Immobilienmarkt

Das große Wohnungsrätsel – Mangel trotz Leerstands

Kuriosität auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Hunderttausende Wohnungen fehlen – gleichzeitig stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer. Sogar manche Regionen mit schrumpfender Bevölkerung brauchen neuen Wohnraum.
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In manchen Gegenden Deutschlands wird dringend neuer Wohnraum benötigt. Quelle: dpa
Neubauten

In manchen Gegenden Deutschlands wird dringend neuer Wohnraum benötigt.

(Foto: dpa)

MünchenIn Sachen Wohnungsmarkt ist die Nachrichtenlage eindeutig: Es fehlen Wohnungen in Deutschland, viele Wohnungen. Gut 400.000 Wohnungen im Jahr müssten neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, schätzen Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) und viele Fachleute. Doch das ist nur eine Hälfte des Bilds: In ländlichen Regionen Deutschlands stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer, schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Deutschland ist zweigeteilt: In vielen Städten wächst die Bevölkerung wegen Zuwanderung und prosperierender Wirtschaft. Auf dem Land aber schwindet eine alternde Bevölkerung allmählich, keineswegs nur in Ostdeutschland. Eigentümlich: Sogar in manchen Kommunen mit schrumpfender Bevölkerung fehlen Wohnungen. Die Bedeutung des Worts Immobilie – „unbeweglich“ – illustriert den Kern des Problems: Die Bürger wandern und ziehen um, nicht jedoch ihre Häuser.

Beispiel Bayern: Wer im boomenden Landkreis München ein gebrauchtes Einfamilienhaus kaufen will, muss dafür im Schnitt 1,5 Millionen Euro auf den Tisch legen, wie dem Immobilienmarktbericht der Staatsregierung zu entnehmen ist. Nur 270 Kilometer weiter nordöstlich könnte man in Selb nahe der tschechischen Grenze für den gleichen Preis ungefähr fünfzehn gleichwertige Häuser kaufen, ein Eigenheim ist für 100.000 Euro zu haben. „Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle, das weiter zunimmt“, sagt Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung beim Immobilienverband Deutschland Süd.

Die oberfränkische Kleinstadt Selb war einst Deutschlands Porzellanhauptstadt. Der Niedergang der Porzellanindustrie stürzte die Stadt in eine schwere Krise: Seit 1970 hat Selb 40 Prozent seiner Bevölkerung verloren. Die Einwohnerzahl ist von 25. 000 auf 15.000 zurückgegangen, ein weiterer Rückgang wird in den nächsten Jahren erwartet, wie fast überall im Norden und Osten Bayerns.

Deutschlands teuerste Provinzstädte
Platz 10: Waiblingen
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In der baden-württembergischen Kleinstadt Waiblingen haben die Preise um 60 Prozent zugelegt. Während der Kaufpreis 2011 noch bei 1.889 Euro pro Quadratmeter lag, mussten Kaufinteressenten 2016 für die gleiche Fläche schon 3.016 Euro hinblättern. Attraktiv ist die Kreisstadt vor allem wegen der Nähe zur Landeshauptstadt Stuttgart und ihrem historischen Stadtkern mit den vielen Fachwerkhäusern.

Zur Studie: Das Onlineportal Immonet hat die deutschen mittelgroßen Städte (50.000 bis 100.000 Einwohner) mit den höchsten Immobilienpreisen ermittelt. Der Studie liegen Angebote für gut 150.000 Eigentumswohnungen und -häuser zugrunde, die jeweils 2011 und 2016 (im ersten bis dritten Quartal) auf Immowelt.de inseriert wurden. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Abschlusspreise. Sie spiegeln den Median, also den mittleren Wert der Angebotspreise wider, nicht den Durchschnittspreis.

Quelle: Immowelt

Platz 9: Bamberg
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In Bamberg müssen Kaufinteressenten heute 59 Prozent mehr zahlen als 2011. Damals lag der mittlere Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen und Eigenheime noch bei 1.908 Euro, heute sind es 3.038 Euro. Die kreisfreie Stadt im bayrischen Oberfranken zählt zum Weltkulturerbe und besticht durch Sehenswürdigkeiten wie Dom, Residenz, Rosengarten und das Kloster St. Michel (im Bild zu sehen).

Platz 8: Meerbusch
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Die Kleinstadt Meerbusch in Nordrhein-Westfalen ist durch ihre unmittelbare Nähe zur In-Metropole Düsseldorf und der Lage am Rhein nicht nur für Prominente wie Verona Pooth attraktiv, sondern auch für Immobilienkäufer. 2016 kostet ein Quadratmeter Haus oder Wohnung in Meerbusch 3.154 Euro – fünf Jahre zuvor waren es erst 2109 Euro. Die Immobilienpreise haben sich somit um 50 Prozent verteuert.

Platz 7: Friedrichshafen
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Friedrichshafen am nördlichen Ufer des Bodensees ist ein Highlight für alle Segler und Alpenfans. Wer hier in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, zahlt 2016 für einen Quadratmeter 3.162 Euro. Fünf Jahre zuvor mussten Käufer noch 51 Prozent weniger hinblättern – damals lag der Quadratmeterpreis bei 2.089 Euro.

Platz 6: Baden-Baden
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Baden-Baden im südwestlichen Teil Deutschlands ist vor allem bekannt als Kurort und Festspielstadt – kein Wunder, dass Eigentum teuer ist. 2016 kostet ein Quadratmeter 3.205 Euro, fünf Jahre zuvor waren es noch 2.158 Euro. Die Preise für Immobilien haben sich hier um 49 Prozent verteuert.

Platz 5: Bad Homburg vor der Höhe
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Die Kreisstadt des Hochtaunuskreises in Hessen war schon immer ein teures Pflaster. Doch in den vergangenen fünf Jahren haben in Bad Homburg vor der Höhe die Preise für Wohneigentum noch einmal um 64 Prozent zugelegt. 2016 kostet ein Quadratmeter 3.592 Euro, 2011 waren es noch 2.192 Euro. Ein Grund für die hohen Preise ist die unmittelbare Nähe zur Finanzmetropole Frankfurt, deren Skyline bei schönem Wetter sogar von der Bad Homburger Altstadt erkennbar ist.

Platz 4: Landshut
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Die alte Herzogstadt Landshut im südöstlichen Bayern liegt direkt an der Isar und ist reich an Baudenkmälern wie der Burg Trausnitz (im Bild) – nicht auszuschließen, dass Immobilien auch deshalb so gefragt sind. Die Preise in Landshut haben zumindest im Zeitraum von fünf Jahren um 74 Prozent zugelegt: 2011 kostete der Quadratmeter noch 2.095 Euro, 2016 schon 3.650 Euro. Nur in drei mittelgroßen deutschen Städten sind die Preise für Eigentum noch teurer...

Bauamtsleiter Helmut Resch beziffert den Wohnungsleerstand auf sieben Prozent. „Das war vor einigen Jahren sogar noch höher“ sagt er. Nimmt man den Rückgang der Bevölkerung als Maßstab, müssten in Selb eigentlich noch wesentlich mehr Wohnungen leer stehen.

Die Stadtverwaltung hat einige nicht mehr benötigte Wohngebäude der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft abreißen lassen – und außerdem brauchen die Bürger heute wesentlich mehr Platz als früher. „Die Personenzahl pro Wohnung geht zurück“, sagt Immobilienexperte Kippes. „Das ist ein Trend, der den Bevölkerungsrückgang teilweise kompensiert.“ In Bayern gibt es heute 6,2 Millionen Wohnungen, fast doppelt so viele wie 1970. Die Bevölkerung dagegen wuchs nur um ein Fünftel.

Wohnraum an der falschen Stelle
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2 Kommentare zu "Immobilienmarkt: Das große Wohnungsrätsel – Mangel trotz Leerstands"

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  • Es muss nicht jeder in der Grossstadt leben. Insofern ermutigen die hoehen Preise die Leute die flexibel sind, etwa Rentner und Arbeitslose, sich woanders anzusiedeln.

    Kontraproduktiv sind die ganzen mieterfreundlichen Gesetze. Als Vermieten überlegt man es sich dann sehr gut, ob und an wen man vermietet. Ich kenne Hauseigentümer in der Großstadt, die nach Auszug des Mieters nicht mehr vermieten, und die Wohnungen lieber leerstehen lassen.

  • Es müssen also mehr Wohnungen her. Andrerseits braucht jede Stadt eine grüne Lunge, damit sie lebenswert bleibt. Und die immer weiter fortschreitende Verdichtung hat Grenzen. Was tun? Vorschläge:
    1. Jede Ehe, die hält, trägt zur Entlastung des Wohnungsmarkts bei (sie entlastet auch sonst die Umwelt, das Bildungssystem) - ganz abgesehen von dem großen persönlichen Glück, gemeinsam alt werden zu dürfen. Eine Investition in eine heile Familie ist nicht spießig, sondern gesellschaftspolitisch höchst sinnvoll. Der Staat sollte also Geld in die Hand nehmen, damit Paare, deren Beziehung in Schwierigkeiten geraten ist, zusammen bleiben. Denn nach jeder Scheidung braucht das Land im Schnitt eine Wohnung mehr.
    2. In Ballungsgebieten sollten ältere Ehepaare mit Eigenheim dazu ermutigt werden, ihre leeren Kinderzimmer an Studenten, Auszubildende und junge Berufstätige zu vermieten.
    3. Wer außerhalb der Ballungsgebiete wohnt darf nicht abgehängt sein. Maßnahmen:
    a) Jedes größere Wohngebiet braucht eine Nahverkehrsanbindung, die diesen Namen verdient.
    b) Der Nahverkehr muss pünktlich und zuverlässig sein. Wenn die Leute 2 Stunden zur Arbeit fahren müssen, sei es im Zug oder im Auto, immer in Angst, zu spät zur Arbeit zu kommen, dann suchen sie sich irgendwann eine Wohnung in der Großstadt und drücken in den Markt.
    c) Nur mit fest planbaren Arbeitszeiten lassen sich Fahrgemeinschaften bilden, mit denen die Leute aus dem ländlichen Raum zu ihren Arbeitsplätzen kommen können.

    Solche Maßnahmen senken die Renditen für städtische Immobilien, sie sind nun auch nicht gerade ein Konjunkturprogramm für die Bauwirtschaft, aber für die Gesellschaft als Ganzes scheinen sie doch besser zu sein, als ein blindes "Immer mehr".

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