Immobilienfinanzierung
Kaufen, bevor Preise und Zinsen davonlaufen

Eigenkapitallücke reißt weiter auf

Jetzt zu kaufen macht auch deshalb Sinn, weil die Preise für Wohnimmobilien in den meisten Orten Deutschlands auch 2017 schneller steigen werden als die Einkommen. So schreibt die Deutsche Bank in ihrer jüngsten Analyse zum deutschen Haus- und Wohnungsmarkt: „Auch im Jahr 2017 werden die Wohnungs-, Hauspreise und Mieten in den Metropolen, aber auch bundesweit abermals kräftig zulegen.“ Allein die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr bundesweit um 8,3 Prozent und in den kreisfreien Städten, zu denen auch die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zählen, sogar um 9,1 Prozent, hat das Immobilienmarktforschungsinstitut Empirica gerade ermittelt.

Ohnehin droht auch die Lücke zwischen Eigenkapitalbedarf für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses und Erspartem immer größer zu werden. Ein Beispiel: Wer jetzt 80.000 Euro hat, um mit 20 Prozent Eigenkapital eine Großstadtwohnung zum Preis von 400.000 Euro zu kaufen, braucht am Jahresende womöglich 88.000 Euro, weil eine vergleichbare Wohnung dann zehn Prozent mehr kostet. Wenn sich seine 80.000 Euro Eigenkapital zwischenzeitlich mit einem Prozent verzinsen, was gegenwärtig nicht einmal schlecht wäre, hätte dann nur 80.800 Euro zur Verfügung. Solche Steigerungsraten sind nicht einmal weit hergeholt. Gerade hat die Immobilienmarktforschungsgesellschaft Empirica festgestellt, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Deutschland um 8,5 Prozent gestiegen sind. In den kreisfreien Städten kletterten die Preise sogar um fast zehn Prozent.

Doch wer nun nur wegen der vermutlich leicht steigenden Zinsen und der nahezu sicher weiter stark steigenden Immobilienpreise schnell kauft, was ihm gerade angeboten wird, riskiert einen Fehlkauf. Das gilt für Selbstnutzer wie Kapitalanleger. Denn Selbstnutzer sollten sich rational verhalten wie Kapitalanleger. Wenn sie in ländlichen oder strukturschwachen Regionen bauen oder Häuser aus dem Bestand kaufen, riskieren sie Verluste, wenn sie aufgrund unglücklicher Lebensumstände wie etwa Arbeitsplatzverlust oder Scheidung ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen müssen.

Wie schwer es ist, Standorte und Lagen mit weit überdurchschnittlichen Wert- und Mietsteigerungen zu identifizieren, haben gleich mehrere in der vergangenen Woche veröffentlichte Analysen gezeigt. So stellte das Immobilienvermittlungsportal Immowelt fest, dass Mittelstädte die höchsten Mieten haben und nennt dabei die Bodensee-Stadt Konstanz mit einer monatlichen Quadratmetermiete von 11,70 Euro und Bad Homburg, zwischen Frankfurt und dem Taunus gelegen, mit 10,90 Euro.

Zwar sind die Monatsmieten in München mit im Schnitt mehr als 16 Euro pro Quadratmeter immer noch höher, aber für Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern sind dies erstaunlich hohe Mieten. Verblüffend sind auch die Mietsteigerungsraten mancher der zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner großen Städte. Vermieter im mittelhessischen Gießen können sich laut Immowelt über seit 2011 im Schnitt um 42 Prozent auf 10,10 Euro gestiegene Mieten freuen. Im baden-württembergischen Aalen, in Eschweiler in der Nähe von Aachen und im bayerischen Landshut stiegen die Mieten seit 2011 um mehr als 30 Prozent. Wer hätte diese Städte vor fünf Jahren vorn gesehen?

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