Immobilienkonferenz Cimmit
Drastischer Werteverfall für Büroimmobilien

Büroimmobilieninvestoren müssen in diesem Jahr mit drastischen Wertverlusten ihrer Gebäude in Europa rechnen. Sandra Kielholz, Immobilienanalystin beim Vermögensverwalter Axa Investment Managers, rechnet mit Durchschnittsrendite von minus 20 bis minus 25 Prozent auf Basis des so genannten Total Returns.

In diese Betrachtung fließt die nach wie vor positive Rendite aus der Vermietung ein, so dass die Wertberichtigungen letztendlich noch höher als 20 bis 25 Prozent ausfallen müssen. Vermögensverwalter Warburg Henderson Global Investors schätzte zum Jahreswechsel, dass die Preise für Bürogebäude an den deutschen Top-Standorten bis zu einem Viertel sinken werden.

Immobilienverkäufer sind gegenwärtig noch nicht bereit, entsprechende Abschläge auf ihre Portfolios zu akzeptieren, wurde auf der Cimmit, einer der Immobilienkonferenzen zum Jahresauftakt deutlich. Deswegen kommen zurzeit auch nahezu keine Immobilienverkäufe zustande. Da macht wiederum die Bewertung von Immobilien schwierig.

Verkäufer würden im zweiten Quartal ihre Preiserwartungen reduzieren, erwartet Sven Helmer, Deutschlandgeschäftsführer für das Immobiliengeschäft der Investmentbank Lazard & Co. Private-Equity-Gesellschaften stünden als Käufer in den Startlöchern, sagte er. Sie steigen bei anfänglichen Mietrenditen ab sieben Prozent ein. Diese Rendite gibt an, wie die Jahesmieteinnahmen zum Ankaufszeitpunkt den Kaufpreis verzinsen. Sie ist nicht vergleichbar mit dem Total Return, der für Bestandsobjekte ermittelt wird. Sinkt der Preise bei konstanten Jahresmieteinnahmen, steigt die Anfangsrendite. Das Analysehaus Bulwien-Gesa erwartet in diesem Jahr in den Bürometropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart im Durchschnitt der Gebäude auf etwa sechs Prozent steigende Anfangsrenditen.

Spekulationen, es werde zu Übernahmen von börsennotierten Immobiliengesellschaften kommen, haben sich bis jetzt nicht bewahrheitet. Sie waren entstanden, weil die Gesellschaften an der Börse viel geringer bewertete werden als es ihren Immobilienwerten entspricht. Die Immo-AGs notieren zurzeit nicht nur auf Tiefstwerten, sondern auch weit unter den von den Gesellschaften genannten Nettovermögenswerten - englisch NAV abgekürzt - (Immobilienwert minus Schulden). Diesen NAVs wird von vielen Seiten misstraut. Für die Immobilien-AGs gibt es kein standardisiertes Wertermittlungsverfahren wie für offene Immobilienfonds.

Klaus Elmendorff, Geschäftsführer in der Immobilieninvestment-Sparte der Deutschen Bank, zählte am Montag auf der Cimmit in Frankfurt drei Gründe dafür auf, warum Investoren sich nicht durch Übernehmen preisgünstig mit Beton und Steinen eindecken.

Potenzielle Käufer hätten Probleme, den tatsächlichen Wert der Immobilien der Aktiengesellschaften zu bestimmen. Nach einer Übernahme müssten das Unternehmen neu finanziert werden, weil bestehend Kredite abzulösen seien. Darüber hinaus werde die Finanzierung der Übernahme zum Problem. Die Immobilienbranche wie auch andere Branchen leiden unter der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken.

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