Immobilienkonjunktur Die Luft entweicht langsam

Jedes Konjunkturhoch geht einmal zu Ende. Bei der Immobilienbranche könnte es demnächst soweit sein: Die Stimmung wird schlechter, zeigt der Deutsche-Hypo-Index. Dem Immobilienfieber der Deutschen geht die Luft aus.
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Die Zeit des Immobilienhypes nähert sich einem Ende. Quelle: dpa
Wohnungen in München

Die Zeit des Immobilienhypes nähert sich einem Ende.

(Foto: dpa)

DüsseldorfDie Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft ist schlechter als die Lage: Das zeigt der Deutsche Hypo-Index. Dessen Klima-Index zeigt, dass die Erwartungen der Marktteilnehmer an die Zukunft abnehmen. Der Konjunkturindex steigt aber noch – er bildet die aktuelle Situation ab.

Im März sank der Immobilienklima-Index zum fünften Mal in Folge. Das gab es zuletzt 2012. In diesem Monat ging er um 3,1 Prozent auf 132,1 Zähler zurück. „Eine Trendwende?“, fragt Andreas Pohl, Vorstandschef der Deutschen Hypo, die den Index berechnen lässt. Eine Antwort gibt er nicht. Und Marktanalyst Tobias Kassner, der den Index berechnet, ist auch vorsichtig. Es sehe so aus, als ob dem Aufschwung „langsam die Luft ausgehe“. Eine landläufig Regel zum bekannten Ifo-Geschäftsklima-Index, der die Einschätzung der Konjunkturentwicklung spiegelt, lautet: Wenn der Indexwert dreimal hintereinander sinkt, liegt eine Trendwende nach unten vor. Aber so weit will Kassner doch nicht gehen.

Eines lässt sich sicher sagen: Die Stimmung ist noch positiv. Würden alle der rund 1.000 befragten Entscheider aus den unterschiedlichen Immobiliensparten die Zukunft rosig sehen, würde der Indexwert 200 Punkte erreichen. Im umgekehrten Fall wäre die Stimmung buchstäblich bei null.

Wie Millenials leben wollen
Wie ticken die Millenials?
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Seit Jahren versuchen Unternehmen die Ansprüche von den sogenannten Millennials zu verstehen. Nicht immer geht es dabei rein um das Konsumverhalten. Der Immobiliendienstleister CBRE hat eine Umfrage in Auftrag gegeben, um herauszufinden, wie die Millennials in punkto Immobilien tickt. Dafür haben sie weltweit 13.000 22- bis 29-Jährige befragt. Millennials sind laut Pew Research Center die Generation all jener, die nach 1980 geboren wurden und im neuen Jahrtausend erwachsen wurden. Ganz eindeutig ist die Definition allerdings nicht. CBRE beschränkt sich in seiner Untersuchung auf die heute 22- bis 29-Jährigen.

Mieten als sinnvollere Option
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Das Wohnverhalten der Millennials wird stark vom traditionellen Mietmarkt in Deutschland geprägt. „Rund ein Drittel der Millennials sagt, dass das Mieten besser zu ihrem Lebensstil passt, da mit dem Mieten keine Verpflichtungen einzugehen sind“, sagt Jan Linsin, Leiter der Analyseabteilung bei CBRE in Deutschland. Den jungen Leuten ginge es um Flexibilität.

In elterlicher Obhut bleiben?
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In Deutschland leben 73 Prozent der Millenials nicht bei ihren Eltern – internationale sind es weniger, nämlich nur 51 Prozent.

Das Eigenheim bleibt ungreifbar
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Nur wenige junge Deutsche rechnen künftig damit, einmal eine Immobilie zu besitzen. „34 Prozent der jungen Menschen in Deutschland gehen nicht davon aus, in Zukunft einmal Wohneigentum zu besitzen“, sagt Linsin. Ein Grund dafür seien die derzeit hohen Preise in den Großstädten. Das sind deutlich mehr als in Spanien, Großbritannien (jeweils 26 Prozent) oder in Frankreich (18 Prozent).

Deutlicher Anstieg der Kaufpreise
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In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise in Deutschland deutlich gestiegen. Laut Bundesbank stiegen die Preise im deutschen Durchschnitt allein 2016 um acht Prozent. Die Mieten nahmen allerdings nicht im gleichen Tempo zu. Sie stiegen nur um 4,75 Prozent. Damit setzt sich der Trend der vergangenen Jahre fort. Seit 2009 erkennt der Immobiliendienstleister, dass die Preise in den Großstädten teils doppelt so stark steigen wie die Mieten. Die Bundesbank vor Überhitzungstendenzen: „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 Prozent und 30 Prozent.“

Lohn nicht ausreichend?
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70 Prozent der deutschen Millennials fürchten laut CBRE-Umfrage, dass die Gehaltsentwicklung nicht mit den Immobilienpreisen mithalten kann.

Preisabnahme in Düsseldorf
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In Frankfurt und Hamburg könnten die Preise laut Empirica um bis zu 40 Prozent nach unten korrigiert werden.Die Preise werden in den vergangenen Jahren nicht zuletzt durch ein hohes Volumen an Investitionen in den deutschen Wohnungsmarkt getrieben. Diese werden wiederum von den Niedrigzinsen beeinflusst, da beispielsweise Anleihen kaum noch Rendite abwerfen. Investoren suchen ihr Heil am Häusermarkt. Das könnte Folgen haben, wenn die Zinsen wieder steigen, warnt das Forschungsinstitut Empirica. In einigen Städten gebe es erhebliches Rückschlagpotenzial. In Düsseldorf könnten die Preise beispielsweise um bis zu 36 Prozent fallen. In Frankfurt und Hamburg könnten die Preise laut Empirica um bis zu 40 Prozent nach unten korrigiert werden.

Der Klimaindex setzt sich aus fünf Teilindizes zusammen, die die Stimmung nach den Nutzungsarten der Immobilien abbilden. Die Palette reicht von Wohnen, Büro, Handel, Hotel bis zu Logistik. Die größte Zuversicht hat die Wohnungsbranche mit 155,4 Zählern, obwohl der Index auch zum vierten Mal in Folge nachgibt. Die Entscheider dieses Immobiliensegments diskutieren aktuell sehr heftig die Einschätzung des Analysehauses Empirica. Empirica-Experte Harald Simons hatte vor wenigen Tagen in einem Gutachten sinkende Wohnungspreise in Metropolen angekündigt, weil der Zuzug dort nachlasse und das Angebot steige.

Deutsche-Hypo-Vorstand Pohl hat wie viele andere Zweifel: „Wenn man einen Abschwung der Preise in den Metropolen prognostiziert und diesen nur auf den mangelnden Zuzug zurückführt, wird man dem heterogenen Produkt Immobilie nicht gerecht.“ Vor allem für Berlin will Pohl die Empirica-Prognose nicht gelten lassen. Die Hauptstadt bliebe auf absehbare Zeit ein attraktiver Investitionsstandort für Wohnimmobilien.
Wirklich trübe ist die Stimmung bei den Entwicklern und Investoren von Einzelhandelsgebäuden. Mit einem Minus von 7,6 Prozent gegenüber dem Vormonat sank der Wert mit 98,8 Punkten erstmals seit Jahren unter die Marke von 100 Zählern.

Investoren beginnen, Kasse zu machen

Abgesehen vom Hotelsegment gaben alle Segmente nach. Wenn Zweifel bestehen, dass die Konjunktur gut bleibt, ist das häufig auch das Signal, Kasse zu machen. Das Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt stellt aktuell eine wachsende Bereitschaft fest, Gebäude zu verkaufen. Für Peter Starke, Sprecher der Aengevelt-Investmentsparte, steckt dahinter die zunehmende Sorge, die Zeit des Nachfragbooms gehe ebenso zu Ende wie die Niedrigzins-Ära.

Anders als die Stimmung ist die Konjunkturlage glänzend: Im April könnte der seit 2008 monatlich berechnete Konjunkturindex die Marke von 300 Punkten durchbrechen, nachdem er in diesem Monat mit einem Plus von 2,5 Prozent 293 Punkte erreichte. 2008 war er bei rund 200 Zählern gestartet. Er hat keinen Maximalpunkt wie der auf Umfrageergebnissen basierende Klima-Index. Zur Berechnung des Konjunkturindexes werden unter anderem der Ifo-Index, der Immobilienaktienindex Dimax und die Zinsen der zehnjährigen Bundesanleihe herangezogen.

Ab nächsten Dienstag testet die Branche die globale Stimmung auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes. Als nächstes großes Stimmungsbarometer veröffentlicht das Handelsblatt am Freitag, einen Tag nach Messeschluss, exklusiv den IW-Immobilienindex. Auch dieser Index setzt sich aus mehreren, nach Nutzungsart gegliederten Teilindizes zusammen. Er basiert auf vierteljährlichen Umfragen.

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