Immobilienmarkt
Das große Wohnungsrätsel – Mangel trotz Leerstands

Kuriosität auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Hunderttausende Wohnungen fehlen – gleichzeitig stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer. Sogar manche Regionen mit schrumpfender Bevölkerung brauchen neuen Wohnraum.
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MünchenIn Sachen Wohnungsmarkt ist die Nachrichtenlage eindeutig: Es fehlen Wohnungen in Deutschland, viele Wohnungen. Gut 400.000 Wohnungen im Jahr müssten neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, schätzen Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) und viele Fachleute. Doch das ist nur eine Hälfte des Bilds: In ländlichen Regionen Deutschlands stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer, schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Deutschland ist zweigeteilt: In vielen Städten wächst die Bevölkerung wegen Zuwanderung und prosperierender Wirtschaft. Auf dem Land aber schwindet eine alternde Bevölkerung allmählich, keineswegs nur in Ostdeutschland. Eigentümlich: Sogar in manchen Kommunen mit schrumpfender Bevölkerung fehlen Wohnungen. Die Bedeutung des Worts Immobilie – „unbeweglich“ – illustriert den Kern des Problems: Die Bürger wandern und ziehen um, nicht jedoch ihre Häuser.

Beispiel Bayern: Wer im boomenden Landkreis München ein gebrauchtes Einfamilienhaus kaufen will, muss dafür im Schnitt 1,5 Millionen Euro auf den Tisch legen, wie dem Immobilienmarktbericht der Staatsregierung zu entnehmen ist. Nur 270 Kilometer weiter nordöstlich könnte man in Selb nahe der tschechischen Grenze für den gleichen Preis ungefähr fünfzehn gleichwertige Häuser kaufen, ein Eigenheim ist für 100.000 Euro zu haben. „Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle, das weiter zunimmt“, sagt Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung beim Immobilienverband Deutschland Süd.

Die oberfränkische Kleinstadt Selb war einst Deutschlands Porzellanhauptstadt. Der Niedergang der Porzellanindustrie stürzte die Stadt in eine schwere Krise: Seit 1970 hat Selb 40 Prozent seiner Bevölkerung verloren. Die Einwohnerzahl ist von 25. 000 auf 15.000 zurückgegangen, ein weiterer Rückgang wird in den nächsten Jahren erwartet, wie fast überall im Norden und Osten Bayerns.

Bauamtsleiter Helmut Resch beziffert den Wohnungsleerstand auf sieben Prozent. „Das war vor einigen Jahren sogar noch höher“ sagt er. Nimmt man den Rückgang der Bevölkerung als Maßstab, müssten in Selb eigentlich noch wesentlich mehr Wohnungen leer stehen.

Die Stadtverwaltung hat einige nicht mehr benötigte Wohngebäude der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft abreißen lassen – und außerdem brauchen die Bürger heute wesentlich mehr Platz als früher. „Die Personenzahl pro Wohnung geht zurück“, sagt Immobilienexperte Kippes. „Das ist ein Trend, der den Bevölkerungsrückgang teilweise kompensiert.“ In Bayern gibt es heute 6,2 Millionen Wohnungen, fast doppelt so viele wie 1970. Die Bevölkerung dagegen wuchs nur um ein Fünftel.

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Wohnraum an der falschen Stelle

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  • Es muss nicht jeder in der Grossstadt leben. Insofern ermutigen die hoehen Preise die Leute die flexibel sind, etwa Rentner und Arbeitslose, sich woanders anzusiedeln.

    Kontraproduktiv sind die ganzen mieterfreundlichen Gesetze. Als Vermieten überlegt man es sich dann sehr gut, ob und an wen man vermietet. Ich kenne Hauseigentümer in der Großstadt, die nach Auszug des Mieters nicht mehr vermieten, und die Wohnungen lieber leerstehen lassen.

  • Es müssen also mehr Wohnungen her. Andrerseits braucht jede Stadt eine grüne Lunge, damit sie lebenswert bleibt. Und die immer weiter fortschreitende Verdichtung hat Grenzen. Was tun? Vorschläge:
    1. Jede Ehe, die hält, trägt zur Entlastung des Wohnungsmarkts bei (sie entlastet auch sonst die Umwelt, das Bildungssystem) - ganz abgesehen von dem großen persönlichen Glück, gemeinsam alt werden zu dürfen. Eine Investition in eine heile Familie ist nicht spießig, sondern gesellschaftspolitisch höchst sinnvoll. Der Staat sollte also Geld in die Hand nehmen, damit Paare, deren Beziehung in Schwierigkeiten geraten ist, zusammen bleiben. Denn nach jeder Scheidung braucht das Land im Schnitt eine Wohnung mehr.
    2. In Ballungsgebieten sollten ältere Ehepaare mit Eigenheim dazu ermutigt werden, ihre leeren Kinderzimmer an Studenten, Auszubildende und junge Berufstätige zu vermieten.
    3. Wer außerhalb der Ballungsgebiete wohnt darf nicht abgehängt sein. Maßnahmen:
    a) Jedes größere Wohngebiet braucht eine Nahverkehrsanbindung, die diesen Namen verdient.
    b) Der Nahverkehr muss pünktlich und zuverlässig sein. Wenn die Leute 2 Stunden zur Arbeit fahren müssen, sei es im Zug oder im Auto, immer in Angst, zu spät zur Arbeit zu kommen, dann suchen sie sich irgendwann eine Wohnung in der Großstadt und drücken in den Markt.
    c) Nur mit fest planbaren Arbeitszeiten lassen sich Fahrgemeinschaften bilden, mit denen die Leute aus dem ländlichen Raum zu ihren Arbeitsplätzen kommen können.

    Solche Maßnahmen senken die Renditen für städtische Immobilien, sie sind nun auch nicht gerade ein Konjunkturprogramm für die Bauwirtschaft, aber für die Gesellschaft als Ganzes scheinen sie doch besser zu sein, als ein blindes "Immer mehr".

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