietsteigerungsraten mancher der zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner großen Städte. Vermieter im mittelhessischen Gießen können sich laut Immowelt über seit 2011 im Schnitt um 42 Prozent auf 10,10 Euro gestiegene Mieten freuen. Im baden-württembergischen Aalen, in Eschweiler in der Nähe von Aachen und im bayerischen Landshut stiegen die Mieten seit 2011 um mehr als 30 Prozent. Wer hätte diese Städte vor fünf Jahren vorn gesehen?

Mietanstieg in Mittelstädten größer als in Metropolen
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