Immobiliengutachten
„Die Party ist zu Ende“

Der „Immobilienweise“ Harald Simons warnt Wohnungskäufer: In den meisten der sieben deutschen Großstädte seien die Preise überhitzt, die Trendwende sei unausweichlich. Das gilt vor allem für eine Stadt.
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Berlin/DüsseldorfSeit Jahren boomen die deutschen Wohnungsmärkte: Mieter haben Mühe, eine neue Bleibe zu finden und müssen immer höhere Mieten akzeptieren; Käufern geht es nicht besser. Sich die eigenen vier Wände zu leisten wird stetig teurer, und die monatlichen Kreditraten fressen trotz der aktuell niedrigen Zinsen immer mehr vom Nettoeinkommen auf.

Auf den ersten Blick scheint auch das am Dienstag in Berlin vorgestellte Frühjahrsgutachten 2017 des „Rates der Immobilienweisen“ diesen Befund zu bestätigen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seien in Deutschland seit 2010 kontinuierlich gestiegen, heißt es in dem Gutachten. „Mit 8,4 Prozent hat sich der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr etwas beschleunigt.“ Gegenüber 2010 verteuerten sich die vier Wände auf der Etage – bereinigt um die Inflation – um 37 Prozent.

Auch die Wohnungsmieten legten 2016 zu: Allerdings bundesweit „nur“ um 2,6 Prozent. Auch im Langfristvergleich fällt das Plus gegenüber den Kaufpreisen deutlich geringer aus: Gegenüber 2010 müssen Mieter preisbereinigt heute 9,4 Prozent höhere Mieten zahlen.

„Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten“, sagt der für die Wohnungsmärkte zuständige „Immobilienweise“ Harald Simons. Simons ist Mitglied des Vorstands des Forschungsinstituts Empirica und einer der vier Sachverständigen, die regelmäßig im Frühjahr eine Bestandsaufnahme und Prognose zum Zustand der deutschen Immobilienmärkte vorlegen.

Die sich öffnende Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten lasse die „Sorge um eine Immobilienblase wachsen“, sagt Simons. Eine solche „Blase“ kann entstehen, wenn steigende Marktpreise nicht mehr die Folge des realen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage sind, sondern durch Spekulation verursacht werden. Ein Indiz dafür ist das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen.

Für Deutschland insgesamt gibt Simons allerdings Entwarnung: Gemessen am Mietniveau seien die Kaufpreise landesweit um 16 Prozent überteuert, rechnet Simons vor. „Dies ist noch so gering, dass es sich mit den niedrigen Zinsen oder einem Nachholeffekt erklären lässt“, sagt der Volkswirt.

Ganz anders allerdings sieht die Situation in den sieben deutschen Metropolen aus. Dort, so schätzt Simons, sind die Wohnungspreise inzwischen erheblich überteuert: in Köln um 36 Prozent, in Frankfurt und Hamburg um 40 Prozent, in Berlin und Stuttgart um 50 Prozent und in München zahlen Käufer sogar 75 Prozent höhere Preise, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre.

Simons warnt: „Die derzeit geforderten Kaufpreise stehen insbesondere in Berlin und München in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen.“ Käufer hofften offenbar darauf, dass die Mieten weiter ansteigen. Dafür sieht Simons allerdings keine Anzeichen: „Es ist aber gerade in Berlin und München – und möglicherweise auch in Hamburg – nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten zu rechnen.“ Das liege vor allem daran, dass es den drei Städte nicht mehr so wie in der Vergangenheit gelingt, Zuwanderer aus ganz Deutschland anzuziehen.

In Berlin, so sein Fazit, sei deshalb sicherlich, in München wahrscheinlich mit einem Trendbruch bei den Preisen zu rechnen: „Die Party ist over, wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen.“

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